In der Sache wird auf die TA-Sitzung vom 18.04.2023, TOP 13, öffentlich Bezug genommen. Auf erneute Sachverhaltsdarstellung wird verzichtet.
Der TA beauftragte die Verwaltung, die seinerzeit vorgelegte Planungsstudie mit dem Büro Hummel & Kraus mit der Zielrichtung eines städtebaulichen Entwurfs abzustimmen und diesen wieder dem TA zu Beratung vorzulegen.
Die Studie von Hummel & Kraus mit Stand vom 05.10.2023 liegt nun vor (siehe Sitzungsunterlagen). Frau Lang-Apert vom Büro Hummel & Kraus ist in der Sitzung anwesend und erläutert die zugrundeliegenden städtebaulichen Überlegungen (vgl. Städtebaulichen Stellungnahme vom 02.08.2023 – Sitzungsunterlagen).
Auslöser der Untersuchung waren die Planungen für die Grundstücke FlNr. 142 und 142/2. Auf FlNr. 142 plant der Eigentümer zunächst die Errichtung einer Hackschnitzelheizanlage mit betriebstechnischen Nebenanlagen (Garagen, Hackgutlager usw.). Zusätzlich sollen südlich der Wildermuthstraße, zwischen der bestehenden Bebauung an der Ulrichstraße und der bestehenden Bebauung an der Wildermuthstraße nach den Vorstellungen der Eigentümer zwei Mehrfamilienhäuser sowie drei Einfamilienhäuser mit einer Tiefgarage und oberirdischen Stellplätzen untergebracht werden. Die Höhenentwicklung soll bei den MFH mit einer Wandhöhe von 8,80 m (III+D) und für die Einfamilienhäuser mit einer Wandhöhe von 6,50 m (III) betragen.
Auf der Ostseite des Plangebietes soll von der Wildermuthstraße ein Weg/Straße bis zur Nordgrenze der FlNr. 142 geplant werden.
Bauplanungsrechtlich ist der gesamte Bereich des Planungsgebietes der Grundstücke 142/2 und westlich der Bebauung von 142 als sog. Außenbereichsinsel (Außenbereich im Innenbereich) einzuordnen; es besteht auf diesen Grundstücken somit derzeit kein Baurecht. Diese Frage wurde zwischenzeitlich mit den Landratsamt Ebersberg abschließend geklärt.
Der Antragsteller wurde seitens des LRA zu diesem Sachverhalt mit Schreiben vom 04.05.2023 angehört und mit Schreiben vom 20.06.2023 nochmals befragt, ob das Verfahren bis zur Planreife eines Bebauungsplanes ruhen soll, ob der Antrag zurückgenommen wird oder ein förmlicher Ablehnungsbescheid gewünscht ist.
Ausgangsbasis für die Aufstellung von Bebauungsplänen ist der rechtswirksame Flächennutzungsplan (§ 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB – Entwicklungsgebot). Der Flächennutzungsplan sieht entlang der Wildermuthstraße einen Lückenschluss mit allgemeinem Wohnen vor, südlich davon sind Grünflächen dargestellt. Vergleichbare Aussagen sind auch dem ISEK zu entnehmen. Der Erhalt von innerstädtischen Grünflächen war auch Diskussionsthema im Rahmen der letzten Klausurtagung zum Thema Stadtentwicklung und gewinnt in der aktuellen Phase unter Berücksichtigung der Auswirkungen der Klimafolgen immer größere Bedeutung. Die Stadt hat sich schließlich per Beschluss zur Klimaregion erklärt. Solche Punkte beeinflussen die Bauleitplanung in der Zukunft.
Ausgehend von dieser Basis kann der Lückenschluss mit Bebauung entlang der Wildermuthstraße nachvollzogen und befürwortet werden. Die Argumente sind in der Städtebaulichen Studie von HK im Einzelnen aufgeführt.
Die Anordnung der Baukörper sollte jedoch abweichend von den Planungen der Eigentümer so erfolgen, dass eine Häusergruppe entsteht, die eine Nachbarschaft bildet. Genauso wichtig ist ein breites Wohnungsmix für eine lebendige Bewohnerstruktur (Stichwort „Mehrgenerationenwohnen“).
Besonderes Augenmerk ist auf die Erschließung und die Anordnung der notwendigen Stellplätze zu legen. Sie ist möglichst knapp zu halten, um die Versiegelung von Boden auf das unumgänglich notwendige Maß zu begrenzen. Seitens der städt. Studie werden hier Sammelstellplätze angeboten, die auf direktem Wege erreichbar sind und von denen man fußläufig zu den Gebäuden gelangen kann. Selbstverständlich wird die Anfahrbarkeit für Feuerwehr, Rettungdienste, Ver- und Entsorgungsfahrzeuge sowie Umzugswägen sichergestellt. Lange Erschließungswege für PKW, die tief in das Grundstück hinein reichen, sind auf alle Fälle zu vermeiden. Diese planerischen Lösungen haben zuletzt bei der Eberhardstraße 39 ebenfalls zu einer planungsrechtlichen Entscheidung der Stadt geführt.
Die Studie schlägt aufgrund der Zentralität der Grundstückslage vor, abweichend von den Vorgaben der Stellplatzsatzung, die notwendigen Stellplätze zu reduzieren und ein Mobilitätskonzept zu fordern.
Weiterhin soll bei der Unterbringung der Stellplätze sowohl aus wirtschaftlichen als auch aus ökologischen Gründen auf die Errichtung von Tiefgaragen verzichtet werden. Tiefgaragen sind in der Erstellung sehr teuer (derzeit mindestens 35.000,- € eher mehr); in 20-30 Jahren fallen erhebliche Sanierungskosten an. Eine bauliche Veränderung von Tiefgaragen ist in Zukunft kaum mehr möglich; sie bedeuten eine erhebliche Flächenversiegelung. Der CO²-Ausstoß pro Stellplatz beträgt 12 to. Tiefgaragen ermöglichen keine Anpflanzung von Bäumen, die alt werden können, da bei Sanierungen in der Regel der Baumbestand gefällt werden muss. Die Klimarelevanz von alten Stadtbäumen ist offenkundig.
Im Rahmen der Bauleitplanung sind neben der Frage der Innenverdichtung auch Maßnahmen zum Schutz vor Klimafolgen und Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken Rechnung zu tragen (§ 1a Abs. 5 BauGB).
Insofern wird vorgeschlagen, um auch den eingangs erwähnten Entwicklungszielen des Flächennutzungsplanes gerecht zu werden, den Bereich weiter südlich der Wildermuthstraße in seinem heutigen Bestand als Grünzug / Frischluftschneise zu erhalten. Eine weitere Bebauung in zweiter oder dritter Reihe sollte daher ausgeschlossen werden.
Demgegenüber stehen Wünsche des Grundstückseigentümers von FlNr. 142, der westlich der geplanten Hackschnitzelheizung ein weiteres Wohngebäude errichten möchte. Weiterhin wurde bereits Anfragen einer Grundstückeigentümerin aus den westlich angrenzenden Grundstücken entlang der Wildermuthstraße nach einer Bebauung in der zweiten Reihe herangetragen.
Im Zuge der weiteren Bearbeitung des städtebaulichen Entwurfs und des sich daraus entwickelnden Bebauungsplanes muss der TA innerhalb dieses Spannungsfeldes von einerseits berechtigen Nachverdichtungs- und Wohnbauwünschen und andererseits stadtklimatischer Belange, entscheiden, wie die weitere Entwicklung in diesem Stadtquartier vorgesehen ist. Dabei ist nicht nur antragsbezogen zu entscheiden, sondern vielmehr ist ein für diesen Bereich ein größerer Blickwinkel einzunehmen, da bereits durch die Hackschnitzelheizung eine Entwicklung in Gang gesetzt wird, die geeignet ist, dass die städtebaulichen Ziele in diesem Bereich schwerer umzusetzen sein werden.
Im Zuge der Bearbeitung der Studie wurde den hauptbetroffenen Eigentümern vor der Behandlung in der Sitzung am 01.08.2023 Gelegenheit zu Äußerung/Stellungnahme gebeten.
Vorab wurde bereits mit E-Mail vom 27.07.2023 und in der o. g. Besprechung folgende vorgetragen:
Grundsätzlich stehen wir Ihrem städtebaulichen Entwurf offen gegenüber und freuen uns auf die Vorstellung, haben aber Bedenken, dass diese nicht mit unseren Vorstellungen korreliert.
Die von uns über drei Jahre erstellte Potentialstudie berücksichtigt die jeweiligen individuellen Wünsche der Eigentümer und die genauen Eigentumsanteile, sowie die in der Gemeinde geltenden Abstandsregeln.
Bei den Grundstückseigentümern handelt es sich um 3 Familien jeweils mit ihren Kindern als Bruchteilseigentümergemeinschaft – insg. 12 Personen.
Meine Mutter hat ihren Kindern und Enkelkindern die Fläche, die seit über 300 Jahren zu unserer Hofstelle – einem denkmalgeschützten Anwesen - gehört gemeinsam übertragen.
Die Stadt hatte die Fläche zunächst als Baulücke und erst im Nachgang zur Beurkundung der Überlassung als Außenbereich im Innenbereich eingestuft.
Demnach wäre eine solche vielteilige Aufteilung zumindest aus steuerlichen Aspekten nicht notwendig gewesen.
Wir fühlen uns mit dem Entwurf der Potentialstudie wohl, da die Studie die Eigentums Anteile so berücksichtigt, dass keiner der Bruchteilseigentümer – darunter 6 minderjährige Kinder - benachteiligt wird.
Aus Sicht des Familiengerichts (die der Überlassung unter Auflagen zugestimmt hatten) und der Schenkenden müssen wir sicherstellen, dass die Kinder mit Ihrem Erbanteil nicht ungleich behandelt, oder benachteiligt werden.
Ich verstehe, Dass Sie in Ihrem Auftrag der Stadt Ebersberg für einen städtebaulichen Entwurf darauf nicht Rücksicht nehmen können, möchte es Ihnen aber dennoch im Vorfeld der Vorstellung mitteilen, des besseren gegenseitigen Verständnis wegen.
Generell war unser Ansinnen mit der Studie eine für die Lage und auch im Bezug zur Hofstelle Ulrichstraße 16 verträgliche Bebauung zu entwickeln, in der wir uns wiederfinden können und neben der wir weiterhin wohnen wollen.
Längs der Wildermuthstraße orientiert sich die Bebauung an dem dort vor wenigen Jahren entstanden neuen Bebauungsplan – Wildermuthstraße Nord. Peter Voith ist Architekt des dort daraufhin entstandenen höheren Gebäudes.
In zweiter Baureihe sollten die Gebäude kleiner und niedriger sein im Vergleich zur ersten Baureihe, die auch als Abgrenzung zur Straße gesehen werden kann.
Westlich zur Halle und damit in dritter Baureihe zur Wildermuthstraße möchte ich ein großes EFH oder MFH für meine Kinder mit südlich gelegenem Gartenanteils planen.
Im Anteil meiner Familie müssen sich später die Abstandsflächen incl. Feuerwehrzufahrt zu den Bestandsgebäuden Ulrichstraße 12 und 14 wiederfinden, da diese Gebäude auf der Flurnummer 847 keine eigenen Abstandsflächen nach Westen und Süden aufweisen (landwirtschaftliche Betriebsentnahme 1962).
Somit habe ich und meine Familie an der geplanten baulichen Entwicklung auf FlNr. 142/2 am wenigsten Anteil.
An unserer Hofstelle direkt an der Ulrichstraße gelegen sind wir dem Straßenlärm und nicht zuletzt auch dem Lärmaufkommen durch den angrenzenden städtischen Bauhof stark ausgesetzt. Anders als in den Einheimischen-Wohngebieten ist es bei uns in zentraler Lage tagsüber sehr laut.
Es wäre daher sehr schön, wenn das Wohnen auf FlNr. 142 westlich zur geplanten Halle möglich wäre – zumindest in einer mittelfristigen Planung. Der Entwurf für den Bebauungsplan sollte das berücksichtigen, bzw. nicht so gestaltet sein, dass dies später nicht mehr möglich wäre. Trotz des geltenden Flächennutzungsplans ist es der aktuelle Wunsch des Stadtrats Flächen nachzuverdichten. Der Beschlusstext zur Errichtung der Halle auf FlNr. 142 lautet:…“ Die bauliche Entwicklung des Gesamtgebietes wird befürwortet“…
Die verbleibende rückwärtige Grünfäche auf FlNr. 142 nach dem Bau der Halle und teilweisem Rückbau der alten Halle misst ca. 1200m².
Diese Fläche mit einem Haus in nordwestlich Lage zu bebauen, wie in der Studie dargestellt, wäre ein moderater Ansatz und könnte einen Teil der Grünfläche erhalten.
In einer Besprechung vom 01.08.2023 wurden seitens dem Stadtplanungsbüro Hummel & Kraus Anregungen und Vorschläge zu verschiedenen Punkten der Planungsstudie vorgetragen:
- Nachvollziehbarer Lückenschluss (lt. Flächennutzungsplan) entlang der Wildermuthstraße
- Anordnung der Baukörper so, dass eine Häusergruppe entsteht, die eine Nachbarschaft bildet – kein isoliertes nebeneinander wohnen
- Vorgartenzonen ohne Stellplätze
- Geschosshöhen von max. drei Vollgeschossen; bei III+D Belichtung der Dachgeschosse durch Flächenfenster
- Reduzierung der Abstandsflächen unter Berücksichtigung gesunder Wohnverhältnisse denkbar
- Baukultur – regional typische längliche Baukörper mit zeitgemäßen Gestaltungselementen
- Wohnungsmix – Mehrgenerationenwohnen im Geschosswohnungsbau von 1 – 5 Zimmerwohnungen für eine durchmischte Bewohnerstruktur
- Erschließung so knapp wie möglich halten, um die Versiegelung zu minimieren; Sammelstellplätze einrichten, von denen man fußläufig zu den Gebäuden gelangen kann; lange Erschließungswege für Pkw, tief in das Grundstück hinein sind auf alle Fälle zu vermeiden.
- Stellplätze; Tiefgaragen möglichst vermeiden bzw. minimieren; Hinweis aufs integrierte Mobilitätskonzept; evtl. Abweichungen von der Stellplatzzahl wg. Zentraler Lage und begleitendem Mobiltätskonzept
- Freihaltung von Freiflächen und Frischluftschneisen (vgl. ISEK der Stadt Ebersberg vom Apr. 2011, S. 30, Abb. 13); keine Bebauung in dritter Reihe westlich der geplanten Hackschnitzelheizung
Erhalt und Schaffung wertvollen Baumbestands zur Beschattung, Kühlung, CO²-Speicherung, insgesamt zur Klimafolgenanpassung
- Aufnahme der Häuser Ulrichstraße 12 und 14 in die Planungsüberlegungen (Ausbau, Aufstocken etc.)
Es wurde vereinbart, die Planungen unter Berücksichtigung der besprochenen Anregungen zu überarbeiten.
Zuletzt fand in der Sache am 15.09.2023 im Rathaus eine Besprechung zwischen den Beteiligten, der Stadtverwaltung sowie dem Büro Hummel & Kraus statt.
Dabei wurde die von Herrn Architekten Voith überarbeitete Studie mit Stand vom 22.08.2023 besprochen (siehe Sitzungsunterlagen).
Zunächst wurde seitens der Verwaltung darauf hingewiesen, dass der Beschluss, dass die bauliche Entwicklung befürwortet wird, nicht gleichbedeutend damit ist, dass der Bebauung gemäß Vorschlag des Antragstellers zugestimmt wird, da ansonsten die Beauftragung eines städtebaulichen Entwurfs nicht notwendig gewesen wäre.
Wichtig aus Sicht der Stadt bei der Entwicklung sind die Minimierung der Flächenversiegelung, die Vermeidung von Übererschließungen sowie der Schutz vor Flächenaufheizung (Bildung von Hitzeinseln, Erhaltung von Kaltluftschneisen) und die Regenwasserrückhaltung.
In der überarbeiteten Planungsstudie wurde vieles von den besprochenen Anregungen umgesetzt.
Aus Sicht der Stadtplanung wird jedoch weiterhin die Bebauung in der dritten Reihe als kritisch gesehen, da dies im weiteren Verlauf Richtung Westen, bei ungesteuertem Verlauf Baurechte nach § 34 BauGB auslösen könnte bzw. ebenfalls Forderungen seitens der Grundstückseigentümer nach Bebauung im rückwärtigen Grundstückbereich über Bebauungsplan auslösen würde. Der Verwaltung liegt bereits ein Schreiben vor, das in diese Richtung zielt.
Im Übrigen steht der Flächennutzungsplan sowie die Aussagen im ISEK einer baulichen Entwicklung in der dritten Reihe entgegen.
Zwischenzeitlich liegt nun eine weitere überarbeitete Planungsstudie seitens des Antragstellers vor (Stand 10.10.2023). Hierauf nimmt die Stellungnahme des Büros Hummel & Kraus Bezug.
Der größte Konfliktpunkt wird nachwievor mit der dritten Bebauungsreihe gesehen, in der nun seitens des Antragstellers ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten geplant ist.
Im Zuge der Besprechung wurde auch der Realisierungszeitraum diskutiert. Laut Mitteilung der Eigentümerfamilie soll eine abschnittsweise Realisierung möglich sein. Insbesondere würde dies die Einfamilienhäuser betreffen, die zum Großteil für die nächste Generation vorgesehen sind, während das Mehrfamilienhaus an der Wildermuthstraße baldmöglichst entstehen soll.
Die würde aufgrund des Alters der Nachkommen bedeuten, dass für einen längeren Zeitraum die Umsetzung des Bebauungsplanes nicht zu erwarten ist.
Hier stellt sich nach Ansicht der Verwaltung die Frage nach der Erforderlichkeit der Bauleitplanung (vgl. 1 Abs. 3 BauGB). Erforderlich ist eine Planung nicht nur dann, wenn die dazu dient, Entwicklungen, die bereits im Gange sind, in geordnete Rahmen zu lenken, sondern auch, wenn die Stadt die planerischen Voraussetzungen schafft, die es ermöglichen, einer Bedarfslage gerecht zu werden, die sich erst für die Zukunft abzeichnet. Der hierbei zu Grunde zu legende Zeithorizont muss aber im Blick auf die Realisierbarkeit der im Bebauungsplan vorgesehenen Festsetzungen realistisch sein. In eine ferne Zukunft gehende planerische Vorstellungen können demnach gem. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht erforderlich sein. Der Zeitraum hängt von den planerischen Vorstellungen und den beabsichtigten Inhalten sowie den konkreten Verhältnissen ab.
Im Wesentlichen hängt es davon ab ob die Stadt eine zügige Realisierung der Bebauung auf diesen Grundstücken verfolgen möchte. Um den Zweifeln einer mangelnden Erforderlichkeit zu entgehen, wäre die Möglichkeit zu prüfen, mit den Eigentümern städtebauliche Verträge gem. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB zu schließen, in denen ein bestimmter Realisierungszeitraum vereinbart wird.
In der Sitzung ist zu entscheiden, mit welcher Planungsvariante das Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden soll. Die Wünsche des Antragstellers in den verschiedenen Varianten wurden neben die Argumente der Stadtplanung gestellt, die die Sichtweise der Verwaltung wiedergeben.
In diesem Bebauungsplanverfahren müssten nach Auffassung der Verwaltung auch auftretenden Erschließungsfragen, wie z. B. die Straßengrundfrage im Bereich der Ulrichstraße geklärt werden. Das städtische Straßengrundstück ist im Bereich der Haus-Nr. 16 nur ca. 3,4 m breit. Die westlich angrenzende FlNr. 142/1 steht im Eigentum des Antragstellers.
Die Vorgehensweise wurde gewählt, da in den letzten Sitzungen im TA der Wunsch geäußert wurde, die Planungsprozesse in ihren einzelnen Entwicklungsphasen enger zu begleiten (vgl. Ignaz-Perner-Straße 12).
Seitens der Verwaltung wird daher vorgeschlagen folgendes zu beschließen:
- Für den Bereich südlich der Wildermuthstraße und westlich der Ulrichstraße (FlNrn. 142, 142/2, 847, Gemarkung Ebersberg wird ein Bebauungsplan aufgestellt.
- Basis für den Bebauungsplan ist die städtebauliche Studie des Architekten Voith vom 10.10.2023.
Dabei sind folgende Maßgaben zu beachten:
• Die „Innenentwicklung“ mit Wohnraum wird nach wie vor positiv gesehen.
• Der Erhalt und Erweiterung des Bestandes an der Ulrichstraße für weiteren
Wohnraum (Nutzung grauer Energie) ist im Sinne des Klimaschutzes.
• Der Grünzug ist zu erhalten, eine 3. Bebauungsreihe ist unbedingt zu verhin-
dern.
• Die Versiegelung ist so gering wie möglich zu halten (direkte Erschließung
der Stellplätze, Vermeidung von Tiefgaragen, besser oberirdische Sammel-
stellplätze, etc.)
• Eine Reduzierung des Stellplatzschlüssels ist anzustreben: Ein neuer Um-
gang mit dem Stellplatznachweis in Form eines Mobilitätskonzeptes bietet
sich aufgrund der zentralen Lage hier an. Es besteht die Möglichkeit aufgrund der gut erreichbaren Nahversorgung zumindest teilweise auf Autofahrten zu verzichten (und damit ggf. auf das Zweit- und Drittauto) und mit dem Fahrrad (E-Bike) oder zu Fuß die Wege zurückzulegen.
• Die Freiflächen sind so zu gestalten, dass Bäume groß und alt werden können,so gering wie möglich versiegelt und Retentionsflächen vorhanden sind.
• Es soll für die nächsten 20-30 Jahre Baurecht geschaffen werden. Eine zeit-
nahe Umsetzung ist seitens der Eigentümer*innen nur in Teilen gewünscht.
Der Grundsatz der Erforderlichkeit ist sorgfältig zu prüfen.
• Desweiteren ist die Stellungnahme vom 02.08.2023 zu berücksichtigen.
Sollte der TA die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschließen, so wäre mit der Eigentümerfamilie zunächst eine städtebauliche Vereinbarung zur Übernahme der Planungskosten zu schließen.
