Auf dem Grundstück in der Bürgermeister-Eichberber-Str. 14 soll der vorhandene Gebäudebestand abgebrochen und ein Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten und Tiefgarage errichtet werden.
Folgendes ist geplant:
Grundstücksgröße: 580 m²
Wohngebäude (12,18m x 16m+Nebenfl.) 213,84 m²
Wandhöhe 5,60 m
Firsthöhe 8,76 m
Anzahl der Vollgeschosse 3 (DG ist Vollgeschoss)
Dachform Mansarddach
Stellplatzanzahl 8 SP in der TG
oberirdisch keine
Das Bauvorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit beurteilt sich somit nach § 34 BauGB. Demnach ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und nach der Grundfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Die Art der Nutzung der näheren Umgebung entspricht einem allgemeinen Wohngebiet (WA - § 4 BauNVO). Nachdem dieses Gebiet vorwiegend dem Wohnen dient (§ 4 Abs. 1 BauNVO), ist die geplante Erweiterung des Wohngebäudes gem. § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig. Das Einfügungsmerkmal nach Art der Nutzung ist somit erfüllt.
Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung kommt es auf die von außen
wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebung an.
Höhen- und größenvergleichbare Gebäude sind in der Umgebung vorhanden (FlNr. 850/4 und 850/3). Auf dem westlich angrenzenden Grundstück wurde erst kürzlich mit Beschluss vom 15.06.2021 ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten zugelassen.
Die Abstandsflächen nach der städt. Satzung sind eingehalten. Hierzu liegt ein Schreiben des östlich angrenzenden Nachbars vom 05.10.2021 vor (siehe Sitzungsunterlagen).
Vorgetragen wird, dass das Vorhaben nicht in das Straßenbild passen würde und zu hoch sei. Der Einwendungsführer befürchtet zu starke Verschattung am Nachmittag. Das Vorhaben solle an das Straßenbild angepasst werden. Weiter soll dafür gesorgt werden, dass die Fahrzeuge in der Tiefgarage abgestellt werden und nicht auf der Straße parken. Er bittet um weitere Informationen über den Fortgang des Verfahrens um weitere Schritte unternehmen zu können.
Aus Sicht der Verwaltung wird zu dem Vorbringen wie folgt Stellung genommen:
Zunächst ist festzustellen, dass das Vorhaben die Abstandsflächen einhält. Damit ist den Anforderungen nach ausreichender Belichtung und Belüftung des Nachbargrundstücks genüge getan. Anzumerken ist, dass die Stadt durch die Festlegung der Abstandsflächen durch Satzung ohnehin eine schärfere Regelung als die derzeit geltenden rechtlichen Bestimmungen geschaffen hat. Der Schutzzweck der Abstandsflächen verfolgt sowohl öffentliche als auch private (nachbarliche) Interessen in gleicher Weise.
Anhaltspunkte für eine erdrückende oder einmauernde Wirkung des Vorhabens sind nach Auffassung der Verwaltung nicht gegeben. Es ist daher davon auszugehen, dass nachbarliche Rechte nicht verletzt sind.
Die Verwaltung schlägt vor, das Landratsamt aufzufordern, die Abstandsflächen an dieser Stelle besonders zu prüfen.
Zum Vortrag, das Vorhaben würde nicht in das Straßenbild passen, ist festzustellen, dass gestalterische Anforderungen nicht nachbarschützend sind. Nach § 34 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB dürfen Vorhaben das Ortsbild nicht beeinträchtigen. Dies ist eine selbständige Zulässigkeitsvoraussetzung neben dem Einfügen eines Vorhabens. Nach herr. Rechtsprechung stellt der Begriff des Ortsbildes als Zulässigkeitsmerkmal iSd § 34 Abs. 1 BauGB auf einen größeren maßstabsbildenden Bereich ab als auf die für das Einfügensgebot maßgebliche nähere Umgebung (vgl. BVerwG, Urt. v. 11.05.2000 – 4 C 14.98). Schutzzweck ist das Ortsbild, das nach der Rechtsprechung eine bestimmte Wertigkeit für die Allgemeinheit voraussetzt. Danach ist zu verlangen, dass das Ortsbild eine aus dem Üblichen herausragende Prägung aufweist.
Der Bereich der Bürgermeister-Eichberger-Straße und die weitere Umgebung erfüllen diese Anforderungen an ein herausragendes Ortsbild nicht. Die vorhandene Bebauungsstruktur ist sehr unterschiedlich geprägt und sticht im Vergleich zu anderen Ortsteilen von Ebersberg nicht so stark heraus, dass sich zwangsläufig ein Erhalt dieses Ortsbildes ergeben müsste.
Insofern ergeben sich hier keine Anhaltspunkte für eine Ortsbildbeeinträchtigung, die zur Unzulässigkeit des Vorhabens insgesamt führen würde.
Das Vorhaben weist die erforderlichen Stellplätze (8 TG-Stellplätze) nach. Oberirdische Besucherstellplätze werden nicht nachgewiesen. Diese sind nach der Stellplatzsatzung allerdings erforderlich (10%). Somit müsste zumindest ein oberirdischer Stellplatz nachgewiesen werden.
Die Stadt hat allerdings nur sehr begrenzt Möglichkeiten, darauf hinzuwirken, dass Fahrzeuge in den dafür vorgesehenen Tiefgaragen abgestellt werden. Grundsätzlich ist es nicht verboten, Fahrzeuge im öffentlichen Straßenraum abzustellen. Die Stadt kann, sofern die rechtlichen Voraussetzungen des § 45 StVO erfüllt sind, Anordnung zur Parkregelung (z. B. Haltverbote) treffen. Dies bedeutet aber, dass dann das Parken für alle Verkehrsteilnehmer verboten ist. Eine Beschränkung nur auf bestimmte Personenkreise ist nicht möglich.
Die Verwaltung ist der Ansicht, dass aufgrund des engen Straßenraumes in diesem Bereich das Parken ohnehin nur sehr begrenzt möglich sein wird. Es wird daher vorgeschlagen, die Sache zu beobachten und ggf. mit verkehrsrechtlichen Anordnungen nachzusteuern.
