Geplant sind die Nutzungsänderung und der Umbau einer Gaststätte mit Tenne auf dem vorgenannten Grundstück. Anhand des Antrages auf Vorbescheid sollen folgende Fragen geklärt werden:
- Ist die Erweiterung des Gastraumes im Erdgeschoss im Bereich der bestehenden Tenne bauplanungsrechtlich zulässig?
- Ist der Um- und Ausbau der bestehenden Tenne im Ober- und Dachgeschoss mit insgesamt 2 Mitarbeiterwohnungen bauplanungsrechtlich zulässig?
- Ist die Anzahl und Lage der Stellplätze im Grundstück bauplanungsrechtlich zulässig?
Die Verwaltung nimmt wie folgt zu den Fragen Stellung:
Das Baugrundstück befindet sich bauplanungsrechtlich im Außenbereich und im Landschaftsschutzgebiet „Egglburger See“.
Der Ausbau der Tenne wurde 1991 bereits genehmigt. Dieser Ausbau wurde jedoch nicht realisiert und der Bauantrag auch nicht verlängert. Die Genehmigung erfolgte mit 19 nachgewiesenen Stellplätzen.
Mit der Genehmigung vom 10.11.2000 wurde der Ausbau der bestehenden Wohnung im OG bzw. DG genehmigt. Diese Wohnung wird vom Eigentümer und seiner Familie genutzt. Weitere Stellplätze sind aufgrund des Bestandsschutzes der Wohnung nicht nötig geworden.
Eine Privilegierung des Bauvorhabens nach § 35 Abs. 1 BauGB liegt nicht vor.
Demnach handelt es sich gem. § 35 Abs. 2 BauGB um ein sonstiges Vorhaben.
Das Vorhaben ist gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB bauplanungsrechtlich zu beurteilen. Es handelt sich hier um eine Änderung oder Nutzungsänderung eines erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäudes. Das Vorhaben dient der zweckmäßigen Verwendung des Gebäudes und der Erhaltung des Gestaltwerts. Diese Tatbestände sind für das Bauvorhaben erfüllt.
Die Gaststätte zur Gass bildet aufgrund ihrer Lage an dem Höhenzug und an der Hangkante an dieser Stelle ein prägendes Element im Landschaftsraum und bildet zusammen mit dem Egglburger See ein typisches Ortbild von Ebersberg ab. Die Landschaft erhält ihre Eigenart an dieser Stelle insbesondere auch durch das vorhanden sein der Gaststätte „zur Gass“.
Das Vorhaben dient der zweckmäßigen Verwendung des Gebäudes, in dem die vorhandene Gaststätte erweitert wird. Der Gestaltwert wird damit erhalten.
Demnach kann einem solchen Vorhaben nicht entgegen gehalten werden, dass es den Darstellungen des Flächennutzungsplanes oder eines Landschaftsplanes widerspricht, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt. Im Übrigen ist das Bauvorhaben im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB außenbereichsverträglich. Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt demnach nicht vor. Die Erschließung des Bauvorhabens ist gesichert.
Somit ist sowohl die Erweiterung des Gastraumes im Erdgeschoss im Bereich der bestehenden Tenne als auch der Um- und Ausbau der bestehenden Tenne im Ober- und Dachgeschoss mit insgesamt 2 Mitarbeiterwohnungen bauplanungsrechtlich zulässig.
Anhand des Eingabeplans wurde für die Tenne im EG eine Fläche von ca. 142,13 m² ermittelt, wonach gemäß der Stellplatzsatzung der Stadt Ebersberg 14,2 Stellplätze (abgerundet 14 Stellplätze) und für die beiden neuen Mitarbeiterwohnungen jeweils 1,5 Stellplätze notwendig werden. Demnach ergibt sich für das Bauvorhaben eine Stellplatzanforderung von 17 Stellplätzen, welche mit den dargestellten 23 Stellplätzen ausreichend nachgewiesen werden. Demnach ist die Anzahl und Lage der Stellplätze im Grundstück bauplanungsrechtlich zulässig.
Unabhängig von der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens sind bei der Bauantragsstellung eine Erlaubnis gemäß der Landschaftsschutzgebietsverordnung des Landratsamtes sowie ein Nachweis der Abstandsflächenübernahme des Grundstückes 1597/1 der Gemarkung Ebersberg notwendig.
