Kosten der Stadt (genauer betrachtet/ erste Ausschreibungserkenntnisse):
Grundstückskosten bislang (Kauf, Steuer, Zinsen): 3.189.715,62 €
Straßenflächen herausgerechnet (Abrechnung über Erschließung)
Planungskosten bislang (Planung, Notar, Vermessung): 246.834, 92 €
Verwaltungskostenpauschale 150.000,00 €
10 % Erschließungskosten (Eigenanteil Stadt) 319.023,60 €
Gesamt: rd. 3.905.574,14 €
Damit würde sich die Aufstellung der Verkaufserlöse wie folgt ändern:
Neue Modellrechnungen ohne Erschließung (bislang angenommen: 250 €/qm)
12 Grundstücke Kettenhäuser 3.808 x 425 € 1.618.400 €
Verkauf nach Kriterien zum Bau
12 Reihenhäuser mit Tiefgarage 3.437 qm x 425 € 1.460.725 €
Bau durch Bauträger, dann Verkauf nach Kriterien
2 MFH Nordosten Wohnungen mit Tiefgarage 1.606 qm x 425 € 682.550 €
Bau durch Bauträger, Vermietung Sonderförderung
4 MFH Sozialwohnungen 2896 qm x 50 € (so lange es bei 250 € Erschießungskosten bleibt) = 144.800 €
Bau durch Bauträger, Vermietung Sozialwohnungen
Gesamt: 3.906.475 €
(Der Quadratmeterpreis wäre spitzgerechnet 424,90 €/qm. Der Preis ist aufgerundet, um einen kleinen Puffer vorzusehen.)
Weiteres Vorgehen:
- Gespräch Bauträger - Ebersberger Wohnungsgenossenschaft, Wasserburger Wohnungsbaugenossenschaft
- Fertigung Vergabe-Kriterien für Grundstücke und erstellte Reihenhäuser, Beschluss USK – Stadtrat
- Vergabeverfahren zum Ende Erschließung
- Vorgehen bei aus dem Verfahren übrig gebliebenen Grundstücken- Verkauf mit höheren Einkommens- und Vermögensgrenzen zu einem höheren Preis (müsste dann vom Stadtrat festgelegt werden)
Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 17.12.2024 einstimmig beschlossen:
Der Stadtrat beschließt, die beiden MFH Nordost nicht als sozialen Wohnungsbau sondern als Wohnungsbau Sonderförderung anzubieten. Der Verkaufspreis für die Reihen- und Kettenhäusergrundstücke wird mit 425 €/qm festgelegt, ebenso der Preis für die Grundstücke mit den MFH Nordost. Die Grundstücke für die 4 MFH für den sozialen Wohnungsbau werden auf 50 € (so lange es bei 250 € Erschließungskosten/qm bleibt, ansonsten wird angeglichen) festgelegt.
Am 23.01.2025 wird es einen Termin mit Herrn Haupt von der Ebersberger Wohnungsgenossenschaft und Herrn Hintermayr von der Wasserburger Wohnungsgenossenschaft geben. Über die Gesprächsinhalte kann in der Sitzung berichtet werden.
Zum Vergabeverfahren gilt es zu überlegen, ob für die 12 Kettenhäuser (Eigenbau), Reihenhäuser und Wohnungen ein gemeinsames Vergabeverfahren oder drei getrennte Verfahren durchgeführt werden sollen.
Getrennte Verfahren würden sicher der Klarheit dienen und es wäre für alle Beteiligten übersichtlicher. Teilnehmer an der Vergabe müssten sich also im Vorwege entscheiden, ob sie selbst bauen oder ein Reihenhaus oder eine Wohnung vom Bauträger kaufen wollen.
Ein gemeinsames Verfahren hätte den Vorteil, dass Teilnehmer ihre Prioritäten festlegen könnten, z.B. Priorität 1 selbst bauen, Priorität 2 Reihenhaus kaufen oder Priorität 3 Wohnung kaufen.
Zuerst würden dann die Baugrundstücke vergeben werden, anschließend die Reihenhäuser, letztlich die Wohnungen.
Beispiel 1: Teilnahme am Verfahren mit erster Priorität Kettenhaus: aufgrund der Punktzahl wird der Platz 13 erreicht und die 12 Kettenhäuser sind schon vergeben und werden auch nicht zurückgegeben. Dann könnte im Vergabeverfahren angegeben werden, dass statt eines Kettenhauses in Eigenbau auch ein Reihenhaus (vom Bauträger gebaut) als zweite Priorität und der Kauf einer Wohnung (vom Bauträger gebaut) als dritte Priorität gewünscht ist. Dort würde der Bewerber dann aufgrund des Platzes 13 an erster Stelle stehen.
Beispiel 2: Teilnahme am Verfahren mit erster Priorität Reihenhaus und als zweite Priorität Wohnung bei erreichtem Platz 20. Wenn die ersten 12 Plätze sich für ein Kettenhaus entschieden hätten, die weiteren sieben als zweite Priorität ein Reihenhaus wählen würden, wäre der Bewerber auf Platz 8 für ein Reihenhaus.
Das würde zwar zu einem längeren Vergabeverfahren führen, hätte aber den Vorteil, dass in der Verwaltung nur eine Liste geführt werden müsste und tatsächlich die Bewerber in der Reihenfolge der erreichten höchsten Punktzahlen zum Zuge kommen. Die Baugrundstücke können sofort vergeben werden, anschließend die Reihenhäuser und die Wohnungen. Der Bauträger braucht die Benennung der Kaufwilligen erst etwa ab
Für den Kriterienkatalog sollte die Vorlage aus der letzten Baulandvergabe gewählt werden. Diese ist rechtlich geprüft und dadurch abgesichert.
Einzig bei der Höhe der Einkommens- und Vermögensgrenzen muss überlegt werden, was angesichts eines Investments in Höhe von 700.000 bis 800.000 € als machbar erscheint. Seitens der Verwaltung wird eine Einkommensgrenze in Höhe von 70.000 € bei Einzelbewerbern und 140.000 € bei Paaren zzgl. Kinderfreibetrag in Höhe von 9.600 € pro Kind vorgeschlagen. Als Vermögensgrenze werden 300.000 €, egal ob Einzelperson oder Paar, vorgeschlagen.
Der Kriterienkatalog ist entsprechend aufbereitet und liegt in der Anlage bei.
Das Vergabeverfahren soll baldmöglichst gestartet werden und soll eine Laufzeit von etwa drei Monaten haben. Die Erschließungsarbeiten haben schon begonnen. Planmäßig sollen diese bereits im Herbst beendet sein.
