Baugrundstück:
- Fl.Nr.545 und 89/15 Hechendorf
- Grundstücksgröße 1.410 m²
- Darstellung im FNP: WA (allgemeines Wohngebiet)
- derzeit bebaut mit Wohnhaus, welches zum Abriss vorgesehen ist
Planungsrechtliche Grundlage:
- § 34 BauGB
Beschreibung des Bauvorhabens:
- Abriss des bestehenden Wohnhauses
- Neubau Einzelhaus 8,00 m x 10,50 mit GR 84 m², Wandhöhe 6,20, Firsthöhe 8,90m und DN 34 Gard
- Neubau von zwei Doppelhäusern 9,00 m x 15,60 m mit GR 140,40 m², Wandhöhe 6,30 m, Firsthöhe 8,90 m und DN 30 Grad
- Einzelhaus Stellplätze: 1 Garage, 1 Stellplatz
- je Doppelhaushälfte: 1 Garage, 1 Stellplatz
- Zufahrt vom Hirtenweg mit 60,39 m Tiefe bis zur Feuerwehraufstellfläche
- Feuerwehraufstellfläche 9,00 m x 10, 10 m
Fragen zum Antrag auf Vorbescheid (zur Begründung vgl. Fragenkatalog in Anlage):
1.
Sind zwei Doppelhäuser, Baukörper A und B, mit den Ausmaßen 9,00 m x15,60 m und der daraus resultierenden Grundfläche von je 140,40 m², sowie einer geplanten Wandhöhe von 6,30 m und einer geplanten Firsthöhe von 8,90 m, auf dem oben genannten Grundstück planungsrechtlich zulässig?
2.
Ist ein Einfamilienhaus, Baukörper C, mit den Ausmaßen 8,00 m x 10,50 m und der daraus resultierenden Grundfläche von 84,00 m², sowie einer geplanten Wandhöhe von 6,20 m und einer geplanten Firsthöhe von 8,90 m, auf dem oben genannten Grundstück planungsrechtlich zulässig.
Bauplanungsrechtliche Beurteilung:
Zu Frage 1:
Die in der Planung dargestellten Doppelhäuser fügen sich nach § 34 BauGB ein. Referenzobjekt ist der Unterfeldweg Hausnummer 2-6, Fl.Nr.87/5. Beim dortigen Gebäude sind die Abmessungen 18,35 m x 9,90 m, mithin eine GR von 181,35 m², eine Wandhöhe von 6,05 m und eine Firsthöhe von 8,15 m vorzufinden. Zweites Referenzobjekt ist der Unterfeldweg Hausnummer 8, Fl.Nr.87/4 mit den Abmessungen 14,50 m x 9,00 m, mithin einer GR von 130,5 m², einer Wandhöhe von 6,40 m und einer Firsthöhe von 8,20 m. Beide Referenzobjekte haben das Dachgeschoss nicht ausgebaut, sondern als Speicher.
In der Zusammenschau der beiden Referenzobjekt bewegen sich die beiden Doppelhäuser in der Spanne, in der von einem bauplanungsrechtlichen Einfügen ausgegangen werden kann.
Die moderat höheren Firsthöhen resultiert im Unterschied zu den älteren Bestandsgebäuden aus der gegenwärtigen Notwendig auch das Dachgeschoss zu nutzen und nicht als Kaltspeicher ohne Standhöhe zu belassen. Dies wird durch eine steilere Dachneigung als früher erreicht. Die Schaffung von Wohnraum im Dachgeschoss entspricht den gesetzgeberischen Zielen zur Schaffung von Wohnraum und dem schonenden Umgang mit Flächen. Es gilt der Grundsatz: Innenentwicklung vor Außenentwicklung.
Zu Frage 2:
Das in der Planung dargestellte Einfamilienhaus fügt sich nach § 34 BauGB ein. Referenzobjekt ist hier das Wohngebäude Hirtenweg 11, Fl.Nr.89/8. Es handelt sich ebenfalls um ein Einzelhaus. Es hat die Abmessungen 10,10 m x 13,71 m, mithin eine GR von 138,47 m², eine Wandhöhe von 7,50 m und eine Firsthöhe von 9,40 m. Bei 2 Vollgeschossen ist das Dachgeschoss ebenfalls nur als Speicher ausgebildet.
Von den absoluten Maßen fügt sich daher das Einzelhaus unproblematisch ein.
Auch hier ist im Antrag auf Vorbescheid eine steilere Dachneigung mit 34 Grad vorzufinden. Dies begründet sich vorliegend ebenfalls mit der Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken.
Erschließung nach Art.4 BayBO:
Die Erschließung der Baugrundstücke von nicht unbedeutender Tiefe von 109,37 m wurde im Vorgang zur Stellung des Antrags auf Vorbescheid mit dem Baubereich des Landratsamtes und der Brandschutzdienststelle des Landratsamtes abgeklärt. Dabei wurde die Feuerwehr Hechendorf mit einem Fahrversuch vor Ort einbezogen. Danach wurde die brandschutzrechtliche Situation als unter zwei Bedingungen unbedenklich bestätigt. Die Schaffung einer Feuerwehaufstellfläche mit 9,00 m x 10, 10 m. Diese ist in den Plänen vorgesehen. Weiterhin müsste im Bereich der Grundstückszufahrt vom Unterfeldweg in Teilen ein absolutes Haltverbot durch die Gemeinde angeordnet werden. Hier sind zumindest keine verkehrsrechtlich entgegenstehenden Gründe zu finden.
Zusammenfassung:
Die Wohngebäude des Gesamtvorhabens fügen sich in die bereits vorhanden Umgebungsbebauung nach § 34 BauGB. Aus Sicht der Verwaltung ist kein städtebaulicher Grund für ein bauleitplanerisches Tätigwerden der Gemeinde gegeben. Fragen zu Stellplätzen und Erschließung sind ausreichend vorab geklärt worden.
Anlagen:
- Eingabepläne
- Anschreiben des Architekten und Fragenkatalog
- Stellungnahme Brandschutzstelle LRA
- Stellungnahme FFW Hechendorf
