Vorgeschichte:
Am 12.02.2019 wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 210 gefasst.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1BauGB wurde vom 08.08.2019 bis 16.09.2019 durchgeführt.
Die öffentliche Auslegung mit gleichzeitiger Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 2 bzw. § 4 Abs. 2 BauGB wurde vom 19.12.2019 bis 20.01.2020 durchgeführt.
1. Keine Rückmeldung haben abgegeben
1.1 Landratsamt Ebersberg, Wasserrecht
1.2 Landkreis Ebersberg, Liegenschaftsverwaltung
1.3 Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, Ebersberg
1.4 Kreisbrandinspektion Ebersberg
1.5 Vodafone Kabel Deutschland GmbH, München,
1.6 Bund Naturschutz Ebersberg
1.7 Gemeinde Steinhöring
1.8 Markt Kirchseeon
1.9 Stadt Grafing
1.10 Bayernwerk AG, Ampfing
1.11 Deutsche Telekom AG
1.12 Staatliches Bauamt Rosenheim
2. Keine Einwände / Bedenken haben abgegeben:
2.1 Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 20.12.2019
2.2 Regionaler Planungsverband, München, Schreiben vom 30.12.2019
2.3 Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schreiben vom 22.01.2020
2.4 Landratsamt Ebersberg, Naturschutz, Schreiben vom 22.01.2020
2.5 Energienetze Bayern, Traunreut, Schreiben vom 10.01.2020
2.6 Stadt Ebersberg, Abfall und Umwelt, Schreiben vom 08.01.2020
2.7 Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt, Schreiben vom 10.01.2020
2.8 Landesbund für Vogelschutz, Poing, Schreiben vom 17.01.2020
3. Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:
3.1 Landratsamt Ebersberg, Immissionsschutz, Schreiben vom 22.01.2020
3.2 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 18.12.2019
3.3 Stadt Ebersberg, Klimamanager, Schreiben vom 07.01.2020
3.4 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 14.01.2020
3.5 Bürger 1, Schreiben vom 06.01.2020
Behandlung der Stellungnahmen:
3.1 Landratsamt Ebersberg, Immissionsschutz, Schreiben vom 22.01.2020
Es werden aus immissionsschutzfachlicher Sicht folgende Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können, vorgetragen:
- Gewerbelärm / Straßenmeisterei:
In Ziffer 6 der Begründung werde dargestellt, dass sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben nach § 34 BauGB richte. Insofern seien die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren zu prüfen und zu klären.
Aus immissionsschutzfachlicher Sicht sei dies bei einwirkendem Gewerbelärm (Straßenmeisterei) nicht möglich. Durch die Festsetzung des neuen Bauraumes auf FlNr. 592/2 komme es zu einem Heranrücken von Wohnbebauung an die Straßenmeisterei um ca. 15m. In der schalltechnischen Untersuchung der Fa. Hentschel Consult vom März 2016 sei nachts eine Überschreitung des Immissionsrichtwertes (IRW) für Allgemeine Wohngebiete von bis zu 19 dB berechnet. Eingehalten werde der IRW nachts nur in Teilbereichen des Erdgeschosses, wobei die damalige Lage des geplanten Wohnhauses nicht mit der jetzt vorgelegten Planung übereinstimme. Es sei aber davon auszugehen, dass sich die Überschreitungen der IRW der TA Lärm in der gleichen Größenordnung bewegten.
Die Konflikte der Heranrückenden Wohnbebauung an die gewerbliche Nutzung müsse der Plangeber durch Festsetzungen im Bebauungsplan lösen, Schreiben des Bayerischen Staatsministeriums vom 25.07.2014. Angesichts des bisherigen Kenntnisstandes seien in jedem Fall Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 24, insbesondere zur Grundsrissgestaltung, zur Anordnung der Wohnräume und der notwendigen Fenster etc. notwendig. Dabei sei zu beachten, dass passive Lärmschutzmaßnahmen, die ausschließlich auf den Innenraumpegel abstellten, nach TA Lärm nicht zulässig seien. Es werde daher die bisherige Anregung wiederholt:
Zumindest für die Erweiterung der Bauräume (3. Obergeschoß bzw. Aufstockung des Gebäudes Fl.-Nr. 592/4 Wasserburger Straße und zusätzlicher Bauraum am Anwesen
Fl.-Nr. 592/2 Laufinger Allee 2) sind die Lärmimmissionen der benachbarten Straßenmeisterei insgesamt für alle Fassaden und (betroffenen) Geschosse durch ein Lärmschutzgutachten ermitteln zu lassen und die notwendigen, TA-Lärm-konformen Maßnahmen zur Lärmpegelminderung vorzuschlagen und festzusetzen.
Der empfohlene Hinweis zu Luft-Wärmepumpen sei in der Begründung aufgenommen worden. Ziel der immissionsschutzfachlichen Anregung war die Aufnahme in den Hinweisen des Satzungstextes. Daher werde die bisherige Anregung wiederholt:
Der Gemeinde wird empfohlen, folgenden Hinweis in die Satzung mit aufzunehmen:
Beim Einbau von Luft-Wärmepumpen sind die gesetzlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Es ist auf den Einbau lärmarmer Geräte zu achten. Zur Auswahl der Geräte und zu wichtigen Gesichtspunkten bei der Aufstellung wird auf den „Leitfaden für die Verbesserung des Schutzes gegen Lärm bei stationären Geräten (Klimageräte, Kühlgeräte, Lüftungsgeräte, Luft-Wärmepumpen und Mini-Blockheizkraftwerke)“ und die Broschüre „Lärmschutz bei Luft-Wärmepumpen – Für eine ruhige Nachbarschaft“ des Bayerischen Landesamtes für Umwelt hingewiesen. Beide Veröffentlichungen sind im Internet eingestellt.
Stellungnahme:
Bei der vorliegenden Bauleitplanung handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan, dessen vorrangiges Ziel es ist, das Maß der baulichen Nutzung in Verbindung mit der überbaubaren Fläche zu regeln. Es erfolgt keine abschließende Beurteilung des baulichen Vorhabens durch den Bebauungsplan. Demnach ist ein Vorhaben innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans zulässig, wenn es dessen Festsetzungen nicht widerspricht und im Übrigen nach § 34 BauGB zulässig ist.
Mit dem vorliegenden einfachen Bebauungsplan wird keine Art der baulichen Nutzung festgelegt, sodass Immissionsschutzkonflikte durch unterschiedliche Nutzungsansprüche auf der vorliegenden Planungsebene grundsätzlich nicht Gegenstand der Planung sind. Insofern werden durch den Bebauungsplan keine Fragen zum Lärmschutz aufgeworfen. Diese sind im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zu prüfen und zu klären.
In der Begründung zum Bebauungsplan wurde auf die Berücksichtigung der immissionsschutzfachlichen Belange im Rahmen der Vorhabens
zulassung ausführlich hingewiesen. Eine weitere Auseinandersetzung mit dem Thema Immissionsschutz ist im Rahmen des vorliegenden einfachen Bebauungsplans nicht erforderlich. Insofern erübrigen sich auch weitere Ergänzungen.
Der Anregung hinsichtlich der Luft-Wärmepumpen wird nicht gefolgt. Der empfohlene Hinweis, dass beim Einbau von Luft-Wärmepumpen die gesetzlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten sind, wurde bereits in die Begründung aufgenommen. Weitere hinweisende Ergänzungen sind nicht erforderlich.
Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht veranlasst.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht.
3.2 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 18.12.2019
Es wird auf die Stellungnahme vom 20.08.2019 verwiesen
Stellungnahme:
Das Schreiben des Tiefbauamtes war schon in die Abwägung eingestellt und wurde am 12.11.2019 in ausreichendem Maße behandelt. Deshalb wird auf die Behandlung des Schreibens in der TA-Sitzung vom 12.11.2019 verwiesen:
Schreiben des Tiefbauamtes vom 12.09.2019:
Kanalisation:
Die bestehende Kanalisation sei für die bauliche Erweiterung ausreichend dimensioniert. Eine Entsorgung des Schmutzwassers dürfte im freien Gefälle möglich sein. Endgültige Erkenntnisse ergäben sich aus der Entwässerungsplanung.
Entsprechend der Entwässerungssatzung der Stadt Ebersberg müsse das anfallende Regenwasser an Ort und Stelle versickert werden. Mit dem Bauantrag sei ein Entwässerungsplan beim Tiefbauamt der Stadt zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen.
Wasserversorgung:
Nach einer Kurzbeschreibung der Wasserleitung wird festgestellt, dass je nach Umfang der künftigen Bebauung die Leistungsfähigkeit der Wasserleitung zu überprüfen sei, um den Feuerlöschbedarf zu gewährleisten. Die Erschließungsplanungen seien mit dem Tiefbauamt abzustimmen und mit dem Bauantrag zur Prüfung und Genehmigung dem Tiefbauamt der Stadt vorzulegen.
Straßenbau:
Die Verkehrserschließung erfolge über die Laufinger Allee. Aufgrund der beengten Straßenbreite von 3,75 – 4,0 m sollte unter Berücksichtigung der Nachverdichtung und des höheren Verkehrsaufkommens mit den Eigentümern über eine Grundstücksabtretung zur Straßenverbreiterung verhandelt werden. Die Straßenbeleuchtung werde in Abstimmung mit den Bayernwerken im Zuge der Planungen auf den neuesten Stand (LED) gebracht. Der Stellplatznachweis sei gemäß der städtischen Satzung zu erbringen.
Allgemein wird darauf hingewiesen, dass die Planunterlagen in engem Kontakt mit dem Tiefbauamt und zeitnah erstellt und eingereicht werden sollten, um unnötige Verzögerungen zu vermeiden.
Stellungnahme:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Soweit die Belange den Bebauungsplan betreffen, wie z.B. Entsorgung des Oberflächenwassers, Entwässerungssatzung, sind die entsprechenden Hinweise bereits in der Begründung enthalten.
Die sonstigen aufgeführten Themen und Maßnahmen, wie z.B. Grundabtretungen, Aufrüstung des Kanals oder der Beleuchtung, betreffen nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans und können unabhängig vom vorliegenden Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden. Für den Bebauungsplan ergibt sich kein Änderungsbedarf.
Weitere Ergänzungen sind nicht erforderlich.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht.
3.3 Stadt Ebersberg, Klimamanager, Schreiben vom 14.01.2020
Es wird darum gebeten, Informationen bezüglich der Installation von Solarenergieanlagen auf dem Dach, passive Nutzung der Solarenergie an der Fassade, Wärmeversorgung über die Hackschnitzelanalge der benachbarten Straßenmeisterei sowie der E-Mobilität an den Bauherrn weiterzuleiten.
Stellungnahme:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Für den Bebauungsplan ergibt sich kein Änderungsbedarf. Die Hinweise werden an den Bauherrn weitergeleitet.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht.
3.4 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 07.01.2020
Es wird vorgetragen, dass bereits mit E-Mail vom 12.09.2019 im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung eine Stellungnahme von Seiten des Wasserwirtschaftsamtes erfolgt sei, die aber nicht in dem Sitzungsprotokoll aufgeführt sei. Es werde um Beachtung und Berücksichtigung der Stellungnahme vom 12.09.2019 im jetzigen Verfahren gebeten.
Stellungnahme vom 12.09.2019:
das Plangebiet hat eine Größe von ca. 0,37 ha und umfasst im Wesentlichen die Grundstücke FlNr. 592/2 und 592/4 der Gemarkung Ebersberg. Beide Grundstücke sind bereits bebaut. Es ist eine maßvolle Nachverdichtung, insbesondere durch Gebäudeaufstockung, geplant. Beim nördlichen Flurstück soll nur die Bestandsbebauung überbaut werden, beim südlichen Grundstück ist eine Erweiterung nach Westen vorgesehen. Anfallendes unverschmutztes Niederschlagswasser soll versickert werden.
Geomorphologisch liegt das Plangebiet im Bereich einer Jungmoränenlandschaft. Das Gelände fällt von Nordwest in Richtung Südost ab.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht wird dem Bebauungsplan unter der Maßgabe zugestimmt, dass unsere folgenden Belange beachtet werden. Wir bitten auch um Aufnahme unserer Belange als Hinweise bzw. Festsetzung in die Satzung.
· Uns liegen keine Erkenntnisse zum Flurabstand und zur Eignung des anstehenden
Untergrundes für eine Versickerung vor. Es wird empfohlen, vor Baubeginn die
Grundwasserverhältnisse und die Sickerfähigkeit des Untergrundes zu erkunden.
· Im Moränengebiet ist grundsätzlich mit Hang- und Schichtwasser zu rechnen.
· Bei Einhaltung der Randbedingungen der NWFreiV
(Niederschlagswasserfreistellungsverordnung) ist die Einleitung von unverschmutztem
Niederschlagswasser genehmigungsfrei. Gemäß NWFreiV soll als primäre Lösung eine
ortsnahe flächenhafte Versickerung über eine geeignete Oberbodenschicht angestrebt
werden. Bei der Versickerung in das Grundwasser sind die "Technischen Regeln zum
schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser"
(TRENGW) einzuhalten.
· Im Allgemeinen soll darauf geachtet werden, die Flächenversiegelung so gering wie möglich zu halten. Dazu gehört die Ausbildung von Hof- und Stellflächen mit Hilfe von durchsickerungsfähiger Baustoffen. Auf die Veröffentlichung des Landesamtes für Umwelt „Praxisratgeber für den Grundstückseigentümer, Regenwasserversickerung –Gestaltung von Wegen und Plätzen“ wird verwiesen. http://www.bestellen.bayern.de/shoplink/lfw_was_00157.htm
· Insbesondere vor dem Hintergrund der jüngsten Starkniederschläge, die auch den
Landkreis Ebersberg getroffen haben, aber auch wegen möglichen Hang- und
Schichtwassers machen wir auf die Notwendigkeit einer ausreichenden Bauvorsorge
bzw. eines ausreichenden Objektschutzes aufmerksam. Wir empfehlen der Gemeinde,
zusätzliche Festsetzungen zum Objektschutz wie folgt aufzunehmen:
o Keller und Lichtschächte sind wasserdicht und auftriebssicher auszuführen. Wir
empfehlen eine weiße Wanne.
o Öffnungen am Gebäude sind ausreichend hoch zu setzen (Lichtschächte,
Treppenabgänge, Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen
etc.). Wir empfehlen 25 cm.
o Die Höhenkote „Oberkante Rohfußboden“ des neuen Wohngebäudes sollte
ausreichend hoch über GOK festgesetzt werden. Wir empfehlen 25 cm.
Stellungnahme:
Aus nicht mehr nachvollziehbaren Gründen lag die Stellungnahme, die im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung abgegeben worden war, nicht vor.
Zur Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes ist anzumerken, dass die Gebäude bereits weitgehend bestehen und nicht durch einen Neubau ersetzt werden. In der Bauausführung sind aber die vorgetragenen Empfehlungen bereits umgesetzt, wie z.B. die Anordnung des Rohfußbodens oder der Kellerfenster über dem Gelände. In der Begründung sind Hinweise zur Niederschlagswasserversickerung und zu den entsprechenden Verordnungen und Merkblättern bereits enthalten. Die Angaben in der Begründung sind zu überprüfen und bei Bedarf zu ergänzen.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Begründung wird hinsichtlich der Hinweise zur Versickerung und zur Bauvorsorge bzw. zum Objektschutz überprüft und soweit erforderlich redaktionell ergänzt.
3.5 Bürger 1, Schreiben vom 06.01.2020
1.
Es wird vorgetragen, dass in den ausliegenden Unterlagen zwar von einer Dachaufstockung des Gebäudes auf Fl.Nr. 592/4 gesprochen werde, ab keine Angaben zur Zahl der geplanten Wohneinheiten gemacht werde. Diese habe Einfluss auf die Zahl der erforderlichen Stellplätze. Allerdings werde in der Bekanntmachung im Internet von 2 Wohnungen gesprochen.
2.
Die Lage der in den ausgelegten Unterlagen dargestellten Flächen für Nebenanlagen entspreche nicht der Realität. Sie reichten tatsächlich etwas weiter nach Osten. Die Lage habe Einfluss auf die Zahl der möglichen Stellplätze.
3.
In dem jetzigen Gebäude Wasserburger Straße 6 befänden sich 9 Wohnungen. Dafür gäbe es 6 Einzelgaragen und 3 Stellplätze. Die Stellplatzsatzung der Stadt Ebersberg verlange aber 1,5 Stellplätze pro Wohneinheit, als insgesamt 13,5. Diese könnten nicht auf der ausgewiesenen Fläche für Nebenanlagen untergebracht werden. Bei 2 weiteren Wohnungen wären demnach 17-18 Stellplätze erforderlich.
Es sei also notwendig, die entsprechenden Stellplätze im Bebauungsplan auszuweisen. Sollten für die 9 bestehenden Wohnungen Vertrauensschutz bestehen, so sei zumindest für die zusätzlichen Wohnungen die erforderliche Stellplatzanzahl auszuweisen.
Mangels ausreichender Stellplätze auf dem Grundstück werde abends bereits jetzt die Wasserburger Straße als Abstellmöglichkeit stark genutzt, vor allem für gewerbliche Fahrzeuge.
Stellungnahme:
Zu1:
Aus städtebaulicher Sicht besteht keine Veranlassung, die zulässige Zahl der Wohnungen zu begrenzen. Gemäß dem Antragsplan sind 2 Wohnungen vorgesehen.
Zu 2:
Die östliche Begrenzung der Nebenflächen berücksichtigt den vorhandenen Grünstreifen entlang der Laufinger Straße und entspricht weitestgehend der Bestandsituation.
Zu 3:
Für die bestehenden Wohnungen gilt der Bestandsschutz, d.h. für die 9 Wohnungen sind 9 Stellplätze nachzuweisen. Die beiden neu geplanten Wohnungen sind 3 Stellplätze nachzuweisen. Somit sind insgesamt 12 Stellplätze erforderlich. Im Bereich der in der Planzeichnung festgelegten Flächen für die Garagen und Stellplätze können mindestens 14 Stellplätze errichtet werden. Insofern können die erforderlichen Stellplätze ohne Probleme nachgewiesen werden. Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht veranlasst.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht.
