In der Sitzung vom Technischen Ausschuss am 17.09.2024 wurde der Entwurf für die Kinderbetreuung an der Ringstraße vorgestellt. Ein Empfehlungsbeschluss zur weiteren Bearbeitung für den Stadtrat wurde mit 7:5 gefasst. Es wurde besprochen den Entwurf noch bezüglich der Kosten zu optimieren und eine Lösung ohne Wohnungen mit Satteldach zu prüfen. In der vorliegenden Überarbeitung sind die Punkte eingearbeitet.
Überprüft wurde eine Optimierung der Fluchtwegsituation, so dass im Westen der Laubengang reduziert werden konnte. Dies führt jedoch dazu, dass im Inneren des Gebäudes zwischen den Gruppenräumen Türen erforderlich werden, die im Betrieb nicht verstellt werden dürfen. Zusätzlich müssen die Anforderungen der Verglasungen erhöht werden (absturzsichere Verglasung incl. Rahmenqualität).
Einsparmöglichkeiten ergeben sich im Bereich Sonnenschutz im Westen und Osten:
Westen Entfall Sonnenschutz Sanitärräume, Osten Entfall komplett wegen auskragendem Laubengang.
Ebenso wurde bei den technischen Gewerken Einsparpotential erarbeitet.
HLS: Änderung Beheizung Einsparung bei Fernwärmeanschluss ca. 41.000.- Euro
Elektro: ca. 43.000.- Euro durch diverse Reduzierungen Qualität.
Im Bereich Außenanlagen kann, durch Wegfall einiger Spielgeräte und Sitzgelegenheiten eine Einsparung von ca. 46.000.- Euro erzielt werden.
Abzüglich aller Einsparungen, auch die im TA vorgestellt wurden, ergibt sich ein Gesamtkostenansatz incl. Wohnungen von 9,35 Mio Euro.
Zu den Wohnungen wurden Vergleichsobjekte betrachtet mit dem Ergebnis, dass die Kosten pro M2 im Rahmen, bzw. sogar etwas günstiger sind. Ebenso wurde noch genauer ermittelt, welche Gesamtkosten ohne Wohnungen anfallen würden. Hier ergibt sich ein Kostenansatz von 9,33 Mio Euro (Kosten ohne Einsparungen), bzw 8,65 Mio Euro (Kosten incl. Aller Einsparungen). Mehrkosten für die Wohnungen (6 Stück) 700.000.-Euro.
Zum besseren Vergleich der Gesamtkosten zur Gruppenanzahl wurden 3 Objekte betrachtet. Es wurden jeweils die Gesamtkosten (brutto) KG 200-700 verwendet:
Gruppenkosten Ringstraße bei einer Bausumme von 9.325.000 € 8 Gruppen ergibt 1.165.625€ pro Gruppe Kostengruppe 200-700 Holzmodulbau
Gruppenkosten Kinderhaus Grafing ca. Bausumme 7.500.000 € 6 Gruppen ergibt 1.250.000€ pro Gruppe Hybridbau
Gruppenkosten KiGa Wörth Bausumme ca. 11.200.000 € 6 Gruppen ergibt 1.866.666 € pro Gruppe Holzbau
Seitens der Verwaltung wird empfohlen das Gebäude incl. Wohnungen weiter zu verfolgen, da das Angebot für Mitarbeiterwohnungen ein Vorteil bietet die Trägerauswahl für den Betrieb zu erhöhen. Einsparmöglichkeiten sollten einzeln abgestimmt werden.
Haushalterische Würdigung der Kämmerei:
Betrachtet wurden drei Kostenvarianten:
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Bau von
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KoBe
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Baukosten
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Förderprogn.
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verbleiben
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1. KiTa und Wohnungen
ohne Einsparungen
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17.09.2024
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13.500.000
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3.345.000
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10.155.000
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2. KiTa und Wohnungen
mit Einsparungen
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25.10.2024
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12.685.000
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3.345.000
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9.340.000
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3. Nur KiTa
mit Einsparungen
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25.10.2024
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10.996.000
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2.350.000
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8.646.000
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Variante 2 und 3 sind mit allen durch den Architekten dargestellten Einsparpotentialen dargestellt. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass die Ersparnis von Möbel (219.000 €) die Weiterverwendung des Mobiliars von St. Sebastian voraussetzt.
Obwohl bei Var. 3 die Wohnungen mit einem Kostenanteil in Var. 2 von 1,825 Mio. € (ohne Förderung) wegfallen, ergibt sich gegenüber der Var. 2 lediglich eine verbleibende Kostenminderung von 694.000 €. Dies ist darin begründet, dass Fundamente und Haustechnische Anlagen etc. in Variante 2 auch den Wohnungen zugerechnet wurden und nun in Var. 3 gänzlich der KiTa zuzurechnen sind. Zudem entfallen die auch darauf gründenden Förderungen nach KommWFP.
Es wurden für alle drei Varianten Finanzierungsmöglichkeiten nach den derzeitigen Konditionen (Förderkredit als auch Kommunalkredit) und die daraus eintretende Haushaltsbelastung durchgerechnet. Bei Variante 2 stellt sich in den nächsten Jahren nur bezogen auf den Schuldendienst für die Wohnungen und den Mieten ein jährliches Defizit von 1.000 bis 4.000 € dar. Wenn auch zusätzlich, so ist dies im Vergleich zu anderen Kosten im Haushalt eine kleine Größe. Unterhalt und weitere Risiken (Förderausfall, Kostenmehrung, Leerstand…) sind dabei jedoch nicht berücksichtig.
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der Kapitalwertmethode (sh. Anlage) ergibt unter Berücksichtigung von Unterhaltskosten (jährlich 0,7% der Baukosten):
- Bis 2032 ein jährliches Defizit von 10.000 bis 20.000 €.
- Break-Even-Point: Ab 2042 ist mit mehr Einnahmen als Ausgaben zu rechnen
- Insgesamt nach 30 Jahren aus dem laufenden Betrieb ein Minus von 22.500 € und nach Restwert des Gebäudes ein Plus von 853.000 €
Nach den Prognosen wird nach einer Interimsnutzung für St. Sebastian eine weitere KiTa benötigt. Bau und Betrieb von Kitas sind Pflichtaufgaben einer Gemeinde. Es ist deshalb sinnvoll, die Interimslösung gleich in Form einer neuen KiTa zu errichten.
Aufgrund der äußerst schwierigen Haushaltslage mit einer an die Grenze kommenden Verschuldung ist es geboten, die Aufgaben nur im zwingend erforderlichen Maß zu erfüllen und darüber hinaus nur bei entsprechender Wirtschaftlichkeit Aufgaben zu leisten. Für den Bereich der Kita bedeutet dies eine einfache und kostengünstige Ausführung; alle Einsparpotentiale sollten ausgenutzt werden. Die Wohnungen sollten nur umgesetzt werden, wenn diese keine Belastung für die Haushalte in den nächsten 10 Jahren darstellen. Auf den ersten Blick scheint der Schuldendienst durch die Mieteinnahmen nahezu gedeckt zu werden. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Einbeziehung der Unterhaltskosten weist jedoch bis 2041 und die Summe des Kapitalwerts auf 30 Jahre ein Defizit aus. Die Kämmerei empfiehlt deshalb, vom Bau der Wohnungen abzusehen.
Frau Lohmann und Herr Rieger vom gleichnamigen Architekturbüro stellen die ausgearbeiteten Sparvorschläge anhand der beiliegenden Präsentation vor und beantworten Fragen.
Im Kreise des Stadtrates entbrennt eine Diskussion, die sich im Wesentlichen mit der Finanzierbarkeit des Projektes befasst. Es gibt viel Zuspruch zu dem vorgestellten Baukörper, von einigen Sparmaßnahmen gerade im Bereich des Sonnenschutzes wird sogar von Sparvorschlägen abgeraten. Ebenso wird der Wohnungsbau als dringend erforderlich angesehen, erst recht vor dem Hintergrund, dass das Projekt ohne die Wohnungen nicht wesentlich günstiger wird.
Dem wird entgegengehalten, dass das Projekt schlichtweg nicht finanzierbar sei, da der jährliche Schuldendienst erheblich steigen würde und der finanzielle Spielraum der Stadt dann weg wäre bis hin zu der Genehmigungsverweigerung durch das Landratsamt. Es sollte nicht ein langfristig nutzbarer massiver Bau entstehen sondern auf die günstigere Pavillonvariante zurückgegriffen werden.
Die Finanzsituation wird nicht von allen Stadträten als so dramatisch eingeschätzt und es wird vorgetragen, dass ein Kinderbetreuungsbetrieb in Pavillons für die Kinder und das Personal unschön sei. Vielleicht würde sogar deshalb kein Träger als Betreiber des Kindergartens gefunden werden.
Letztlich besteht Einvernehmen, dass die Finanzierbarkeit dieses Projektes angesichts aller anderen Kosten und der zukünftigen Einnahmeentwicklung bis zur nächsten Sitzung dargestellt werden soll. Die Stadt verlangt bei Grundstücksverkäufen in Bauland-Vergabeverfahren auch Finanzierungssicherungen.
Stadträtin Platzer beantragt gemäß der Geschäftsordnung ein Ende der Beratung.
20 Ja : 2 Nein
