In der Sache wird auf den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 228 verwiesen (TA vom 12.09.2023, TOP 5, öffentlich.
Beschlossen wurde, dass dem TA der Bebauungsplanentwurf vor der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung vorzulegen ist.
Auf die beiliegenden Sitzungsunterlagen wird verwiesen.
Bauplanungsrechtlich hat man sich im Zuge der Besprechungen zwischen dem Aufstellungsbeschluss und dem nun vorliegenden Entwurf hinsichtlich der Gebietsart für ein Urbanes Gebiet (MU gem. § 6a BauNVO) entschieden.
Mit dem Landratsamt – Bauleitplanung – wurde die Gebietsart abgestimmt. Das LRA ist lt. Schreiben vom 08.01.2024 der Ansicht, dass sich das MU hier förmlich aufdrängt. Seitens des Landratsamtes wird die Festsetzung befürwortet.
Gegenüber dem vorliegenden Aufstellungsbeschluss (WA im Westen und SO im Osten) ist ein MU wesentlich flexibler, weil nicht die im SO erforderliche Festsetzung der einzelnen allgemein und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen erforderlich wird. Damit können auch künftige Nutzungsänderungen im Bereich des Gesundheitscampus besser abgewickelt werden.
Für die Stadt Ebersberg hätte ein MU wohl auch den Vorteil, dass der planerische Spielraum für die nördlich anschließende Flächen bis zur Dr-Wintrich-Straße größer ist, wenn an diese Fläche nicht gleich ein WA (teilweise) angrenzt.
Die Bewältigung des Schallimmissionsschutzes lässt sich mit der Nutzungsschablone MU ebenfalls leichter darstellen, da die Auswirkungen der östlich des Vorhabengebietes liegenden Bahnstrecke deutlich hervortreten.
Eine etwaige Sorge der Stadt über die Möglichkeit der Ansiedlung gewerblicher Nutzungen könnte durch eine Gliederung nach § 1 Abs. 5 BauNVO ausgeräumt werden; etwa mit der Festsetzung, dass nur das Wohnen nicht störende Gewerbebetriebe zulässig sind.
Die Nutzungsgliederung nach § 1 Abs. 2 ff BauNVO ist im vorliegenden Entwurf umgesetzt. Die Festsetzungen sind so getroffen, dass jede Umnutzung insbesondere im gewerblichen Bereich einer vorherigen planungsrechtlichen Entscheidung der Stadt bedarf.
Der Planungsvorschlag sieht für den Bereich der Mehrfamilienhäuser Wandhöhen von 11 bzw. 13 m vor. In der Studie, die dem Aufstellungsbeschluss zugrunde lag waren Wandhöhen von 12,5 m geplant. Aus einem Höhenvergleich des Architekten Reinhardt vom 12.10.2022 ist zu erkennen, dass zur Bebauung westlich der Ringstraße kaum Höhensprünge entstehen. Bei den festgesetzten Wandhöhen ist im baulichen Vollzug eine größere Flexibilität insbesondere bei notwendigen Dachaufbauten möglich.
Die Räume für die KITA sollen nun im südlichen Gebäudeschenkel an der Kolpingstraße untergebracht werden. Hier ist im Bebauungsplanentwurf auch eine entsprechende Freifläche für die KITA vorgesehen.
Die verkehrliche Erschließung des neuen Baugebietes soll, soweit es die Tiefgaragenzufahrt betrifft, ausschließlich über die Kolpingstraße erfolgen. Hierzu muss hinsichtlich der Leistungsfähigkeit noch eine Aussage aus dem Verkehrsgutachten getroffen werden.
Insgesamt bildet der Planentwurf den städtischen Planungswillen aus dem vorangegangenen Aufstellungsbeschluss ab. Die Verwaltung schlägt vor, dem Entwurf in der Fassung vom 05.03.2024, mit etwaigen Änderungen, die in der heutigen Sitzung beschlossen werden, zuzustimmen und das Verfahren der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB einzuleiten.
Parallel zum Aufstellungsverfahren wäre mit dem Vorhabenträger der notwendige städtebauliche Vertrag auszuarbeiten und zu verhandeln. Der Vertrag muss vor dem Satzungsbeschluss geschlossen werden.
