- Ausgangslage
Am 19.05.2021 hat der Stadtrat beschlossen, auf dem Areal des heutigen Parkplatzes P1 „Blauwiese“ einen Neubau der Mittelschule zu errichten. Vorausgegangen waren Standortbewertungen von 12 Standorten im gesamten Stadtgebiet. Alle potentiellen Standorte waren hinsichtlich allgemeiner, schulischer, stadtplanerischer, architektonischer, bautechnischer sowie finanzieller Kriterien bewertet worden. Die Überlegungen hatten das Ziel, eine moderne Mittelschule zur Umsetzung zukunftsweisender, pädagogischer Konzepte in hoher, räumlicher Qualität zu realisieren. Außerdem wurden grobe Ansätze zu den zu erwartenden Kosten und der Förderfähigkeit gebildet. Berücksichtigt wurden dabei auch Fragen von Erschließung, Stadtplanung, Umwelt, der zu erwartenden Kosten- und Terminrisiken sowie der nach Interimslösungen für die Bauzeit.
Der Standort Blauwiese verblieb nach umfassenden Prüfungen als einziges verfügbares Areal, das die o.g. Anforderungen erfüllte.
Der Hauptbaukörper sollte nach der Diskussion im Stadtrat nördlich, in angemessenem Abstand zur Reutiner Straße geplant werden, um den Straßenraum zu definieren und rückwärtige Entwicklungsmöglichkeiten zu sichern. Bei der Planung sollten im südlichen Bereich des jetzigen Parkplatzes Erweiterungsmöglichkeiten für den Schulbau berücksichtigt werden. Denkbar wären nach damaliger Vorstellung eine Sportnutzung und/oder auch andere Bildungseinrichtungen.
Am Ende des Jahres 2021 folgte darauf der Beschluss, einen Realisierungswettbewerb für ein geeignetes architektonisches Konzept durchzuführen. Bereits bei der Auslobung des Wettbewerbs wurden neben den städtebaulichen und pädagogischen Kriterien auch Aspekte des nachhaltigen Bauens und des Klimaschutzes verankert. Aus dem Wettbewerb ging als Siegerentwurf der Entwurf des Architekturbüros Schaudt Architekten GmbH und Siegmund und Winz Landschaftsarchitekten hervor. Dieser überzeugte durch die Baukörpersetzung, die gewählten Proportionen und Materialien, die gute Berücksichtigung der Prinzipien des nachhaltigen Bauens sowie der Grundrisskonfiguration.
Abbildung 1: Siegerentwurf des städtebaulichen Wettbewerbs, Schaudt Architekten GmbH mit Siegmund und Winz Landschaftsarchitekten
Um den Baubeschluss aus dem Stadtrat gerecht zu werden, ist es erforderlich den Bebauungsplan Nr. 94 „Auffangparkplatz Blauwiese“ zu ändern. Der Aufstellungsbeschluss und Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung erfolgte in der Stadtratssitzung vom 19.07.2022.
Auf Grund der schwierigen Haushaltslage ruhte das Verfahren während der Haushaltsberatungen. Inzwischen konnten Mittel für die Ausarbeitung der Planunterlagen bis zur Baugenehmigung bereitgestellt werden, so dass auch das Bauleitverfahren den nächsten Schritt gehen kann.
Der Siegerentwurf wurde in der Stadtratssitzung vom 29.03.2023 als Planungsvariante und Grundlage für den Bebauungsplan bestätigt.
- Lage im Stadtgebiet von Lindau:
Der Änderungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 94 „Auffangparkplatz Blauwiese“ befindet sich im Stadtteil Reutin. Der zu ändernde Bereich des Bebauungsplanes ist ca. zwei Hektar groß. Das Plangebiet wird im Norden von der Reutiner Straße, im Westen von der Ach und anschließender Wohnbebauung begrenzt. Im Süden rahmen ein Fuß- und Radweg und im Osten eine Obstanbaufläche das Plangebiet ein.
Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich folgende Grundstücke mit den Fl.-Nr. 559/8 und Nr. 50/4 (teilweise), Gemarkung Reutin sowie Fl.-Nr. 3/6, Gemarkung Aeschach.
- Bestehendes Planungsrecht
Für den Planbereich besteht ein rechtskräftiger Bebauungsplan Nr. 94 „Auffangparkplatz Blauwiese“ (rechtsverbindlich seit 15.09.1992). Zum Schaffen von Baurecht für die Mittelschule und für Anpassungen bei den Grünflächen muss dieser Bebauungsplan teilweise geändert werden. Der südliche Fuß- und Radweg kann unverändert festgesetzt bleiben.
- Ziel und Zweck der Planung
Mit der Änderung werden die Ziele verfolgt, Planungsrecht für den Neubau der Mittelschule zu schaffen, das Gebäude bestmöglich in die bestehenden grünordnerischen Strukturen einzubetten sowie den Neubau im Einklang mit aktuellen Anforderungen und Beschlüssen hinsichtlich Stadtökologie und Klimaschutz zu gestalten. Im Einzelnen ist geplant:
- eine geordnete städtebauliche und grünordnerische Entwicklung zu sichern,
- Solitärgebäude in kompakter Bauform zu errichten,
- die Nachverdichtung zu steuern,
- die Erschließungssituation für eine Nord-Süd-Durchquerung für Fußgänger und Radfahrer zu verbessern,
- vorhandene Grünstrukturen und das FFH-Gebiet freizuhalten bzw. zu sichern,
- neue grünordnerische Strukturen (z.B. Pausenhof, Pufferbereich zum FFH-Gebiet, Hecke nach Osten) zu schaffen und
- Anlagen für die Gewinnung solarer Energien, Fassadenbegrünung und ggf. Dachbegrünung festzusetzen.
- Festsetzungen des Bebauungsplanes
- Art der baulichen Nutzung
Es wird eine Fläche für Gemeinbedarf mit Zweckbestimmung Mittelschule festgesetzt. Neben dem Neubau der Schule und einer Turnhalle sollen auch alle Nutzungen möglich sein, die die Gebäude außerhalb der Schulzeiten benutzbar machen. Hierzu werden neben Bildung alle kulturellen, spielerischen, gesundheitlichen und sportlichen Betätigungen aller Lindauer:innen ermöglicht. Das soll dazu beitragen, aus ökonomischen Gründen die Leerzeiten außerhalb der Schulzeiten und in den Ferien zu reduzieren und gleichzeitig dringend benötigte Räume für z.B. Vereine anzubieten. Das Gebäude, das mit einem hohen architektonischen und energetischen Anspruch errichtet werden wird, soll auf diese Weise auch ein Identifikationspunkt für alle im Stadtgebiet sein. Begünstigend hierzu wirkt die zentrale Lage, die gut zu Fuß und per Fahrrad zu erreichen ist.
Da es für Lehr-, Betreuungs- und Servicepersonal der Schule nach wie vor schwierig ist, preisgünstigen Wohnraum zu finden, soll schließlich auch eine planungsrechtliche Möglichkeit eröffnet werden, hier ggf. untergeordnet einzelne Wohnungen z.B. als Übergangslösung zum Berufsstart zu schaffen.
Zum Schutz der Wohnruhe in den umgebenden Wohnbereichen sollen kein Bolzplatz und keine Sportfläche für Ballsport möglich sein. Mobilfunkanlagen verbieten sich für öffentliche Gebäude analog zu geltenden Beschlüssen des Stadtrats.
- Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl (GRZ)
Es wird eine Grundflächenzahl von 0,5 festgesetzt. Dies entspricht gemäß Baunutzungsverordnung einem Mittelwert zwischen den Orientierungswerten für die Obergrenze von Wohngebieten (0,4) und Mischgebieten (0,6). Überschreitungen der GRZ für Stellplätze und Nebenanlagen sind nicht mehr möglich.
Maximale Höhe der Oberkante baulicher Anlagen bzw. Firsthöhen der Gebäude
Die maximalen Gebäudehöhen sind – zum Einfügen in die Höhenentwicklung der bestehenden Bauten in der Umgebung – in zwei Stufen festgesetzt. In dem flächenmäßig größeren in zwei Bereiche gegliederten Kern sind 14 m Gebäude- bzw. Firsthöhe festgesetzt. Nach Norden, Osten und Süden wird die Gebäudehöhe in einem 10 m breiten Bereich abgestaffelt festgesetzt auf maximal 12,50 m Höhe. Analog sind im Kern vier Vollgeschosse möglich, am Rand und in dem mittleren Bereich nur drei Vollgeschosse.
- Überbaubare Grundstücksfläche
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind sehr großzügig und analog zu den ausgegebenen Wettbewerbsunterlagen zeichnerisch durch die Festsetzung von Baugrenzen definiert.
- Grünordnung
Das Plangebiet liegt im westlichen Bereich des Stadtteiles Reutin östlich der Ach, die hier als FFH-Gebiet (8424-371-01 Leiblach und Oberreitnauer Ach) ausgewiesen ist. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt im Korridor des Landschaftsfingers „Im Talfächer der Ach“. Die bisherige Nutzung ist in der Darstellung des Landschaftsfingers als weiße Fläche dargestellt und als „Parkplatz“ definiert. Die beschriebene Lage erfordert ein besonderes Augenmerk bei der Grünplanung.
Die grünordnerischen Festsetzungen zielen auf eine gute, dauerhaft funktionierende und ökologisch hochwertige Durchgrünung und Eingrünung ab. Die hohen Ansprüche an die Grünordnung wurden auch im Auslobungstext des Wettbewerbes dargelegt.
Ziel ist, die vorhandene Nord-Süd-Grünverbindung in ihren Funktionen für das Landschaftsbild, Ökologie und Stadtklima auch mit der neuen Nutzung weitestgehend zu erhalten.
Die umliegenden Nutzungen erfordern klar definierte Bepflanzungen in den Übergangsbereichen. Vorhandene Gehölzstrukturen sollen erhalten bleiben und in die Planung integriert werden.
Das FFH-Gebiet an der Ach wird durch die Pufferfläche und die Biotopschutzfläche gestärkt.
Baum- und Strauchpflanzungen
Es werden verschiedene Artenlisten erstellt, um den unterschiedlichen Ansprüchen gerecht zu werden. Dabei werden Mindestqualitäten angegeben, um baldmöglichst eine gute Funktion hinsichtlich Gestaltqualität, Eingrünung und Lebensraumfunktion sowie für das Mikroklima zu erreichen.
Der Schwerpunkt bei der Pflanzenauswahl liegt auf heimischen Gehölzen, um dem Erhalt und der Entwicklung der Lebensraumfunktion Rechnung zu tragen. In den Übergangsbereichen zu ökologisch hochwertigen Flächen im Westen (FFH-Gebiet und Biotopschutzfläche) und zur Intensivobstnutzung im Osten sind ausschließlich heimische Bäume und Sträucher zu pflanzen.
Vorhandene Bäume in den Randbereichen sind zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Für die Baumpflanzungen, die Pflege sowie das Nachpflanzen bei Verlust werden Vorgaben gemacht. So sind z.B. im Bereich von Belagsflächen eine bestimmte Anzahl von Bäumen zu pflanzen sowie ausreichend große Pflanzquartiere zu schaffen. Stellplätze sind mit Bäumen zu überstellen.
Gestaltung der Grünflächen und Pflanzungen
Der vorhandene „grüne Rahmen“ um die geplante Baufläche bleibt erhalten und wird gestärkt.
Die Baumreihe mit Linden an der Reutiner Straße bleibt bestehen. Im westlichen und östlichen Teil des Plangebietes sind an der Reutiner Straße Bereiche definiert, in denen keine Ein- und Ausfahrt möglich ist, um hier den Gehölzbestand nicht zu beeinträchtigen. Ebenso bleibt die Baumreihe mit Eichen im Osten bestehen.
Der als „Pufferfläche“ bezeichnete Bereich zwischen Gemeinbedarfsfläche und FFH-Gebiet kann in eingeschränktem Maße auch zum Aufenthalt für die Schulgemeinschaft dienen. So kann die Gehölzfläche hier punktuell durch kleinere Wieseninseln mit Sitzbänken unterbrochen werden.
Im Westen muss die Immissionsschutzhecke durch ihre Höhe und Dichte den Zweck erfüllen, Konflikte (Spritzmitteldrift) zwischen den Nutzungen auszuschließen. Die vorhandenen Eichen werden in die Hecke integriert.
Im Bereich der gärtnerisch zu gestaltenden Flächen um die Gebäude sowie im südlichen Teil bilden ebenfalls heimische Gehölze den Schwerpunkt. Hier können aber auch, da bei gebäudenahen Grünflächen die Gestaltung eine wichtige Rolle spielt, bis zu einem gewissen Grad fremdländische, zierende Gehölze zum Einsatz kommen.
Dach- und Fassadenbegrünung
Es werden Festsetzungen zur Dach- und Fassadenbegrünung getroffen. Dabei werden Art und Umfang der Begrünung festgelegt. Dach- und Bauwerksbegrünungen dienen der ökologischen und gestalterischen Verbesserung des Umfeldes. Darüber hinaus haben sie durch Beschattung und den Wasserrückhalt positive Auswirkungen auf das Mikroklima.
Maßnahmen für Natur- und Landschaft
Im Bereich der Pufferfläche sowie südlich im Bereich zwischen Gemeinbedarfsfläche und vorhandenem Wäldchen werden versiegelte Bereiche des Parkplatzes entsiegelt und naturnah bepflanzt. Die vorhandenen Bäume sind zu erhalten.
Die Maßnahmen in den Abschnitten mit hoher ökologischer Wertigkeit Richtung Ach werden, wie in der Vergangenheit, mit der Unteren Naturschutzbehörde des Landratsamtes Lindau abgestimmt.
Zum Schutz lichtempfindlicher Tierarten (Insekten und Fledermäuse) werden Vorgaben zur Ausgestaltung der Beleuchtung gemacht.
- Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
Reglementiert werden hier durch die Festsetzungen Dachneigungen, die entweder mit einem geneigten Dach im Spielraum zwischen 20° bis 40° ausgeführt werden können bzw. Flachdächer (nur begrünt), Einfriedungen und Geländeveränderungen. Vor dem Hintergrund des Stadt- und Landschaftsbildes sind kräftige Fassadenfarben bzw. stark glänzende und spiegelnde Verkleidungen nicht zulässig.
Für Fassaden sollen nur Holzfassaden, begrünte Fassaden, Sichtbeton, Naturstein oder verputzte Fassaden mit mattierten Oberflächen möglich sein. Damit soll der angestrebten architektonischen Qualität auch hinsichtlich der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen entsprochen werden. Auf diese Weise sind z.B. Verkleidungen aus Metallen, Kunststoffen oder Materialmischungen ausgeschlossen.
- Prüfung und Abwägung der vorgebrachten Stellungnahmen zur Auslegung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) zu dem Bebauungsplanvorentwurf einschließlich seiner Begründung mit Stand vom 30.06.2022 fand in der Zeit vom 09.11.2022 bis 09.12.2022 statt. Während dieser Zeit konnten Stellungnahmen zu der Planung schriftlich oder zur Niederschrift bei der Stadt Lindau (B) vorgebracht werden.
Von Seiten der Öffentlichkeit gingen zum Entwurf mit Stand vom 30.06.2022 zwei Stellungnahmen ein, eine davon nach Fristende. Die Stellungnahmen wurden von der Verwaltung geprüft und gemäß Anlage 1 abgewogen.
- Prüfung und Abwägung der vorgebrachten Stellungnahmen zur Behörden- und Trägerbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB
Die Unterlagen zur frühzeitigen Trägerbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurden am 04.11.2022 an insgesamt 28 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange verschickt.
Die vorgebrachten Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden von der Stadt Lindau geprüft und abgewogen wie in der Anlage 1 dargestellt.
Aufgrund der vorgebrachten Stellungnahmen zur öffentlichen Auslegung und zur Trägerbeteiligung müssen Planänderungen und -ergänzungen gegenüber dem Vorentwurf zum Bebauungsplan mit Stand vom 30.06.2022 vorgenommen werden. Die Begründung wurde redaktionell und inhaltlich ergänzt, der Umweltbericht hinzugefügt. Ebenso wurde der Entwurf an den zwischenzeitlich feststehenden Siegerentwurf des Wettbewerbs angepasst. Die überarbeitete Bebauungsplanänderung erhält das Fassungsdatum vom 31.01.2024.
Änderungen und Ergänzungen:
- Ergänzung einer Festsetzung zum Immissionsschutz sowie eines Hinweises zum Bodenschutz
- Zusatz der Festsetzung zur Immissionsschutzhecke zur Unterbrechung für eine Zufahrtsmöglichkeit zur angrenzenden landwirtschaftlichen Fläche
- Hinzufügen des Umweltberichts
- Festsetzung zur Verbindlichkeit des Maßnahmenkonzepts Gehölzpflege der Lindauer Baumpflege
- Anpassung der Festsetzungen an den Siegerentwurf des Wettbewerbs (Gliederung der Höhenfestsetzungen)
- Verbreiterung und Änderung der Zweckbestimmung der südlichen Bestandswegverbindungen (Geh- und Radweg)
Notwendige FFH-Verträglichkeitsprüfung
In Abstimmung mit der Höheren Naturschutzbehörde ist es wegen der Lage am FFH-Gebiet erforderlich, statt der bisher vorliegenden FFH-Verträglichkeitsabschätzung eine FFH-Verträglichkeitsprüfung durchzuführen, die mehr Rechtssicherheit bietet, aber auch umfangreicher ist. Die FFH-Verträglichkeitsprüfung wird derzeit vom Planungsbüro sieberconsult erstellt und wird spätestens Ende Februar 2024 vorliegen. Der Umweltbericht wird nach Vorlage der FFH-Verträglichkeitsprüfung entsprechend aktualisiert. Die öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange erfolgt dann mit diesen Unterlagen.
Inhaltlich wird das Schwergewicht der FFH-Verträglichkeitsprüfung liegen auf
- Analyse und Bewertung der bestehenden Situation (Übersicht über das FFH-Gebiet und die für seine Erhaltungsziele maßgeblichen Bestandteile)
- Detaillierte Analyse des zu untersuchenden Bereiches, insbesondere der Lebensräume und Arten nach Anhang I bzw. II der Richtlinie 92/43/EWG des Rates vom 21. Mai 1992 (FFH-Richtlinie)
- Entwicklung vorhabenbezogener Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung bzw. zum Ausgleich erheblicher Beeinträchtigungen der Erhaltungsziele des FFH-Gebietes
