Vor Eintritt in den Tagesordnungspunkt entscheidet der Gemeinderat über die persönliche Beteiligung von GR G. Müller.
Vgl. Artikel 49 Ausschluß wegen persönlicher Beteiligung / Bayerische Gemeindeordnung
(1) Ein Mitglied kann an der Beratung und Abstimmung nicht teilnehmen, wenn der Beschluss ihm selbst, einem Angehörigen (Art. 20 Abs. 5 des Bayerischen Verwaltungsverfahrensgesetzes) oder einer von ihm vertretenen natürlichen oder juristischen Person oder sonstigen Vereinigung einen unmittelbaren Vorteil oder Nachteil bringen kann. 2Gleiches gilt, wenn ein Mitglied in anderer als öffentlicher Eigenschaft ein Gutachten abgegeben hat.
(3) Ob die Voraussetzungen des Absatzes 1 vorliegen, entscheidet der Gemeinderat ohne Mitwirkung des persönlich Beteiligten.
Abstimmungsergebnis:
JA:
NEIN:
****
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
in der Zeit vom 05.07.2023 bis zum 02.08.2023.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass nahezu alle von den Nachbarn eingebrachten Änderungsvorschläge (Erhalt Baumtor Einfahrtsbereich, Situierung und Anzahl Parkplätze, etc.) sowie die aus der Bürgerschaft angeregte Flexibilisierung der Baufennster umgesetzt wurden.
- Zur Stellungnahme aufgeforderte Behörden und Träger öffentlicher Belange,
Eingang und Art der Stellungnahme
|
Träger öffentlicher Belange / Verbände, Vereine etc.
|
|
Nr.
|
Name/ Bezeichnung
|
Art der Stellungnahme
|
Datum
|
|
1
|
Regierung von Oberbayern - Brandschutz
|
Kein Einwand
|
20.07.2023
|
|
2
|
Regierung von Oberbayern – Höhere Landesplanung, Reg. 14
|
Hinweis
|
14.07.2023
|
|
3
|
RPV München
|
Kein Einwand
|
24.07.2023
|
|
4
|
Kreisbrandinspektion des Landkreises Fürstenfeldbruck
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
5
|
Kreisheimatpfleger für den Landkreis Fürstenfeldbruck
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
6
|
Landratsamt Fürstenfeldbruck – Referat 21
Räumliche Planung und Entwicklung
|
Hinweis, Stellungnahme
|
02.08.2023
|
|
7
|
Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
8
|
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
9
|
Amt für Ländliche Entwicklung Oberbayern
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
10
|
Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege – Referat B Q
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
11
|
Deutsche Bahn AG – DB Immobilien
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
12
|
Deutsche Flugsicherung
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
13
|
Eisenbahnbundesamt
|
Hinweis
|
20.07.2023
|
|
14
|
Staatliches Bauamt Freising, Straßenbau
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
15
|
Staatliches Schulamt Fürstenfeldbruck
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
16
|
Wasserwirtschaftsamt München
|
Hinweis
|
02.08.2023
|
|
17
|
Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
18
|
Bayerischer Bauernverband
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
19
|
Handwerkskammer für München und Oberbayern
|
Kein Einwand
|
02.08.2023
|
|
20
|
IHK München
|
Kein Einwand
|
27.07.2023
|
|
21
|
Immobilien Freistaat Bayern
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
22
|
Kreishandwerkerschaft Fürstenfeldbruck
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
23
|
Gemeinde Eching am Ammersee
|
Kein Einwand
|
18.07.2023
|
|
24
|
Gemeinde Eresing
|
Kein Einwand
|
12.07.2022
|
|
25
|
Gemeinde Geltendorf
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
26
|
Gemeinde Greifenberg
|
Kein Einwand
|
02.08.2023
|
|
27
|
Gemeinde Kottgeisering
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
28
|
Gemeinde Moorenweis
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
29
|
Bund Naturschutz in Bayern e.V.
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
30
|
Landesbund für Vogelschutz
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
31
|
Landesfischereiverband Bayern e.V.
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
32
|
Abwasserzweckverband Obere Amper
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
33
|
bayernets
|
Kein Einwand
|
06.07.2022
|
|
34
|
Deutsche Post Immobilien
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
35
|
Deutsche Telekom Technik GmbH
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
36
|
Energienetze Bayern GmbH & Co KG, FFB
|
Hinweis
|
01.08.203
|
|
37
|
Erdgas Südbayern GmbH
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
38
|
Kabel Deutschland GmbH
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
39
|
Münchner Verkehrs- und Tarifverbund GmbH
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
40
|
O2 Germany GmbH & Co.
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
41
|
Stadtwerke Fürstenfeldbruck
|
Hinweis an Gemeinde
|
30.03.2023
|
|
42
|
Telefónica Germany GmbH & Co. KG
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
43
|
Erzbischöfliches Ordinariat
|
Kein Einwand
|
17.07.2023
|
|
44
|
Evang.-luth. Kirchengemeindeamt München
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
45
|
Gemeinde Türkenfeld
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
|
|
|
|
|
Öffentlichkeit
|
|
5
|
Bürger:in 1: Robert Müller
|
Hinweis
|
02.08.2023
|
|
1
|
Bürger:in 2: Reinhard Sandler
|
Hinweis
|
31.07.2023
|
|
2
|
Bürger:in 3: Laurie und Gerhard Müller
|
Hinweis
|
01.08.2023
|
|
3
|
Bürger:in 4: Sarah und Benedikt Huch,
|
Hinweis
|
01.08.2023
|
|
4
|
Bürger:in 5: Robert und Marit Lechner
|
Hinweis
|
30.07.2023
|
|
|
|
|
|
- Stellungnahmen Träger öffentlicher Belange ohne Anregungen, Einwendungen, Bedenken oder Hinweisen
Folgende Träger öffentlicher Belange und Nachbargemeinden haben keine Bedenken gegen den Bebauungsplan erhoben bzw. ihr Einverständnis mit der Planung erklärt oder mitgeteilt, dass sie von der Planung nicht berührt sind.
|
Nr.
|
Name/ Bezeichnung
|
Art der Stellungnahme
|
Datum
|
|
1
|
Regierung von Oberbayern - Brandschutz
|
Kein Einwand
|
20.07.2023
|
|
3
|
RPV München
|
Kein Einwand
|
24.07.2023
|
|
4
|
Kreisbrandinspektion des Landkreises Fürstenfeldbruck
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
5
|
Kreisheimatpfleger für den Landkreis Fürstenfeldbruck
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
7
|
Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
8
|
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
9
|
Amt für Ländliche Entwicklung Oberbayern
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
10
|
Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege – Referat B Q
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
11
|
Deutsche Bahn AG – DB Immobilien
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
12
|
Deutsche Flugsicherung
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
14
|
Staatliches Bauamt Freising, Straßenbau
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
15
|
Staatliches Schulamt Fürstenfeldbruck
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
17
|
Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
18
|
Bayerischer Bauernverband
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
19
|
Handwerkskammer für München und Oberbayern
|
Kein Einwand
|
02.08.2023
|
|
20
|
IHK München
|
Kein Einwand
|
27.07.2023
|
|
21
|
Immobilien Freistaat Bayern
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
22
|
Kreishandwerkerschaft Fürstenfeldbruck
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
23
|
Gemeinde Eching am Ammersee
|
Kein Einwand
|
18.07.2023
|
|
24
|
Gemeinde Eresing
|
Kein Einwand
|
12.07.2022
|
|
25
|
Gemeinde Geltendorf
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
26
|
Gemeinde Greifenberg
|
Kein Einwand
|
02.08.2023
|
|
27
|
Gemeinde Kottgeisering
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
28
|
Gemeinde Moorenweis
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
29
|
Bund Naturschutz in Bayern e.V.
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
30
|
Landesbund für Vogelschutz
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
31
|
Landesfischereiverband Bayern e.V.
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
32
|
Abwasserzweckverband Obere Amper
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
33
|
bayernets
|
Kein Einwand
|
06.07.2022
|
|
34
|
Deutsche Post Immobilien
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
35
|
Deutsche Telekom Technik GmbH
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
37
|
Erdgas Südbayern GmbH
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
38
|
Kabel Deutschland GmbH
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
39
|
Münchner Verkehrs- und Tarifverbund GmbH
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
40
|
O2 Germany GmbH & Co.
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
42
|
Telefónica Germany GmbH & Co. KG
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
43
|
Erzbischöfliches Ordinariat
|
Kein Einwand
|
17.07.2023
|
|
44
|
Evang.-luth. Kirchengemeindeamt München
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
|
45
|
Gemeinde Türkenfeld
|
Keine Stellungnahme
|
-
|
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat Türkenfeld nimmt zur Kenntnis, dass o. g. Träger öffentlicher Belange keine Anregungen, Einwendungen, Bedenken oder Hinweise zur gegenständlichen Planung vorzubringen haben bzw. deren Belange durch die gegenständliche Planung nicht berührt sind.
Abstimmungsergebnis:
Ja
Nein
- Stellungnahmen Träger öffentlicher Belange mit Anregungen, Einwendungen, Bedenken oder Hinweisen
2 Regierung von Oberbayern – Höhere Landesplanung, Reg. 14, Schreiben vom 14.07.2023
Stellungnahme
Sachverhalt
die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme zur o.g. Bauleitplanung ab.
Zu den o.g. Planungen wurde bereits mit Schreiben vom 27.06.2023 Stellung genommen und insbesondere auf die Erfordernisse eines Bedarfsnachweises für die Neuausweisung sowie des Flächensparens hingewiesen und zudem die Lage in hochwassergefährdeten Bereichen thematisiert.
Die Planunterlagen liegen nun erneut in überarbeiteter Fassung vor.
In der Begründung wurden Ausführen zum Bedarf der Neuausweisung ergänzt, diese können als plausibel nachvollziehbar bewertet werden. Die vorgesehene Bebauung wurde etwas verdichtet, anstelle von bislang 17 Wohneinheiten sind nun 23 Wohneinheiten vorgesehen.
Laut Begründung basieren die Planungen auf der Annahme einer Verbreiterung des Durchflusses an der Brücke über den Höllbach, nach deren Realisation das Plangebiet außerhalb des HQ100-Bereiches läge. Aufgrund der nicht abschließend geklärten Frage der potentiellen Hochwasserbeeinflussung ist aus landesplanerischer weiterhin dringend zu empfehlen, die Planungen eng mit der zuständigen Fachbehörde abzustimmen. Grundsätzlich stehen die Planungen den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.
Abwägung
Die Überarbeitung des städtebaulichen Entwurfs basiert auf dem Ergebnis der neuen Überrechnung, dass das Plangebiet künftig hochwasserfrei gehalten werden kann, wenn der Durchfluss an der Brücke Saliterstraße vergrößert wird und die Mäandrierung des Höllbachs stattfindet. Die bestehende und geplante Bebauung kann somit zukünftig vor Überflutungen bei einem HQ100-Ereignis geschützt werden.
Dies ist in der Begründung unter Pkt. 2.10.4 sowie im Hydraulischen Gutachten ausreichend beschrieben.
Durch die Festsetzung 10.1 wird zudem sichergestellt, dass eine Bebauung des Plangebiets erst erfolgen kann, wenn durch die Maßnahmen am Höllbach das Gebiet hochwasserfrei ist.
Das Wasserwirtschaftsamt hat in seiner Stellungnahme darauf hingewiesen, dass die Darstellung des HQ extrem (Planfall) berücksichtigt werden soll. Diese Fläche wurde ermittelt und wird in der Plandarstellung hinweislich ergänzt.
Das Plangebiet ist nicht vom HQ extrem betroffen.
Blau schraffierte Fläche: Hochwassergefahrenfläche HQ 100; dunkelblaue Fläche: HQ extrem Planfall
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Es erfolgt eine Planänderung gemäß Abwägung.
Abstimmungsergebnis:
Ja
Nein
6 Landratsamt Fürstenfeldbruck – Referat 21, Schreiben vom 02.08.2023
Stellungnahme
(…) das Landratsamt nimmt wie folgt Stellung:
Die Gemeinde Türkenfeld beabsichtigt, mit der Aufstellung des Bebauungsplans „Saliterstraße Nord“ die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Schaffung von Wohnraum in Form von Einzel- und Doppelhäusern nördlich des Bachfeldwegs am östlichen Ortsrand von Türkenfeld zu schaffen.
Im Unterschied zur bisherigen Planung wurde der Planumgriff vergrößert, da die Hochwassergefahrenfläche des Höllbachs neu berechnet wurde und das gesamte Plangebiet nun hochwasserfrei gestaltet werden kann. Anstelle von bislang 17 Wohneinheiten sind nun 23 Wohneinheiten vorgesehen. Im Vergleich zur bisherigen Planung sollen nun neben Carports und offenen Stellplätzen auch Garagen zulässig sein.
Weiterhin wurden hinsichtlich der Festsetzungen durch Planzeichnung, Planzeichen und Text Änderungen und Ergänzungen vorgenommen sowie die Begründung insgesamt entsprechend der Planung ergänzt.
Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans hat sich aufgrund der Entwurfsänderungen nach Süden hin vergrößert. Südlich wird das Plangebiet durch einen Feldweg (Bachfeldweg), der direkt angrenzend nördlich vom Höllbach verläuft, begrenzt.
Ableitung aus dem Flächennutzungsplan, rechtskräftige Bebauungspläne, informelle Planungen
Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan wird auch die Erweiterung des Plangebietes bereits als „Wohnbaufläche“, „Schutz- und Leitpflanzung vorhanden“ mit „vorhandenen Bäumen“ und „Ortsrandeingrünung“ dargestellt.
Der Bebauungsplan kann daher als aus dem Flächennutzungsplan abgeleitet angesehen werden.
Ortsplanung
Aus Sicht der Ortsplanung wäre es weiterhin wünschenswert, die festgesetzte Wandhöhe zumindest am einsehbaren Ortsrand (Norden) an die angrenzende Bestandsbebauung (E+D) anzupassen.
Abwägung:
Eine Höhenentwicklung mit E+D ist nicht im Sinne der Gemeinde, da langfristig flächensparende Bauformen vorgesehen werden sollen. Darüber hinaus kann mit E+D zu wenig des dringend benötigten Wohnraums angeboten werden.
Auch im nahen MI Stangl ist im aktuellen Bebauungsplan im Bereich 2 ein Gebäude mit WH 6,5 m vorgesehen. Auch hier ist am Ortsrand bereits eine höhere Bebauung möglich.
Ausschnitt BP MI Stangl
Langfristig wäre daher eher eine Überprüfung der Höhenentwicklung des Bestands zu favorisieren, um eine Aufstockung der niedrigeren Bestandsgebäude auf E + I zu ermöglichen.
Darüber hinaus sind bereits im weiteren Umfeld – ebenfalls am derzeitigen Ortsrand - Bestandsgebäude mit E + I + D vorhanden.
Blick von Südosten auf Bestandsbebauung; E + I + D vorhanden (rote Markierung)
Eine Höhenentwicklung mit WH 6,5 zur Errichtung von 2 Vollgeschossen mit ausgebautem Dachgeschoss ist daher weiterhin Entwicklungsziel der Gemeinde. Eine Planänderung ist nicht vorgesehen.
Ortsrandeingrünung:
Auf die Umsetzung einer angemessenen Ortsrandeingrünung sollte insbesondere aufgrund der Darstellungen im rechtswirksamen Flächennutzungsplan geachtet werden. Da jedoch die im westlich angrenzenden Bebauungsplan „Saliterstraße“ mit 4 m festgesetzte Ortsrandeingrünung auf Wunsch der Gemeinde im Norden des Plangebiets mit lediglich 3 m fortgeführt und aufgrund wasserwirtschaftlicher Festsetzungen (A 10.2) hälftig von Bepflanzungen freigehalten werden muss, verbleiben nur noch mit 1,50 m Breite. Aus ortsplanerischer Sicht ist dies für eine wirksame Ortsrandeingrünung nicht ausreichend und sollte überdacht werden.
Abwägung Ortsrandeingrünung:
Die Ortsrandeingrünung wird im Bereich östlich des Fußwegs/geh- Fahr- und Leitungsrechts auf 4,0 m verbreitert. Zusätzlich wird die Fläche zum Anpflanzen von Gehölzen im Übergang zur bestehenden Feldhecke nochmals aufgeweitet. Im westlichen Teil kann die Ortsrandeingrünung nicht über die bisher festgesetzten 3,0 m verbreitert werden, da sonst auf eine komplette Bauzeile verzichtet werden müsste. Die Planung bewegt sich hier im Spannungsfeld zwischen unterschiedlichen Zielen: einerseits einer wirksamen Ortsrandeingrünung und anderseits dem Gebot des Flächensparens und einer verdichteten Bebauung. Die Grundstücke sind bereits so eng bemessen, dass es nicht möglich ist, diese noch weiter zusammen zu schieben. Die Mulde stellt keine zusätzliche Einschränkung für die Ortsrandeingrünung dar. Festgesetzt ist eine einreihige Hecke. Um den Sträuchern ausreichend Entwicklungsspielraum zu bieten, ist ein Abstand von 1,5 m zur Grenze ohnehin sinnvoll. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Festsetzungen durch Planzeichnung, Planzeichen und Text
Es wird zur Vermeidung von Unklarheiten empfohlen, die Flächen für Garagen/Carports (insbesondere die jeweilige Tiefe bspw. auf den Parzellen 7 bis 9 und 16 bis 21) vollständig zu bemaßen.
Abwägung:
Um die Größenordnung der Flächen für Garagen/Carports klarzustellen, werden – wo möglich und sinnvoll – Bemaßungen ergänzt.
Zu A 5.6:
Es sollten hier zur Vollständigkeit auch die nun zulässigen Garagen ergänzt werden.
Abwägung zu A 5.6:
Die Gemeinde folgt dieser Einschätzung. Es erfolgt eine Ergänzung von „Garagen“.
Zu A 6.1.5:
Zur sicheren Umsetzung der Schemaschnitte (Abb. 20 der Begründung) sollte für das Plangebiet in den Festsetzungen ergänzt werden, dass Dachaufbauten mindestens 0,50 m unter dem First bleiben müssen.
Abwägung zu A 6.1.5:
Eine Festsetzung dazu ist bereits in A.6.1.6 enthalten. Eine weitere Ergänzung ist nicht erforderlich.
Zu A 7.3:
Das Planzeichen „Straßenbegleitgrün" ist in der Planzeichnung nicht dargestellt bzw. ggf. überlagert. Dies sollte überprüft werden.
Abwägung:
Ein Straßenbegleitgrün ist im bisherigen Entwurf nördlich von Parzelle 11a und beim Baum im Wendehammer zu finden. Durch die erneute Umplanung ist das Straßenbegleitgrün künftig im Zusammenhang mit straßenbegleitender Parkierung dargestellt.
Zu A 8.1 und 8.2:
Die beiden Grüntöne in der vorliegenden Planzeichnung (als geplottete Variante) entsprechen in der Farbigkeit nicht den Planzeichen (Farbdrucker). Zur Vermeidung von Missverständnissen wird daher weiterhin empfohlen, die Grüntöne in ihrer Darstellung besser unterscheidbar zu wählen.
Abwägung zu 8.1 und 8.2:
Die Grüntöne werden auf bessere Unterscheidbarkeit hin überprüft und angepasst.
Zu A 10.2:
Der hier bezeichneten „Fläche A“ sollte entsprechend der Planzeichnung ein eigenes Planzeichen zugeordnet werden.
Abwägung:
Ein Planzeichen wird bei Festsetzung 10.2 (künftig 11.2) ergänzt.
Der Bauvollzug weist auf Folgendes hin:
Die Baugrenzen sollten vollständig innerhalb der Grundstücke eingemaßt werden.
Abwägung:
Die Bemaßungen werden – soweit sie sich nicht aus anderen maßlichen Abhängigkeiten ergeben - ergänzt.
Sonstiges
Präambel:
In der Präambel sollten entweder die jeweils aktuellen Fassungen der Rechtsgrundlagen genannt werden oder nach der Aufzählung eingefügt werden, dass diese jeweils in der zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses gültigen Fassung gelten.
Verfahrensvermerke:
Zu 1.: Die Rechtsgrundlage § 2 Abs. 1 BauGB sollte ergänzt werden.
Abwägung:
Die Verfahrensvermerke haben keine rechtliche Bedeutung, sondern sind nur dazu da, das Verfahren nachvollziehbar zu machen. Für den Beleg eines ordnungsgemäßen Verfahrens ist allein die Verfahrensakte der Gemeinde von Bedeutung. Nur die Paragrafen, die zum Verständnis wichtig sind, werden aufgeführt (§3(1)/ §3(2), §10, §§44, 214, 215). Beim Aufstellungsbeschluss gibt es hingegen keinen Zweifel, was gemeint ist. Eine Ergänzung des § 2 Abs.1 BauGB ist daher nicht erforderlich.
Zu 6./7.:
Wenn kein Verfahren gem. § 4a Abs. 3 BauGB durchgeführt wird, sollten diese beiden Punkte gestrichen werden.
Abwägung:
Die aufgeführten Verfahrensvermerke geben das formale Grundgerüst vor, welche Verfahrensschritte möglich sind. Ob weitere Verfahrensschritte nach § 4a Abs. 3 BauGB benötigt werden, ist am Ende des Verfahrens klar. Sollten einzelne Verfahrensschritte nicht durchgeführt worden sein, können diese bei Erstellung der finalen Planversion textlich in den Vermerken entfallen.
Da im laufenden Verfahren jedoch wiederum Planänderungen durchgeführt werden, für die eine Beteiligung von Öffentlichkeit und TÖBs erforderlich ist, kann eine Streichung daher nicht erfolgen.
Abfallrecht
Die im Landkreis Fürstenfeldbruck erfassten Altlasten- und Altlastenverdachtsflächen werden von o. g. Bauleitplanung nicht berührt. Für die vom Baubauungsplan erfassten Flurstücke 716/13, 716/8 und 715 der Gemarkung Türkenfeld liegen keine Eintragungen im Altlastenkataster vor.
Für die Aufstellung des Bebauungsplanes werden daher von Seiten des Sachgebietes 24-1 - Umwelt- und Klimaschutz, Bodenschutzrecht / Staatl. Abfallrecht keine Bedenken vorgebracht.
Sollten bei Aushubarbeiten (organoleptisch) auffällige Verunreinigungen angetroffen werden, so sind diese vollständig auszukoffern, getrennt vom übrigen Aushubmaterial zwischenzulagern und durch geeignete Maßnahmen gegen Niederschlagswasser zu sichern.
Das weitere Vorgehen ist in diesem Fall umgehend mit dem Landratsamt Fürstenfeldbruck, Staatl. Abfallrecht abzustimmen.
Es wird darauf hingewiesen, dass die Erfassung der Altstandorte im Landkreis Fürstenfeldbruck noch nicht abgeschlossen ist.
Abwägung:
Hinweise zum Umgang mit Altlasten sind in den Planunterlagen bereits enthalten. Eine Ergänzung ist nicht erforderlich.
Hinweise zum Umgang mit Auffüllungen im Zusammenhang mit Versickerung werden ergänzt.
Immissionsschutz
Aus der Sicht des Immissionsschutzes werden weiterhin keine Bedenken oder Anregungen vorgetragen.
Naturschutz und Landschaftspflege
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen gegen den Bebauungsplan-Entwurf hinsichtlich der Einstufung der Ausgleichsflächen Einwände.
Die gemeindeeigene externe Ausgleichsfläche auf Fl.-Nr.: 239 Gemarkung Zankenhausen hat schon ein gutes Artenpotential und kann mit einem Ausgangswert von 8 WP eingestuft werden. Das Entwicklungspotential ist entsprechend höher zu bewerten, nämlich mit 12 WP für den Lebensraumtyp G214 „Artenreiches Extensivgrünland“.
Die private Ausgleichsfläche auf Fl.-Nr.: 360, Gemarkung Türkenfeld wird aus naturschutzfachlicher Sicht als Intensivgrünland mit 3 WP eingestuft.
Das Entwicklungsziel, eine 3-reihige, gestufte Feldhecke, wird als Lebensraumtyp B112 „Mesophile Gebüsche“ mit 10 WP eingestuft. Bei den Gebüschen/Hecken trocken-warmer Standorte mit 12 WP müssen auch die entsprechenden krautigen Magerkeitszeiger im Unterwuchs und Saumbereich vorhanden sein. Dafür ist der Ausgangszustand zu nährstoffreich.
Die Bewertungen sind entsprechend zu ändern und die Flächengrößen anzupassen. Dadurch müssen der zeichnerische Geltungsbereich für die Feldhecke und die Festsetzung 9.2 ebenfalls entsprechend angepasst werden.
Abwägung:
Die Abarbeitung der Eingriffsregelung wird entsprechend der Stellungnahme angepasst.
Wasserrecht
(…) aufgrund Ihrer Beteiligung nahm die Fachstelle Wasserrecht im Juli dieses Jahres zu dem Bebauungsplan „Saliterstraße Nord“ erneut Stellung, bezogen sich jedoch irrtümlicher Weise auf den veralteten Umweltbericht vom 24.05.2022, der parallel zum neuen Umweltbericht vom 29.03.2023 veröffentlich wurde. … [Der PV] wies mich im gestrigen Telefonat auf die parallel veröffentlichten Umweltberichte hin.
Wir nehmen daher Bezug auf die aktualisierten Unterlagen vom 29.03.2023.
Faktisches Überschwemmungsgebiet:
Gemäß der Seite 17 des Umweltberichts plant die Gemeinde die Verbreiterung des Durchflusses an der Brücke über den Höllbach sowie den naturnahen Ausbau des Höllbachs (Mäandrierung).
Nach § 77 Abs. 1 Satz 1 WHG sind Überschwemmungsgebiete in ihrer Funktion als Rückhalteflächen zu erhalten (Erhaltungsgebot). Dies gilt auch für bereits ermittelte Überschwemmungsgebiete, die weder vorläufig gesichert oder festgesetzt sind. Der Sinn des Erhalts der Rückhalteflächen ist es, dass sie den Hochwasserabfluss verlangsamen und vor allem Abflussspitzen reduzieren.
Durch die Vergrößerung des Abflussrohrs unterhalb der Brücke wird der Hochwasseranstau bei privaten Grundstücken vor der Brücke reduziert, jedoch wird das Hochwasser mit höherer Geschwindigkeit durch das neue Rohr fließen und sich nach der Brücke neue Rückhalteflächen schaffen.
Vom Grundsatz der Erhaltung von Rückhalteflächen kann eine Ausnahme gewährt werden, wenn überwiegende Gründe des Allgemeinwohls dem entgegenstehen (§ 77 Abs. 1 Satz 2 WHG). Hierbei sind jedoch rechtzeitig Ausgleichsmaßnahmen zu treffen (§ 77 Abs. 1 Satz 2 HS 2 WHG). D.h. es muss selbst beim Vorliegen der überwiegenden Gründe des Allgemeinwohls Ausgleichsmaßnahmen geschaffen werden.
Bei der Abwägung, ob überwiegende Gründe des Allgemeinwohls entgegenstehen, muss geprüft werden, ob es einen „höheren Grad des Widerstreits“ zwischen den allgemeinen Interessen an dem Erhalt der Rückhalteflächen und den besonderen Belangen des Wohls der Allgemeinheit erforderlich ist (vgl. Czychowski/Reinhardt Erl. Unter Rn. 4 zu § 77 WHG, aus Drost Rn 13 zu § 77 WHG). Es muss im Einzelfall eine Interessensabwägung stattfinden, die zu Gunsten des Allgemeinwohls einen höheren Grad des Widerstreits ergibt.
Dem hydraulischen Gutachten vom 05.06.2023 kann in der Zusammenfassung folgendes entnommen werden:
„Mit den durchgeführten hydraulischen Berechnungen konnte gezeigt werden, dass sich keine negativen Auswirkungen Dritter ergeben durch den geplanten Brückenneubau und die Renaturierung. Durch die hydraulische „Optimierung“ (Einbau einer Engstelle, Überfahrt wie lagemäßig wie Bestand) lässt sich der Retentionsverlust maßgeblich reduzieren [sic!] auf 230 m³.“
Wichtig ist, dass die Ausgleichsmaßnahme getroffen werden sein muss. Dies bedeutet, dass mit dem Eingriff in die Rückhaltefläche zugleich, d.h. zeitgleich die Ausgleichsmaßnahme vorgenommen sein muss, da ansonsten es zu einer nicht hinnehmbaren Erhöhung der Hochwassergefahr für die Unterlieger kommen kann (Rn. 15, Drost zu § 77 Abs. 2 Satz 2 HS 2 WHG).
Zusammengefasst muss die Gemeinde überwiegende Gründe des Wohls der Allgemeinheit benennen und abwägen. Zudem ist die Ausgleichsfläche vor Beginn der eigentlichen Baumaßnahme zu planen, genehmigen zu lassen (Gewässerausbau nach § 68 WHG) und umzusetzen.
Im Umweltbericht wird daher richtig beschrieben, dass das Baugebiet erst nach Abschluss der Baumaßnahmen am Höllbach realisiert werden kann (S. 18).
Die Festsetzung Nr. 10.1. in dem aktuellen Satzungsentwurf beschreibt zudem, dass die geplanten Nutzungen innerhalb des Geltungsbereichs erst zulässig sind, wenn durch Maßnahmen am Höllbach sichergestellt ist, dass das Plangebiet hochwasserfrei ist. Also die Gewässerausbaumaßnahme abgeschlossen ist.
Da es sich noch um ein Risikogebiet außerhalb von Überschwemmungsgebieten handelt, gilt bei der Ausweisung neuer Baugebiete im Außenbereich sowie bei der Aufstellung, Änderung oder Ergänzung von Bauleitplänen für nach § 30 Abs. 1 und 2 oder nach § 34 des Baugesetzbuches zu beurteilende Gebiete, insbesondere der Schutz von Leben und Gesundheit und die Vermeidung erheblicher Sachschäden in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 des Baugesetzbuches zu berücksichtigen (§ 78b Abs. 1 Satz 1 WHG).
Niederschlagwasserbeseitigung
Wegen der unzureichenden Durchlässigkeit sowie des hohen Grundwasserstandes kann das Niederschlagswasser nur in Teilbereichen versickert werden. Der Erschließungsplaner empfiehlt das Niederschlagswasser gedrosselt in den Kanal einzuleiten (S. 17 des Umweltberichts).
Nach S. 32 der Begründung zur Satzung erfolgt die Versickerung des Niederschlagswassers gemäß Niederschlagswasserbeseitigungskonzept IB Glatz:
- Die Entwässerung des Baugebietes erfolgt großteils über eine gedrosselte Einleitung mit 20 l/s in den Höllbach
- Die Regenrückhaltung erfolgt über ein im Süden gelegenes, offenes Becken und einen Stauraumkanal.
- In Teilen des Baugebietes kann das Niederschlagswasser versickert werden.
- Für die Parzellen 1, 2, 3, 4, 14, 15, 11a und 11b sind Zisternen mit einer gedrosselten Einleitung von 0,5 l/s in den öffentlichen Kanal mit Nutzvolumen zur Gartenbewässerung etc. und einem Rückhaltevolumen von 30 l je m² versiegelte Fläche vorgesehen.
Die Gemeinde hat sich daher ausreichend mit der Niederschlagswasserbeseitigung befasst.
Wir weisen darauf hin, dass die Errichtung der Anlagen zur Niederschlagswasserbeseitigung und für die Einleitung von Niederschlagswasser eine beschränkte wasserrechtliche Erlaubnis nach Art. 15 BayWG i. V. m. § 10 Abs. 1 WHG zu beantragen ist.
Mit den Änderungen besteht wasserrechtliches Einverständnis.
Wir geben zu bedenken, dass erfahrungsgemäß für eine Gewässerausbaumaßnahme (Planung, Genehmigung, Umsetzung) mind. 1 Jahr zu kalkulieren ist.
Abwägung:
Die Korrektur der Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist diesbezüglich nicht veranlasst.
Das Niederschlagswasserbeseitigungskonzept sowie die Höhenlage der Gebäude wird an den überarbeiteten Entwurf mit neuer Straßenführung angepasst, das Niederschlagswasserbeseitigungskonzept des IB Glatz vom 20.11.2023 wird den Planunterlagen als Anlage beigelegt.
Der Hinweis auf den zeitlichen Ablauf wird zur Kenntnis genommen und bei der Umsetzung der Baumaßnahme berücksichtigt.
Siehe auch Ausführungen in Abwägung zur Stellungnahme des WWA München.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist bzgl. der Stellungnahme nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Ja
Nein
Straßenverkehrsamt
Aus Sicht der Straßenverkehrsbehörde bestehen bezüglich der Aufstellung des Bebauungsplanes "Saliterstraße Nord" LRA-NR. 1362 keine Einwände.
Verkehrswegeplanung
Es bestehen grundsätzlich keine Einwände gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes.
Aufgrund der Zunahme des Verkehrsaufkommens sind Sichtdreiecke in den Zufahrtsstraßen zu den Kreisstraßen FFB 3 und FFB 5 nach RASt für die Einmündungsbereiche zur Kreisstraße festzulegen und freizuhalten.
Öffentlicher Personennahverkehr
Aus Sicht des ÖPNV ist kein Handlungsbedarf gegeben, da das geplante Bauvorhaben bereits weitläufig an das MW-Netz angebunden ist.
Auch aus Sicht des Radverkehrs bestehen grundsätzlich keine Einwände. Es wird empfohlen, auf den Grundstücken geeignete und überdachte Fahrradabstellanlagen vorzusehen
Abwägung Sichtdreiecke und Fahrradstellplätze:
Es wird auf die Abwägung der Stellungnahme vom 25.07.2022 verwiesen, in der gleichlautendes gefordert wurde (siehe Beschluss vom 29.03.2023).
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Zufahrten und Einmündungen zur FFB 3 und FFB 5 liegen nicht innerhalb des Plangebiets.
Die Abwägung ist nach wie vor gültig. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Beschlussvorschlag gesamt LRA:
Die Stellungnahmen der einzelnen Fachabteilungen werden zur Kenntnis genommen und in Teilen beachtet. Es erfolgt eine Planungsänderung gemäß Abwägung.
Abstimmungsergebnis:
Ja
Nein
16 Wasserwirtschaftsamt München, Schreiben vom 02.08.2023
Stellungnahme
Bebauungsplan Saliterstraße Nord
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o. g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage
Überschwemmungsgebiet:
Die Maßnahmen zum Hochwasserschutz der oberstrom liegenden Gebäude sowie der Verringerung des Überschwemmungsgebiets im Planungsgebiet werden begrüßt.
In der Planung sollte neben einem HQ100 auch ein extremes Hochwasserereignis im Planzustand berücksichtigt werden. Für eine hochwasserangepasste Bauweise bzgl. eines extremen Hochwasserereignisses sind die Höhen des Rohfußbodens entsprechend hoch zu setzen. Ebenso ist auch Gebäudeöffnungen zu achten (Eingänge, Lichtschächte, Öffnungen im Keller,…).
Falls nach der Umgestaltung des Durchlasses bei einem extremen Hochwasserereignis Überflutungen verbleiben, soll diese Fläche in die Planzeichnung als nachrichtliche Übernahme eingezeichnet werden. Bauwerber können sich so über das verbleibende Hochwasserrisiko informieren und sich (auch baulich) entsprechend vorbereiten.
Abwägung:
Die Hochwasserlinie HQ extrem wurde zwischenzeitlich ermittelt und wird nachrichtlich in den Planunterlagen ergänzt. Das Plangebiet ist nicht vom HQ extrem betroffen, ein Restrisiko ist nicht gegeben. Festsetzungen zu einer hochwasserangepassten Bauweise sind daher nicht erforderlich.
Niederschlagswasserbeseitigung (NSW Beseitigung):
Laut Begründung Nr. 5.6.3 soll anfallendes Niederschlagswasser gemäß des Niederschlagswasserbeseitigungskonzepts des IB Glatz beseitigt werden. Dieses Konzept liegt uns nicht vor. Den Unterlagen liegt in Anlage 5 (lediglich) ein Spartenplan bei.
Laut Begründung erfolgt die NSW Beseitigung größtenteils über eine gedrosselte Einleitung in den Höllbach. Die erforderliche Rückhaltung erfolgt über ein entsprechendes Becken im südlichen Planungsgebiet. Eine genaue Bemaßung oder Berechnung, die einen Rückschluss auf die erforderliche Größe zulassen, liegt uns nicht vor.
In Teilen des Baugebietes kann das Niederschlagswasser versickert werden.
Für die Parzellen 1, 2, 3, 4, 14, 15, 11a und 11b sind Zisternen mit einer gedrosselten Einleitung von 0,5 l/s in den öffentlichen Kanal vorgesehen.
Eine Einleitung in den öffentlichen Mischwasserkanal war bisher nicht abgestimmt. Eine Einleitung ist nur zustimmungsfähig, falls aus technischer Sicht keine anderen Möglichkeiten bestehen. Dieser Nachweis muss nachgereicht werden.
Ohne Vorlage der entsprechenden Nachweise sowie des Niederschlagswasserbeseitigungskonzepts des IB Glatz ist eine finale wasserwirtschaftliche Einschätzung noch nicht möglich.
In der Satzung ist unter Nr. 22.4 Niederschlagswasser das Merkblatt DWA-M 102 hinzuzufügen.
Abwägung:
Die Versickerung des Niederschlagswassers erfolgt gemäß Niederschlagswasserbeseitigungskonzept IB Glatz vom 20.11.2023. Dieses wurde im Zuge der Überarbeitung des Entwurfs neu erstellt. Es wird den Planunterlagen künftig als Anlage beigelegt (textliche Ausführungen, Spartenplan, Straßenhöhenplan). Die Inhalte sind zusammengefasst:
- Versickerung innerhalb Grundstück auf Parzelle 4, 5, 6
- Für die übrigen Parzellen sind Zisternen mit einer gedrosselten Einleitung von 0,5 l/s in den öffentlichen Regenwasserkanal (nicht Mischwasserkanal) mit Nutzvolumen zur Gartenbewässerung etc. und einem Rückhaltevolumen von 30 l je m² versiegelte Fläche vorgesehen.
- öffentliche Verkehrsflächen: Einleitung über Straßeneinläufe in öffentlichen Regenwasserkanal
- gedrosselte Einleitung Regenwasserkanal mit 20 l/s in den Höllbach über ein offenes Rückhaltebecken (wie bisher)
- Maße Rückhaltebecken: L= ca. 35 m, B= ca. 2,3 m, T= ca. 0,8 m
Der Hinweis auf das Merkblatt DWA-M 102 wird unter 22.4 ergänzt.
Im Baugrundgutachten wurden im Bereich der Kleinbohrung SDB 5 Auffüllungen erkundet. Im Bereich von Auffüllungen ist eine Versickerung nicht erlaubt bzw. muss vorab die Unbedenklichkeit nachgewiesen werden.
Abwägung Versickerung Auffüllung:
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und in den Planunterlagen unter Hinweise/ Begründung ergänzt.
Wassersensible Siedlungsentwicklung und Starkregenvorsorge:
Ein Bestandteil kann die Dach- und Fassadenbegrünung sein. Hierzu empfehlen wir die Broschüre des Bundesamts für Naturschutz „Dach- und Fassadenbegrünung – neue Lebensräume im Siedlungsbereich Fakten, Argumente und Empfehlungen (2019)“.
Die Festsetzung Flachdächer von Carports als Gründächer auszubilden sowie allgemein versickerungsfähige Beläge zu verwenden, werden begrüßt.
Abwägungsvorschlag:
Die in der Stellungnahme genannte Broschüre wird als Hilfestellung für Bauherren in den Planunterlagen unter den Hinweisen beim Punkt „Artenschutz“ ergänzt.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und in Teilen beachtet. Es erfolgt eine Planungsänderung gemäß Abwägung.
Abstimmungsergebnis:
Ja
Nein
36 Energienetze Bayern, Schreiben vom 01.08.2023
Stellungnahme
Im genannten Bereich befinden sich Erdgasleitungen der Energienetze Bayern GmbH & Co. KG. Aktuell sind keine Baumaßnahmen in Planung. Einen Lageplan haben wir beigefügt.
Wir bitten um Beachtung:
- Leistungstrassen sind von Bebauung und Baumbepflanzung freizuhalten
- Bei der Gestaltung von Pflanzgruben müssen die Regeln der Technik eingehalten werden. Diese beinhalten, dass genügend Abstand zu unseren Versorgungsleitungen eingehalten wird, oder ggf. Schutzmaßnahmen erforderlich sind.
Als regionaler Netzbetreiber von Energieinfrastrukturen sind wir stets daran interessiert, unsere bestehende Infrastruktur zu erweitern und neu aufzubauen.
Falls Interesse an einer zentralen Wärmelösung besteht, wie z.B. Nahwärme mit einer Hackschnitzelgespeisten Wärmezentrale zu errichten, stehen wir für die detaillierte Betrachtung des Vorhabens gerne zur Verfügung. Bei Rückfragen steht ihnen in unserem Haus Frau N.N. unter der Telefonnummer 089/68003280 gerne zur Verfügung.
Ausschnitt Anlage Lageplan
Abwägung:
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und im Zuge der Bauausführung beachtet.
Beschlussvorschlag:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Ja
Nein
41 Stadtwerke Fürstenfeldbruck, Telefonat/Mail/Benachrichtigung an Gemeinde vom 30.03.2023; eine weitere Stellungnahme im Rahmen des Beteiligungsverfahrens ist nicht eingegangen
Anforderung/Stellungnahme:
(…) die Stadtwerke FFB sind auf uns [Gemeinde] zugekommen und möchten eine neue Trafostation bauen. Diese soll in den Umgriff BebPl. Saliterstr. Nord kommen.
(…) Im Anhang lasse ich Ihnen die Darstellung der Stadtwerke zukommen, wo und in welchem Umfang die Station geplant wird.
Abwägung:
Für die Station konnte ein anderer Standort gefunden werden, durch den das Neubaugebiet mit erschlossen werden kann. Eine Situierung im Plangebiet ist daher nicht erforderlich.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Ja
Nein
- Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit
Stellungnahme Bürger:in 1, 02.08.2023
Meine Änderungsvorschläge habe ich zeichnerisch dargestellt (siehe Anlage ).
Anlage Stellungnahme Bürger:in Nr. 1
Aus meiner Sicht ergeben sich folgende Vorteile.
- Das Haus von Grundstück 20 und 21 rückt im Süden weiter vom Bach und der Straße ab, dadurch ergibt sich auch ein schönerer Vorgarten.
- Die Bäume im Einfahrtsbereich des Baugebiets können alle erhalten werden.
- Die bereits bestehenden 2 Baumtore würden die Geschwindigkeit von Anfang an reduzieren.
- Die neu zu errichtende Brücke sollte noch Osten hin um ca. 2 Meter breiter werden.
- Die Einfahrt zum neuen Baugebiet wäre für Feuerwehr, Müllfahrzeuge und Landwirtschaft sicherlich verbessert.
- Es kann ein weiteres Baumtor auf öffentlichen Grund zwischen Grundstück 19 und 20 entstehen.
- Weitere 10 Besucherparkplätze können entstehen. (siehe Plan)
- Für die Grundstücke 1 und 15 soll die Garage/Carport (einfach) und jeweils ein weiterer Stellplatz zum Wendehammer vorgezogen werden. Die versiegelte Zufahrtsfläche entfällt, den Wünschen der Nachbarn kann auch entsprochen werden und die Gartenfläche von Haus Nr. 1 wird auch schöner.
- Für die Doppelhausplätze von den Grundstücken 1 u.2, 5 u.6, 17u.18 könnte ich mir im bestehenden Baufenster auch ein Mehr-Generationen-Haus vorstellen. Dadurch würden sogar weniger Zufahrtsflächen gebraucht.
- Zwischen Haus 4 und 5 sollte die Fläche für die eingezeichneten Bäume als öffentliche Grünfläche dargestellt werden.
- Die Grundstücke 13 und 21 würden mit einer privaten Zufahrt erschlossen (siehe Plan).
- An den Grundstücken 2 / 3 / 4 / 7 / 8 / 9 und 16 sollte das Garagenbaufenster nach Norden bzw. Osten bis an die Grünfläche verlegt werden.
Da die Grundstücke sehr klein sind, würde eine Zufahrt mit verpflichtend 80 % offenen Rasengittersteinen als Spielfläche für Kinder oder als Besucherparkplatz zur Verfügung stehen.
- Vor den Garagen oder Carports, sowie der Flächen zwischen Straße und Haus von weniger als 3 Meter sollte ein Zaunverbot gelten (Muster Saliterstraße alt ).
- In Absprache mit der Energieagentur Klima hoch3 ist eine Wärmeversorgung mit „kalter Nahwärme" denkbar. Eine mögliche Übergabestation könnte an der südöstlichen Ecke platziert werden.
- Das dörfliche Bild von Türkenfeld, könnte mit einer verpflichtenden Dacheindeckung der Wohnhäuser mit roten Dachziegeln erhalten werden.
Abwägung:
Entwurf 29.03.2023 Entwurf 2 – Stand Nov. 2023
Der städtebauliche Entwurf wurde hinsichtlich der Vorschläge geprüft und z.T. überarbeitet.
Die Gemeinde folgt hinsichtlich dem Vorschlag, die neue Straße bereits auf Höhe des bestehenden Feldwegs anzubinden, der Stellungnahme. Bereits versiegelte Flächen können dadurch zumindest im anfänglichen Teilstück des bestehenden Feldwegs weiter als Erschließungsfläche genutzt werden, wodurch eine Doppelerschließung der südlichen Grundstücke vermieden wird.
Änderungen Entwurf:
- Anbindung neue Erschließungsstraße z.T. über bestehenden Feldweg
- Entfall mittige Fußwegerschließung
- Anordnung Senkrechtparker (4 öff. St) im Bereich der bestehenden Bäume im Südwesten
- Anordnung Parktasche mit (5 öff. St) bei Weiterführung Feldweg
- Anordnung Längsparker (4 + 1 öff. St) entlang neuer Erschließungsstraße
- Zaunfreie Vorgartenzone
- Anpassung einzelner Baufenster, Ergänzung maximale Firsthöhe
- Gebäudetypologie: bei Hinterliegererschließung sowohl Doppel- als auch Einzelhäuser möglich; ansonsten entweder DH oder EH
Durch die nach Süden verlegte Anbindung der neuen Erschließungsstraße wurde das südwestlichste Gebäude nördlich der Planstraße angeordnet. Die private Parkierung wird entweder dabei direkt von der Planstraße oder über ein Geh/Fahrt-/Leitungsrecht an die bisherige Erschließungsstraße angebunden.
Der bestehende Baum im Bereich der Quartierszufahrt kann auf Grund der Neugestaltung der Straße nicht erhalten werden. Es ist eine Neupflanzung erforderlich und wird entsprechend festgesetzt.
Planausschnitt: Fällung Bestandsbaum, Festsetzung Neupflanzung Straßenbaum
Eine Prüfung der Zufahrtsbreiten sowie Radien der Straße erfolgte durch das IB Glatz.
Skizze IB Glatz, Stand 11.08.2023
Die Brücke wird nicht um 2 m verbreitert, die Ausführungsplanung bleibt wie vorgesehen.
Zur öffentlichen Grünfläche:
Die Bäume sollen weiterhin auf den privaten Grundstücken vorgesehen werden, da ansonsten auch die Grundstücksgrößen deutlich verkleinert werden. Die Baumpflege obliegt damit auch den privaten Eigentümer:innen. Die Eigentümer:innen können sich zudem die Baumart aussuchen, die sie sich an dieser Stelle vorstellen können. In den Hinweisen wird angegeben, welche Baumarten sich besonders gut eignen.
Zum „Baumtor“
Die Idee eines weiteren „Baumtors“ wird aufgegriffen durch Festsetzung von Baumstandorten im Bereich der neuen Parzellen 10 und 11. Ob „Baumtore“ wirksam die Geschwindigkeit des KFZ-Verkehrs verringern, kann nicht abschließend beurteilt werden. Vorrangig folgt die Gemeinde hier dem Gedanken der Grüngestaltung, dass ein „Baumtor“ den Eingang zur Siedlung markiert.
Zur Zaunfreiheit entlang der Erschließungsstraße:
Um den dörflichen Charakter zu stärken, werden künftig in einem ca. 3-5 m breiten Bereich im Vorgarten entlang der Planstraße keine Zäune zugelassen. Baum- und Strauchpflanzungen sind jedoch in diesem Bereich zulässig, um die Privatsphäre zu schützen. Die Gemeinde befürwortet hier – ähnlich wie im Bestandsgebiet Saliterstraße – die offenere Gestaltung des Straßenraums. Es ist von eher geringer Gefährdung durch den Verkehr auszugehen.
Zur Größe der Baufenster:
Die Größe und Anordnung der Hauptbaufenster wurden überprüft und dort, wo sinnvoll, mit Puffer erweitert. Um jedoch das städtebauliche Konzept nicht zu verunklären, ist es Ziel der Gemeinde die gewünschte Struktur (Lage, Größe, Proportionen der Baukörper) relativ genau vorzugeben.
Die nördlichen Baufenster werden bei gleichbleibender max. zulässiger Grundfläche von 10 m auf 11 m verbreitert, wodurch die Gebäude um 1 m nach Norden rutschen können. Die Baufenster für die Garagen bleiben wie bisher, um zur Ortsrandeingrünung hin die geplanten Baumpflanzungen umsetzen zu können. Die durch größer gewordene Baufenster gewonnene Flexibilität muss dahingehend vom Bauwerber überprüft werden, dass die festgesetzte Gesamtversiegelung eingehalten wird (künftig 0,6 für alle Grundstücke).
Zufahrten zu Garagen/Carports zählen unabhängig vom Belag IMMER zur Gesamtversiegelung. Diese obere maßliche Versiegelungsgrenze ist in jedem Falle einzuhalten.
Die Hauptbaufenster im Osten (5, 6, 7, 8) werden nach Norden hin verbreitert, die Garagenbaufenster nach Osten hin. Auch hier ist in jedem Falle bei der Ausführung die Gesamtversiegelung zu beachten. Stellplätze (Garagen/Carports sowie offene Stellplätze) sind weiterhin nur in den dafür vorgesehenen Baufenstern zulässig, um wildes Parken und zugeparkte Vorgärten zu verhindern.
Zum Mehrgenerationenhaus:
Der Wunsch des Gemeinderats für das Plangebiet war eine Bebauung mit Einfamilienhäusern und Doppelhäusern, um Wohnraum für die Klientel der „jungen Familie“ anbieten zu können. Mehrfamilienhäuser oder Geschosswohnungsbau soll in der Ortsmitte künftig mit dem Baugebiet „Dorfanger“ angeboten werden.
Jedoch wird künftig auf die Festsetzung der maximalen Wohnungsanzahl verzichtet, um v.a. im Bereich der Eckparzellen auch 2 (-3) gestapelte Wohnungen zu ermöglichen (barrierefreie Ausführung im Erdgeschoss ohne Aufzug möglich).
Zu beachten ist in jedem Falle weiterhin die Stellplatzsatzung der Gemeinde Türkenfeld, die das begrenzende Element für die maximal machbare Anzahl der Wohneinheiten darstellt.
Zur Parkierung Parzelle 1 und 19 (alt: Parzelle 1 und 15):
Die Gemeinde folgt dem Vorschlag die Parkierung näher an den Wendehammer heranzusetzen. Dadurch werden lange, versiegelte Erschließungsstraßen der Hinterliegergrundstücke vermieden. Sollten Doppelhäuser mit Realteilung zur Ausführung kommen, ist die Erschließung der Hinterliegereinheit mittels Dienstbarkeiten privatrechtlich sicher zu stellen. Es erfolgt eine Änderung der Planunterlagen.
Zur Übergabestation (Wärmeversorgung):
Nähere Informationen oder eine detailliertere Planung wurden der Gemeinde nicht vorgelegt. Die Gemeinde plant kein Nahwärmenetz. Daher ist es nicht zielführend zum jetzigen Zeitpunkt konkrete Flächen für technische Erschließung/Wärme festzusetzen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Zu den roten Dachziegeln:
Die Gemeinde möchte bei der bisherigen Festsetzung bleiben, um die Bauherrn nicht über Gebühr einzuschränken. Da v.a. PV- oder Solarthermieanlagen in der Regel anthrazit bis schwarz sind, hält es die Gemeinde gestalterisch für angemessen, auch die übrige Dachfläche in einem dunklen Grauton („anthrazit“) zuzulassen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Stellungnahme Bürger:in 2, 31.07.2023
wie schon beim Projekt Höllbach-Renaturierung nehmen wir als Anrainer gerne das Angebot der Gemeinde wahr, uns zum Bebauungsplan Saliterstraße Nord [Fassung 29.03.2023 / Entwurf / Seite 3] zu äußern:
Punkt 1:
Wir gehen davon aus, dass die vermutlich bewusst verengte Straßenführung im Neubaugebiet den Normen entspricht. Dennoch haben wir dazu Bedenken: Auf unserer Seite erleben wir die schwierigen Fahrmanöver sehr großer Fahrzeuge (Müllabfuhr, Lieferanten), die gerade so zurechtkommen, weil es hier keine hart abknickenden Kurven gibt.
Das ist im Neubaugebiet anders vorgesehen: Der mit drei 90° Kurven plus Wendehammer geradezu eckige Straßenverlauf wird sich bei eher zu- als abnehmendem Verkehr für Fahrzeuge dieser Art – und die Feuerwehr – generell als hinderlich erweisen, jeden Gegenverkehr ausschließen.
Abwägung zu Punkt 1:
Da sich der städtebauliche Entwurf geändert hat, waren die Straßenbreiten und Kurvenradien erneut zu überprüfen. Auch die neue Planung entspricht – wie auch die bisherige Planung - der Norm. Die Straßenbreiten und Kurvenradien wurden vom Erschließungsplaner vorgegeben.
Die Straßenbreite beträgt 5,5 m und hat damit ein gängiges Maß für Anwohnerstraßen. Der Kurveninnenradius beträgt jeweils mind. 5 m und entspricht damit der Norm.
Auszug aus den Richtlinien für die Feuerwehr:
Plandarstellung entnommen aus: Kompendium Richtlinien für die Feuerwehr, LHM 2020
https://stadt.muenchen.de/dam/jcr:e6109ca3-05df-45b2-9a85-b223147d905c/Kompendium_20200522_baeum.pdf
Überprüfung Schleppkurven durch Erschließungsplaner:
Plandarstellung IB Glatz, 20.11.2023
Ein Befahren mit einem dreiachsigen Müllfahrzeug ist laut Schleppkurvenplan möglich, (unter Verwendung der Gegenfahrbahn). Die vorgesehenen Radien und Fahrbahnbreiten sind für ein Baugebiet dieser Größe angemessen.
Punkt 2:
In der derzeitigen Planung geht die gemeindeeigene Abstandsfläche verloren, die das Grundstück 716/12 (auf dem die Familie Felgenträger zu Hause ist) mit dem Bachfeldweg verbindet. Wir Anwohner haben dieses Grundstück bepflanzt, unter anderem mit einer Linde, die mit einer gegenüber liegenden zweiten Linde (Grundstück 716/10, Sander) ein „Baumtor“ bildet, um einfahrende Fahrzeuge zu verlangsamen.
Verständlich, dass die Gemeinde das erworbene Areal bestmöglich nutzen möchte. Doch auf nicht bebaubare Abstandsflächen zu verzichten halten wir sowohl in ökologischer als auch in gestalterischer Hinsicht für keine gute Idee. Hinzu kommt, dass sich mit der jetzt vorgesehenen Wegführung sehr viel mehr Verkehr auf der ohnehin schmalen Zufahrt zu unseren Häusern abspielt, was der Sicherheit der Anwohner wie auch der neuen Nutzer nicht zuträglich ist.
Aus den genannten Gründen plädieren wir für einen separaten Weg ins Neubaugebiet: nach der Bachüberquerung kurz in den Bachfeldweg abzweigend, dann links hoch in die neue Siedlung – so wie das in einem früheren Planungsentwurf schon mal vorgesehen war.
Abwägung zu Punkt 2:
Mit dem Begriff „Abstandsfläche“ ist die Grünfläche auf der öffentlichen Erschließungsfläche auf Fl. Nr. 716/8 gemeint. Die Bepflanzung der Fläche erfolgte auf Privatinitiative.
Ob die Fläche grundsätzlich „bebaubar“ ist, wird im Zuge der Entwurfsbearbeitung sowie des Verfahrens geklärt. Eine Bebauung der genannten Fläche ist weder im alten noch im neuen Entwurf vorgesehen. Die Fläche wurde lediglich in einem Teilbereich durch die neue Straße überbaut. Im neuen Entwurf sind 4 Senkrechtparker vorgesehen.
Im Übrigen wurde der städtebauliche Entwurf angepasst. Siehe hierzu Abwägung zu Bürger:in 1.
Punkt 3:
Wir verstehen ebenfalls das Anliegen der Gemeinde, das Gebiet Saliterstraße Nord verdichtet zu bebauen. Die Entscheidung für relativ kleine und überwiegend eng bebaute Grundstücke – verbunden mit dem Verzicht auf begrünte Abstandsflächen, die im Eigentum der Gemeinde bleiben – hat freilich einen hohen Grad der Bodenversiegelung zur Folge.
Abgesehen von diversen ökologischen Bedenken kann die mehr oder weniger hermetische Versiegelung des Baugebiets bei der gegebenen Hanglage bei Starkregen zur Überflutung von Grundstücken und Kellern führen, wie dies auch auf unserer Seite bei entsprechenden Wetterverhältnissen auf den Grundstücken 716/12 und 14 vorgekommen ist. Es empfiehlt sich daher, Flächen zur Versickerung freizuhalten.
Abwägung zu Punkt 3:
Die Flächen zur Versickerung bzw. für die Wasserwirtschaft werden freigehalten, sogar festgesetzt (z.B. durch Zisternen, Becken im Spielplatzbereich). Für die Planung wurde ein Niederschlagswasserbeseitigungskonzept erstellt, welches die Gegebenheiten vor Ort berücksichtigt.
Die Entwässerungseinrichtungen werden gemäß Regelwerk dimensioniert. Das Gefälle der Fahrbahn im Baugebiet ist nicht allzu stark ausgeprägt, so dass bei den Straßeneinläufen eine gute Abflussleistung zu erwarten ist.
An zwei kritischen Stellen im Fahrbahnbereich sind doppelte Straßeneinläufe mit separaten Anschlüssen an den Regenwasserkanal vorgesehen.
Der Versiegelungsgrad mit GRZ 0,6 für die Gesamtversiegelung entspricht gängigen Maßen für Wohnsiedlungen. Mit Grund und Boden ist sparsam umzugehen, eine etwas dichtere Bauweise ist nach diesem Grundsatz angeraten. Die Grundstücksgrößen sind nicht üppig, bieten jedoch für alle Anforderungen Platz. Dort, wo keine großen Privatgärten vorgesehen werden können, soll zumindest die zu begründende Vorgartenzone luftige Freiflächen bieten.
Durch die Dichte an der einen Stelle kann an der anderen Stelle Platz für eine Gemeinschaftsgrünfläche geschaffen werden (Südosten). Dies kommt allen Bewohner:innen zugute und dient als Treffpunkt für alle.
Punkt 4:
In Anbetracht der geplanten Bebauung ist zu erwarten, dass die Anwohner für einen Teil ihrer Fahrzeuge Parkflächen außerhalb ihres Wohngebietes in Anspruch nehmen. Das heißt: weil es auf den Grundstücken eng zugeht, werden dereinst Fahrzeuge aller Art im öffentlichen Raum abgestellt, z.B. entlang der dereinst schönen neuen Straße entlang des umgestalteten Höllbachs oder wo gerade Platz ist, beispielsweise vor den Gärten der Häuser unterhalb der Fuggerstraße.
Ob man das nun mag oder nicht: überall im Dorf zeigt sich, zwei Autos pro Haushalt sind längst keine Ausnahme mehr, mit erwachsenen Kindern sind es oft sogar drei. Hinzu kommen Anhänger sowie Mopeds, Motorräder und jede Menge Fahrräder. Wohin damit, wenn am eigentlichen Wohnort die dafür notwendigen Flächen fehlen?
Punkt 5:
Der aktuelle Plan weist obendrein keine Parkplätze für aushäusig lebende Familienmitglieder, für Besucher, Handwerker, Lieferanten sowie für soziale und medizinische Versorger aus. Man kann nicht davon ausgehen, dass all diese Menschen von irgendwoher zu Fuß oder mit dem Fahrrad ihr Ziel in der Saliterstraße Nord anzusteuern beziehungsweise einen für alle Betroffenen akzeptablen Parkplatz in der nächsten Nähe finden.
Wir sehen hier ein Problem, das sich nicht nur in den ersten Jahren des intensiven Arbeitens am Haus, sondern dauerhaft sowohl für die Anwohner als auch für deren Besucher und allerlei Dienstleister als Ärgernis erweisen wird. Das mindert letztendlich auch die Wohnqualität. Im Übrigen ist auch der Nachbarschaft wildes Parken irgendwo am Straßenrand nicht zuzumuten.
Abwägung zu Pkt. 4 + 5:
Die Gemeinde Türkenfeld hat eine Stellplatzsatzung, die genaue Anforderungen an die nachzuweisende Stellplatzanzahl auflistet. Je nach Art des Gebäudes bzw. Größe der Wohnung sind entsprechend Stellplätze nachzuweisen.
Die Stellplätze für die von der Gemeinde gewünschten hauptsächlichen Nutzungen (Doppelhäuser, Einfamilienhäuser, Häuser mit 2-3 Wohnungen) können nachgewiesen werden. Ein darüberhinausgehender Anspruch besteht nicht.
Privatstellplätze können in den dafür vorgesehenen Baufenstern (rot) sowie in den Hauptbauräumen (blau) vorgesehen werden. Hierfür ist auch eine Festsetzung vorgesehen.
Mit der Überarbeitung des Entwurfs sind künftig deutlich mehr Stellplätze im öffentlichen Raum vorgesehen (alt: 3 St im öff. Straßenraum, neu: 14 St im öff. Straßenraum). Diese sind der Öffentlichkeit gewidmet und stehen allen zur Verfügung.
Punkt 6:
Neben all den sachlichen Argumenten erlauben wir uns abschließend auf die ästhetische Wirkung einer geradezu städtischen Bebauungsdichte in einem natürlichen Umfeld dieser besonderen Qualität hinzuweisen. Man könnte diesbezüglich auch von einem Element des Wohlfühlens beim Wohnen in unserem schönen Dorf sprechen.
Langfristig gesehen macht es doch Sinn, nicht dem maximalen Erlös aus der Verwertung der Fläche den Vorrang zu geben. Ist es nicht besser, das eine oder andere Baugrundstück in eine ökologisch klug bepflanzte Grünfläche umzuwidmen, die im Eigentum der Gemeinde bleibt? Es geht hier doch um eine weitsichtige Entscheidung, die quasi ewig Bestand hat.
Abwägung zu Punkt 6:
Bei den gegenwärtig hohen Grundstückspreisen ist es erforderlich eine möglichst flächensparende und wirtschaftliche Planung anbieten zu können. Dies wird auch regelmäßig von der Regierung von Oberbayern gefordert. Wohnraum ist knapp und die Nachfrage in der Gemeinde Türkenfeld hoch. Die Gemeinde verfolgt das Ziel Bauwerbern leistbare Grundstücksgrößen anzubieten (siehe hierzu auch den Bedarfsnachweis in der Begründung Kapitel 3.6.1).
Die vergleichsweise dichte Bebauungsstruktur bietet darüber hinaus an anderer Stelle die Möglichkeit einen größeren Freibereich freizulassen attraktiver Spielplatz im Südosten am Bach.
„Ästhetische“ Aspekte fließen in die Bauleitplanung regelmäßig unter „Baulicher Gestaltung“ mit ein. Da voraussichtlich nicht alle Gebäude von einem Bauträger ausgeführt werden, ist davon auszugehen, dass allein schon durch die Gestaltungsvorstellungen der unterschiedlichen Bauherrenschaft ein sehr diversifiziertes Erscheinungsbild der Siedlung erwartet werden kann. Eine Planänderung ist diesbezüglich nicht veranlasst.
Soweit unsere Anmerkungen zum Vorhaben Saliterstraße Nord. Auch diesmal sind wir wieder gerne bereit am weiteren Fortgang des Projekts konstruktiv mitzuwirken, sofern das gewünscht wird. Schlussendlich geht es ja um die gedeihliche Weiterentwicklung unseres Dorfes, in dem wir gerne daheim sind.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und teilweise beachtet. Änderungen werden entsprechend der Abwägung eingearbeitet.
Abstimmungsergebnis:
Ja
Nein
Stellungnahme Bürger: in Nr. 3 01.08.2023,
Stellungnahme Bürger: in Nr. 4, 01.08.2023,
Das wunderbar gewachsene Baumtor in der Zufahrt zu den bestehenden Grundstücken nördlich der Brücke sollte unbedingt erhalten werden. Deswegen befürworten wir den Vorschlag von [Bürger 1], die Zufahrt zum Baugebiet anfangs über den bestehenden Bachfeldweg und nach dem ersten Baugrundstück nach Norden zu führen. Auch seinen Vorschlag zur Schaffung einiger öffentlicher Parkmöglichkeiten für Besucher befürworten wir.
Abwägung:
Siehe Abwägung Bürger 1 zu Zufahrt, Baumerhalt, Besucherstellplätze im öffentlichen Straßenraum.
Zu den Festsetzungen der möglichen Bebauung: Es werden sehr viele Einschränkungen bezüglich der Form des Baukörpers gemacht, die eine unnötige Uniformität erzeugen (siehe angehängtes Foto).
Foto aus der Stellungnahme Bürger:in Nr. 2
Abwägung:
Die Bebauung auf dem Foto stammt vermutlich aus einer Hand, sprich von einem Bauwerber, der einen in den Bebauungsplan passenden Gebäudetyp mehrfach umgesetzt hat. Die Monotonie auf dem Foto kommt u. a. auch dadurch zustande, da die Baugrundstücke tatsächlich noch nicht vollständig bewohnt zu sein scheinen und v.a. die Freianlagen noch nicht fertig gestellt sind. Positiv hervorzuheben ist die ruhige Dachgestaltung, die ohne Gauben auskommt.
Die Anordnung der Baukörper im Plangebiet Saliterstr. Nord ist nicht durchgehend an einer Linie aufgefädelt und muss darüber hinaus die Höhenentwicklung des Geländes beachten, hier haben wir bereits durch die Topografie und das grundsätzliche städtebauliche Konzept eine andere Situation.
Es ist das Ziel der Gemeinde durch einen stabile Entwurfsidee allen Bauwerber:innen einen Rahmen für ihr individuelles Gebäude zu bieten, innerhalb dessen der Hochbauentwurf einer gewissen Ordnung folgt. Dabei sollen keine monotonen Quartiere entstehen, sondern Quartiere mit hoher Aufenthaltsqualität, in denen durch eine sorgfältige Grünplanung darüber hinaus für eine ausreichende Durchgrünung gesorgt ist.
Durch die erneute Überarbeitung wurden darüber hinaus viele neue Aspekte aufgenommen. Siehe hierzu auch Abwägung Bürger:in 1.
Dies steht im völligen Gegensatz zur Aussage, die Bebauung an die umliegende Bebauung anzupassen (siehe abwechslungsreiche Grundrisse und Baukörper nebenan). Auch werden dadurch moderne, ökologische Bauweisen behindert, die sich durchaus in das gestalterische Ortsbild einfügen würden. Bedeuten gleichförmige rechteckige Kasten mit uniformen Dächern ein abwechslungsreiches Dorfbild?
Im Sinne der Schaffung von möglichst viel Wohnraum ist auch eine wesentlich freiere Dachgestaltung notwendig.
Abwägung:
Der Bebauungsplan bietet eine Bandbreite für die Dachneigung (25° - 35°). Je nach Erfordernissen können die Bauwerber auswählen, welche Dachneigung für sie die passendste ist. Größere Spreizungen sind nicht im Sinne der Gemeinde, da ruhige Dachlandschaften gewünscht sind. Das Quartier liegt zudem am Ortsrand. Ein Auf und Ab in den Dächern wirkt sich optisch störend auf den Übergang in die freie Landschaft aus.
In den vorgesehenen Baufenstern können ebenso abwechslungsreiche und auf den Bedarf zugeschnittene Grundrisse angeboten werden.
Die Planung bietet Bauräume für kompakte Baukörper an, die auf Grund ihrer Flächeneffizienz einen übermäßigen flächenverbrauch vermeiden. Weitere ökologische Aspekte können innerhalb der Hochbauplanung durchaus umgesetzt werden (z.B. Holzbau).
Die Gemeinde hält daher an den bisherigen Festsetzungen zur Dachlandschaft fest.
Die Anpassung einzelner Bauräume (mehr Puffer) erfolgte im Rahmen der Überarbeitung des Entwurfs.
zu Punkt 3 der Festsetzungen
Es wird beantragt, die Baugrenzen bis auf die jeweils notwendigen Grenzabstände aufzuweiten. Dem Bauwerber soll freistehen, wo und wie er seine Grundfläche gestaltet. Die zulässige Grundfläche soll nur durch die angegebene GR Zahl beschränkt sein, nicht durch die eingezeichnete (blaue) Baulinie. Bei Parzelle 12 und 13 wurde dies ansatzweise so vorgesehen. Dort entspricht die Baugrenze nicht der Beschränkung der Grundfläche. Warum nicht überall möglichst weit öffnen?
Abwägung:
Dem Bebauungsplan liegt ein städtebaulicher Entwurf zugrunde, der sich sehr intensiv mit den Bebauungsmöglichkeiten auseinandergesetzt hat. Die Größe und Lage der Baufenster berücksichtigen viele andere Rahmenbedingungen (Abstand zu Ortsrandeingrünung im Norden, Abstand zu Feldhecke im Osten, Anordnung Parkierung, Anordnung Privatgärten, Abstandsflächen, Höhenlage im Quartier in Abhängigkeit zur neuen Erschließungsstraße).
Einzelne Baufenster wurden jedoch nochmals überprüft und z.T. bei gleichbleibender Grundfläche vergrößert.
Die Anordnung der Baukörper wird jedoch noch durch weitere Eckpunkte bestimmt:
- Max. Wandhöhe + Dachneigung + max. Firsthöhe ab im Zusammenhang mit dem festgesetzten Bezugspunkt für die Höhenentwicklung
- Abstandsflächen
- Stellplatznachweis
Unter Ausnutzung der maximalen Festsetzungen hinsichtlich Maß der Nutzung ist die Flexibilität innerhalb eines größeren Baufensters grundsätzlich nicht so gegeben, wie in der Stellungnahme impliziert. Durch die begrenzt zur Verfügung stehende Fläche und der sonstigen Rahmenbedingungen können die Gebäude innerhalb eines größeren Bauraums nicht deutlich flexibler angeordnet werden. Daher werden nur die Bauräume angepasst, wo es ggf. möglich ist flexibler zu reagieren.
Mit den größeren Baufenstern ist es darüber hinaus erforderlich die Firsthöhe zu regeln, um die Höhenentwicklung zu steuern. Die max. Firsthöhe wird auf 10,2 m festgesetzt.
Beispiele für gängige Haustiefen bei einer Dachneigung von 35° für die vorgesehene Gebäudetypologie sind:
zu Punkt 5 der Festsetzungen
Die Flächen für Garagen sind viel zu sehr eingeengt. Der Bauherr soll selbst bestimmen können, wo er seine Garage/Carport platzieren will (unter Einhaltung des Abstandes zur Straße). Insbesondere sollte es möglich sein, die Garage an die Rückseite des Grundstücks zu schieben um davor wertvolles Spielgelände für Kinder zu schaffen. Die Zufahrt müsste dabei natürlich als Rasengitter durchlässig ausgelegt sein.
Abwägung:
Im Bereich von Baumpflanzungen und der bestehenden Hecke sind Kronenschutzbereiche von 1,5 m zu gewährleisten. Da sicher zu stellen ist, dass die Feldhecke im Osten erhalten bleibt, sind die Bauräume hier so angeordnet, dass sie den Schutzabstand einhalten können.
Die Bauräume sind so flexibel gehalten wie es sinnvoll erscheint. Eine individuelle Entscheidung, wo jeweils Garagen/Carports angeordnet werden, hält die Gemeinde nur im vorgesehenen Rahmen für sinnvoll. Hierfür werden weiterhin eigene Bauräume festgesetzt, die künftig jedoch mit mehr maßlichem Puffer ausgestattet werden.
Siehe auch Abwägung zu Stellungnahme Bürger:in 1 und 2.
zu Punkt 6.2 der Festsetzungen
Die Vorschrift „Doppelhäuser sind ohne Versatz auszuführen“ soll gestrichen werden. Der gestalterischen Freiheit des Bauherrn sollte mehr Freiheit gegeben werden. Sonst entsteht eine uniforme Kastensiedlung.
Die Zulässigkeit für Einzel- bzw. Doppelhäuser sollte offengehalten werden, wo möglich. Siehe Skizze zu Parzelle 3 und 4.
Abwägung:
Eine wahlweise Anordnung wie in der unteren Skizze ist unter Beachtung von Anforderung an eine Grenzbebauung (Doppelhaus = Grenzbebauung) nicht möglich. Dies sind zwei völlig unterschiedliche Entwurfskonzepte. Die Hauslänge insgesamt soll immer länger sein als die Haustiefe, die Firstrichtung soll dabei immer in Längsrichtung liegen.
Auseinander geschnittene Doppelhäuser sind nicht im gestalterischen Sinne der Gemeinde.
Da die Bauräume nach wie vor das städtebauliche Konzept abbilden sollen, werden sie da, wo erforderlich, weiterhin ohne großen Puffer dargestellt. Auf Grund des Erfordernisses der Beachtung der Abstandsflächen zum Nachbarn sind darüber hinaus keine grundsätzlich anderen Anordnungen der Baukörper möglich, zumal davon auszugehen ist, dass die maximalen Wandhöhen in Verbindung mit der maximalen Dachneigung ausgenutzt werden soll.
Ein Versatz im Doppelhaus ist aufgrund der Kleinteiligkeit im Quartier nicht gewünscht, da dies den städtebaulichen Entwurf verunklären würde.
Die Trennung eines Doppelhauses in 2 Einzelhäuser innerhalb der vorgesehenen Baufenster ist darüber hinaus nicht möglich wie folgende Skizze verdeutlicht:
Künftig sind für die Eckparzellen sowohl Doppelhäuser und Einzelhäuser vorgesehen (siehe auch Erläuterung Abwägung zu Stellungnahme Bürger:in 1). Noch mehr Wohneinheiten lösen wieder einen höheren Stellplatzbedarf aus, der mit den in der Planung vorgesehenen Möglichkeiten für die Parkierung nicht nachgewiesen werden kann.
Der Abstand der Baugrenze der Parzellen 1-4 zur Sträucherfläche im Norden sollte auf max. 1 m verringert werden. Es entstehen nur vermooste Schattenflächen auf der Nordseite.
Abwägung:
Um mehr Flexibilität für die Anordnung der Baukörper innerhalb des Baufensters zu schaffen, werden die Baufenster im Norden z.T. um 1 m nach Norden hin verbreitert. Der Abstand zur Ortsrandeingrünung verringert sich dadurch auf 2 m, was das Minimum darstellt, um eine wirksame Ortsrandeingrünung vorsehen zu können. Eine Verringerung auf 1 m erfolgt nicht, um die Pflanzfläche nicht weiter einzuschränken.
Zu den Begründungen des Bebauungsplans:
Für Parzelle 16 sind Garagen zu ermöglichen. Was stört die Nähe der Feldhecke dabei?
Abwägung:
Die Parzelle 16 ist künftig die Parzelle 8.
Da sich die Stellplätze nahe des Kronenbereichs der Feldhecke befinden (nahe 1,50 m-Schutzbereich), ist eine Ausführung als Garage oder Carport in Kronennähe nicht zu empfehlen, da die zu erhaltende Feldhecke dabei Schaden nehmen könnte. Fundamente können den Wurzelbereich von Bestandsbäumen zerstören. Dies ist unbedingt zu vermeiden.
Bei der Überarbeitung des Entwurfs wurde sowohl der Hauptbauraum Parz. 8 vergrößert (hier ist künftig sowohl ein Einzelhaus als auch ein Doppelhaus zulässig) als auch der Bauraum für die Parkierung. Sollten Garagen/Carports ausgeführt werden, die weiter westlich im Grundstück stehen können (also bei Ausführung als Einzelhaus ohne interne Realteilung), ist ein ausreichend großer Abstand zur Feldhecke gewährleistet. Wenn jedoch eine Realteilung stattfindet und ein Hinterliegergrundstück entsteht, für das die Parkierung weiter östlich angeordnet werden muss, ist die Nähe zur Feldhecke ausschlaggebend für den Typus der Parkierung. Es ist zu empfehlen: je näher an der Feldhecke gebaut wird, umso weniger Eingriff sollte erfolgen, sprich: je näher an der Feldhecke, umso mehr ist eine oberirdische Parkierung ohne Wand, Dach, Fundament, etc. angeraten.
Der Erhalt der Feldhecke ist eine Festsetzung, die zwingend einzuhalten ist. Der Bebauungsplan muss sicherstellen, dass dies zu gewährleisten ist.
Zu 5.5:
Es gibt keine fundierte Begründung zur Beschränkung der Dachneigung auf max. 35 Grad (sinnvoller: Begrenzung der Giebelhöhe), warum ist keine Dachbegrünung möglich, warum keine Dacheinschnitte, warum die Einschränkung der Gauben, warum keine Quergiebel. Dies alles würde zusätzlichen Wohnraum ermöglichen. Wir beantragen all diese Einschränkungen aufzuheben, da sie keinen sinnvollen Zweck erfüllen.
Abwägung:
Siehe hierzu Ausführungen zu ruhiger Dachlandschaft.
Die Gebäude sind nicht groß. Vielfältige Dachaufbauten führen zu großer gestalterischer Unruhe im Quartier. Dacheinschnitte wirken wir Löcher in den Dächern und sollten aus Sicht der Gemeinde vermieden werden.
Quergiebel springen in der Regel aus der Fassade hervor. Bei kleinen Gebäuden wirken sie in der Regel sehr wuchtig. Dies ist dies nicht zweckmäßig, zumal sie voraussichtlich auf Grund der kleinen Parzellen hinsichtlich der Abstandsflächen ohnehin nicht umgesetzt werden können.
Zwerchgiebel sind künftig bei den Einzelhäusern zulässig.
Dachbegrünung bei Dachneigungen zwischen 25° und 35° sind technisch zwar möglich, jedoch bei der Umsetzung mit großem Aufwand verbunden (z.B. Schubsicherung) und daher nicht zu empfehlen. Die Gemeinde möchte darüber hinaus das dörfliche Erscheinungsbild mit Ziegel gedeckten Satteldächern bei den Hauptgebäuden erhalten.
Extensive Dachbegrünungen sind bei flach geneigten Dächern und Flachdächern hingegen sinnvoll und leicht umzusetzen. Daher werden sie auch für Garagen/Carports und Nebenanlagen entsprechend festgesetzt.
Künftig wird darüber hinaus auf Grund der etwas flexibleren Bauräume eine maximale Firsthöhe festgesetzt, damit die Maßstäblichkeit der Höhenentwicklung in dieser Ortsrandlage gewährleistet bleibt.
Der eingeplante Fußweg erfüllt keinen sinnvollen Zweck bei ca. 50 Meter Wegabkürzung, verbraucht unnötig ca. 200 qm Grund, der versiegelt wird und Folgekosten wie Schneeräumung usw. verursacht.
Abwägung:
Auf den Fußweg kann nach Ansicht der Gemeinde verzichtet werden. Die Fläche kann teilweise der neuen Straße im Osten zugeschlagen werden, um öffentliche Stellplätze (Längsparker) anzuordnen. Siehe Abwägung Bürger:in 1 und Überarbeitung Entwurf.
Tenor unserer Anträge: Die Bauwerber müssen unglaubliche Summen bezahlen, da sollten sie möglichst wenig eingeschränkt werden in ihrer planerischen Freiheit.
Abwägung:
Die Planung erfolgt in enger Abstimmung zwischen Gemeinde und (Fach-)Planer:innen. Es sind viele Rahmenbedingungen zu beachten, die in die Planung einfließen.
Eine „Einschränkung“ von planerischer Freiheit eines einzelnen Bauwerbers ist nicht das Ziel der Gemeinde, gleichwohl müssen die übergeordneten ortsplanerischen und gestalterischen Ziele beachtet und eingehalten werden.
Allen Bauleitplänen gehen städtebauliche Entwürfe voraus, die genau ausloten, was an dieser Stelle möglich und angemessen ist.
Die Gemeinde ist der Auffassung, dass gerade bei engen Platzverhältnissen ein stabiles Planungsgerüst erforderlich ist, um diese Ziele umsetzen zu können.
Mit der Überarbeitung des Entwurfs sind Änderungs- und Ergänzungsmöglichkeiten geprüft und - wo sinnvoll - eingearbeitet worden.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und teilweise beachtet. Änderungen werden entsprechend der Abwägung eingearbeitet.
Abstimmungsergebnis:
Ja
Nein
Stellungnahme Bürger:in 5, 30.07.2023,
wir haben uns den aktuellen Bebauungsplan in der Saliterstraße Nord angeschaut und bewertet und möchten dazu folgende Punkte vorbringen:
Punkt 1:
In den letzten 20 Jahren kam es immer wieder vor, dass sich nördlich von uns (FI.- Nr. 718/4) bei Starkregen oder auch schneller Schneeschmelze Wasser angesammelt hat, das zum großen Teil über unser Grundstück abgeflossen ist.
Dieses Phänomen hatten wir bereits in der Bauphase, deshalb haben wir vorsorglich einen großen Strassengulli bei uns angebracht, der dieses Problem weitgehend löst.
Durch die Mulden-Wall-Konstruktion an der Nordseite des neuen Baugebietes sehen wir erhebliche Gefahr, dass dieses bzw. zusätzliches Wasser über unser Grundstück abgeleitet wird. Wir schlagen deshalb vor, dass dort in den Mulden ebenfalls ausreichend große Gullies installiert werden.
Abwägung zu Pkt. 1:
Es wird vermutet, dass mit „Gullys“ Sickerschächte gemeint sind. Im nördlichen Untersuchungspunkt SBD 1 wurde der Grundwasser-Stand bei 1,09 m und GOK gefunden. Ein Sickerschacht kann hier nicht vorgesehen werden. Der Boden hier ist sehr kiesig, es ist davon auszugehen, dass das Wasser gut versickern kann.
Im zweiten Untersuchungspunkt im Norden (SDB 2) liegt toniger Boden vor, der eine Versickerung verhindert, allerdings ist die Tonschicht nicht sehr stark (60 cm).
Im Zuge der Erschließung des Baugrundstücks ist daher im Bereich der Flutmulde im Norden ein Bodenaustausch mit entsprechend kiesigem Material vorzusehen, um die Versickerungsfähigkeit des Bodens in diesem Bereich zu verbessern.
Alternativ könnte man die Mulde mit Hilfe eines Notüberlaufs an den RW-Kanal im Baugebiet anschließen. Das ist jedoch bei der Dimensionierung der Kanäle zu berücksichtigen (im aktuellen Erschließungsplan sind die Durchmesser noch nicht angegeben, da dies erst im Zuge der Ausführungsplanung erfolgt, um Anpassungen vornehmen zu können).
Im Falle einer Überflutung der Mulde würde dann das Wasser über den Notüberlauf in den RW-Kanal und schließlich in das Sickerbecken fließen. Sollte das Sickerbecken hierbei überlastet werden, würde wiederum der Notüberlauf des Beckens anspringen.
Diese Beschreibung wird in der Begründung ergänzt und ist im Zuge der Erschließung des Quartiers zu beachten. Die Gemeinde entscheidet im Zuge der Ausführung, welche Variante gewählt wird.
Punkt 2:
Der bereits genehmigte Bebauungsplan (Fa. Stangl) nördlich von uns sieht bereits den Bau einer Halle mit einer Wandhöhe von 6m vor. Für uns sind das sogar mehr als 6 m, da auch noch ein entsprechender natürlicher Höhenunterschied besteht. Der Bebauungsplan Saliterstr. Nord sieht bei den uns angrenzenden Grundstücken Parzelle 1 und 15 eine Grenzbebauung mit Garagen vor, die für uns ebenfalls wie eine „Wand" wirken, da auch hier ein natürlicher Höhenunterschied besteht.
Vorschlag unsererseits wäre die Verschiebung beider Garagen in Richtung Wendehammer.
Zudem wurde uns (…) versprochen sich einzusetzen von einer Grenzbebauung abzusehen.
Abwägung:
Durch die Überarbeitung der Planung verändert sich die Lage der Stellplätze.
Siehe auch Abwägung/Begründung Stellungnahme Bürger:in 1.
Punkt 3:
Die Entwicklung der letzten Jahre in unserem Wohnviertel zeigt, dass mit zunehmendem Alter der Kinder bis zu 4 Autos pro Haushalt vorhanden sind. Unsere Besucherparkplätze sind dadurch nahezu meistens von den Anwohnern belegt. Aus unserer Sicht sollten genügend Parkplätze für die große Anzahl an Wohneinheiten vorgesehen werden. Leider sind im Plan nur 3 Parkplätze an der Straße erkennbar, welche zudem unter Umständen auch ein großes Problem in Bezug auf Feuerwehrzufahrt und Müllentsorgung bedeuten. Man denke hierbei an immer größer werdenden Fahrzeugen und nicht regelkonformen Parken.
Weiterhin würden wir vorschlagen von einer Einfriedung der Garageneinfahrten abzusehen, da somit dieser Platz auch als Parkplatz genutzt wird, wie bei uns im Wohngebiet gesehen werden kann.
Abwägung zu Punkt 3 (siehe auch Abwägung Bürger:in 2):
Die Gemeinde Türkenfeld hat eine Stellplatzsatzung, die genaue Anforderungen an die nachzuweisende Stellplatzanzahl auflistet. Je nach Art des Gebäudes bzw. Größe der Wohnung sind entsprechend Stellplätze nachzuweisen.
Die Stellplätze für die von der Gemeinde gewünschten hauptsächlichen Nutzungen (Doppelhäuser, Einfamilienhäuser, Häuser mit 2-3 Wohnungen) können nachgewiesen werden. Ein darüberhinausgehender Anspruch besteht nicht.
Privatstellplätze können in den dafür vorgesehenen Baufenstern (rot) sowie in den Hauptbauräumen (blau) vorgesehen werden.
Mit der Überarbeitung des Entwurfs sind künftig deutlich mehr Stellplätze im öffentlichen Raum vorgesehen (alt: 3 St im öff. Straßenraum, neu: 14 St im öff. Straßenraum). Diese sind der Öffentlichkeit gewidmet und stehen allen zur Verfügung.
Einfriedung: Siehe auch Abwägung zu Stellungnahme Bürger:in 1.
Um den dörflichen Charakter zu stärken, werden künftig in einem ca. 3-5 m breiten Bereich im Vorgarten entlang der Planstraße keine Zäune zugelassen. Baum- und Strauchpflanzungen sind jedoch in diesem Bereich zulässig, um die Privatsphäre zu schützen. Die Gemeinde befürwortet hier – ähnlich wie im Bestandsgebiet Saliterstraße – die offenere Gestaltung des Straßenraums. Es ist von eher geringer Gefährdung durch den Verkehr auszugehen.
Punkt 4:
In der ersten Planung des neuen Bebauungsplanes war die Straßenführung in das Baugebiet direkt nach der Bachbrücke über den Feldweg geplant. Nun wurde die Zufahrt nach Nordwesten über die Salitestraße verlegt und zudem mit einer 90-Gradkurve versehen. Dadurch sehen wir eine erhöhte Belastung unserer Zufahrtsstraße durch ein weitaus größeres Verkehrsaufkommen.
Abwägung:
Die Erschließung des Plangebiets wurde überarbeitet, die Zufahrt erfolgt nun über einen Teil des bestehenden Feldweges.
Siehe auch Abwägung Stellungnahme Bürger:in 1.
Beschlussvorschlag:
- Der Gemeinderat der Gemeinde Türkenfeld nimmt vom Verfahren nach § 3 Abs. 2 BauGB sowie nach § 4 Abs. 2 BauGB Kenntnis.
- Der Gemeinderat der Gemeinde Türkenfeld hat die eingegangenen Stellungnahmen beschlussmäßig geprüft und alle öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander abgewogen. Planunterlagen werden entsprechend der Ergebnisprüfung geändert.
- Der Gemeinderat der Gemeinde Türkenfeld billigt den 2. Entwurf des Bebauungsplans „Saliterstraße Nord“ mit Begründung in der Fassung vom 29.11.2023.
- Die Verwaltung wird beauftragt, das erneute Auslegungsverfahren gemäß § 4a BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen
