Historie: Im Workshop des Umwelt-, Sozial- und Kulturausschusses am 28.03.2023 (Ergebnisprotokoll in Anlage) ist vereinbart worden, dass über die Verwendung der Grundstücke im Baugebiet Friedenseiche VIII nun endgültig beraten und beschlossen werden muss, damit die Bauträger weiter planen und die Verwaltung die dann anstehenden Vergaben vorbereiten können.
Nach dem Umwelt-, Sozial- und Kulturausschuss sollte sich vor dem Stadtrat auch der Ausschuss für Finanzen, Wirtschaft und Digitales mit der Angelegenheit befassen.
Der Umwelt-, Sozial- und Kulturausschuss hat in seiner Sitzung am 16.05.2023 einstimmig eine Beschlussempfehlung gefasst.
Erwogen wurden in der Sitzung des Umwelt-, Sozial- und Kulturausschusses im Mai Verkaufspreise zwischen 300 € (erschlossen) für den sozialen Wohnungsbau, 600 € für den Verkauf der Reihenhäuser und Wohnungen mit Tiefgarage und 900 € für die Kettenhäuser (Anwendung von Vergabekriterien).
Der Ausschuss für Finanzen, Wirtschaft und Digitales hat in seiner Sitzung am 18.07.2023 darüber beraten und Sorge über die Höhe der Grundstückspreise geäußert. Um den Einheimischen nach Möglichkeit unabhängig von den aktuellen Marktpreisen den Erwerb eines Eigenheims zu ermöglichen, wird gebeten, den tatsächlichen bisherigen Aufwand der Stadt zu kalkulieren. Ziel ist es, die vorgesehenen Verkaufspreise besser einschätzen zu können, um darauf basierend eine stadtpolitische Preisentscheidung zu treffen. Hierfür bedarf es einer diesbezüglichen Gegenüberstellung als Entscheidungsgrundlage.
Achtung: Durch die Bayerische Verwaltungsakademie wurde im Rahmen der Haushaltskonsolidierung dringend empfohlen, möglichst hohe Grundstückspreise festzusetzen.
Kosten der Stadt (grob betrachtet):
Grundstückskosten bislang (Kauf, Steuer, Zinsen): 3.677.775,62 €
Planungskosten bislang (Planung, Notar, Vermessung): 246.834, 92 €
Verwaltungskostenpauschale 150.000,00 €
10 % Erschließungskosten (Eigenanteil Stadt) 375.520,00 €
Gesamt: rd. 4.450.130,54 €
Modellrechnungen ohne Erschließung (250 €/qm):
1) Verkaufserlöse bei Vorgehensweise USK ohne Erschließung:
12 Grundstücke Kettenhäuser 3.808 qm x 700 € = 2.665.600 €
12 Reihenhäuser plus Wohnungen mit Tiefgarage 3.437 qm x 400 € = 1.374.800 €
4 MFH Süden und 2 MFH Nordosten Sozialwohnungen 4.502 qm x 50 € = 225.100 €
Gesamt: 4.265.500 €
2) Verkaufserlöse bei Vorgehensweise USK ohne Erschließung:
12 Grundstücke Kettenhäuser 3.808 qm x 700 € = 2.665.600 €
12 Reihenhäuser plus Wohnungen mit Tiefgarage 3.437 qm x 500 € = 1.718.500 €
4 MFH Süden und 2 MFH Nordosten Sozialwohnungen 4.502 qm x 50 € = 225.100 €
Gesamt: 4.609.200 €
3) Verkaufserlöse bei Angleichung der Preise außer soz. Wohnungsbau ohne Erschließung:
12 Grundstücke Kettenhäuser 3.808 qm x 650 € = 2.475.200 €
12 Reihenhäuser plus Wohnungen mit Tiefgarage 3.437 qm x 500 € = 1.718.500 €
4 MFH Süden und 2 MFH Nordosten Sozialwohnungen 4.502 qm x 50 € = 225.100 €
Gesamt: 4.418.800 €
4) Verkaufserlöse bei Angleichung der Preise außer soz. Wohnungsbau ohne Erschließung:
12 Grundstücke Kettenhäuser 3.808 qm x 620 € = 2.360.960 €
12 Reihenhäuser plus Wohnungen mit Tiefgarage 3.437 qm x 550 € = 1.890.350 €
4 MFH Süden und 2 MFH Nordosten Sozialwohnungen 4.502 qm x 50 € = 225.100 €
Gesamt: 4.476.410 €
5) Verkaufserlöse bei Angleichung der Preise außer soz. Wohnungsbau ohne Erschließung:
12 Grundstücke Kettenhäuser 3.808 qm x 610 € = 2.322.880 €
12 Reihenhäuser plus Wohnungen mit Tiefgarage 3.437 qm x 560 € = 1.924.720 €
4 MFH Süden und 2 MFH Nordosten Sozialwohnungen 4.502 qm x 50 € = 225.100 €
Gesamt: 4.472.700 €
Hinweis: Beide Wohnungsgenossenschaften haben aktuell übereinstimmend angegeben, dass sozialer Wohnungsbau in naher Zukunft für sie nur möglich wäre bei einem Grundstückskaufpreis von erschlossen 300 €/qm.
Angesichts der Haushaltslage müsste eigentlich ein möglichst hoher Verkaufspreis angesetzt werden. Das Ansinnen der Stadt aber, hier ein Einheimischenbauland herzustellen in Kombination mit sozialem Wohnungsbau steht dem entgegen. Quadratmeterpreise von 700 € zzgl. Erschließung werden sich viele am Einheimischenbauland Interessierte nicht leisten können.
Von daher wird vorgeschlagen, ein möglichst moderates Preissystem zu wählen, wie in Modell 4 (620 €, 550 €, 50 €) anzuwenden.
Der Ausschuss für Finanzen, Wirtschaft und Digitales hat in seiner Sitzung am 26.11.2024 dem Stadtrat einstimmig empfohlen, die beiden MFH Nordost nicht als sozialen Wohnungsbau sondern als Wohnungsbau Sonderförderung anzubieten. Dafür sind neue Modellrechnungen zu erstellen mit dem Ziel, die Verkaufspreise pro qm für die Reihen- und Kettenhäuser möglichst niedrig zu halten. Es ist ein zweistufiger Vergabe-/Verkaufsprozess vorzuschlagen.
Die beiden Grundstücke für die MFH im Nordosten haben jeweils eine Größe von 791 qm und 815 qm, insgesamt also 1.606 qm.
Kosten der Stadt (genauer betrachtet/ erste Ausschreibungserkenntnisse):
Grundstückskosten bislang (Kauf, Steuer, Zinsen): 3.189.715,62 €
Straßenflächen herausgerechnet (Abrechnung über Erschließung)
Planungskosten bislang (Planung, Notar, Vermessung): 246.834, 92 €
Verwaltungskostenpauschale 150.000,00 €
10 % Erschließungskosten (Eigenanteil Stadt) 319.023,60 €
Gesamt: rd. 3.905.574,14 €
Damit würde sich die Aufstellung der Verkaufserlöse wie folgt ändern:
Neue Modellrechnungen ohne Erschließung (bislang angenommen: 250 €/qm)
12 Grundstücke Kettenhäuser 3.808 x 425 € 1.618.400 €
Verkauf nach Kriterien zum Bau
12 Reihenhäuser mit Tiefgarage 3.437 qm x 425 € 1.460.725 €
Bau durch Bauträger, dann Verkauf nach Kriterien
2 MFH Nordosten Wohnungen mit Tiefgarage 1.606 qm x 425 € 682.550 €
Bau durch Bauträger, Vermietung Sonderförderung
4 MFH Sozialwohnungen 2896 qm x 50 € (so lange es bei 250 € Erschießungskosten bleibt) = 144.800 €
Bau durch Bauträger, Vermietung Sozialwohnungen
Gesamt: 3.906.475 €
(Der Quadratmeterpreis wäre spitzgerechnet 424,90 €/qm. Der Preis ist aufgerundet, um einen kleinen Puffer vorzusehen.)
Weiteres Vorgehen:
- Gespräch Bauträger - Ebersberger Wohnungsgenossenschaft, Wasserburger Wohnungsbaugenossenschaft
- Fertigung Vergabe-Kriterien für Grundstücke und erstellte Reihenhäuser, Beschluss USK – Stadtrat
- Vergabeverfahren zum Ende Erschließung
- Vorgehen bei aus dem Verfahren übrig gebliebenen Grundstücken- Verkauf mit höheren Einkommens- und Vermögensgrenzen zu einem höheren Preis (müsste dann vom Stadtrat festgelegt werden)
