Der Bebauungsplan „Walleshausen - Grübelanger“, Verz. Nr. 2.02 wurde letztmals 2021 (2. Änderung) aufgrund der Teilung der gemeindlichen Grundstücke geändert. Das beauftragte Planungsbüro Arnold Consult aus Kissing hat die damalige Änderung vorgenommen und planerisch damit sichergestellt, dass die kleinen Doppelhaushälftengrundstücke sinnvoll bebaut werden können.
Im Zuge des eingegangenen Bauantrages für die Flurnummer 566/29, Gemarkung Walleshausen und der informellen Bauvoranfrage für die Flurnummer 566/39, Gemarkung Walleshausen wurde das Thema der Abstandsflächen aufgeworfen.
Das Planungsbüro hat hierfür im Rahmen der 2. Änderung des Bebauungsplanes die Festsetzung zu den Abstandsflächen wie folgt gefasst:
Die Intension hinter dieser Festsetzung war, dass zwar die gesetzlichen Vorgaben, nicht aber die gemeindliche Abstandsflächensatzung Anwendung findet. Identische Regelungen wurden ebenfalls in anderen Landkreisen entsprechend getroffen.
Nach Abstimmung mit dem Landratsamt Landsberg am Lech – Untere Bauaufsichtsbehörde ist die Festsetzung jedoch so auszulegen, dass, da der Bebauungsplan auf Art. 6 BayBO verweist und in Art. 6 BayBO zusammen mit der gemeindlichen Abstandsflächensatzung der Faktor geregelt wird, Art. 6 BayBO i.V.m. § 2 der Abstandsflächensatzung der Gemeinde Geltendorf gilt.
Es entsteht somit die Verpflichtung für Bauherren und Fachplaner, die Vorgaben der gemeindlichen Abstandsflächensatzung (0,8 H statt der Regelung von 0,4 H aus Art. 6 BayBO) einzuhalten. Die im Bebauungsplan vom Planungsbüro im Rahmen der 2. Änderung eingezeichneten Bebauungsvorschläge sind somit nicht umsetzbar. Eine Bebauung ist lediglich mit einer Verschiebung des Gebäudes in die Mitte des Grundstücks möglich.
Seitens des seinerzeit mit der zweiten Änderung beauftragten Planungsbüros wird eine erneute Änderung (hier: Korrektur der textlichen Festsetzungen zu den Abstandsflächen dahingehend, dass die Vorgaben aus Art. 6 BayBO und nicht die der gemeindlichen Abstandsflächensatzung gelten) empfohlen. Konkret wird Folgendes beschrieben:
„Eine angemessene Bebauung der schmalen Doppelhausgrundstücke ist bei Anwendung der gemeindlichen Abstandsflächenvorgaben auch aus unserer Sicht nur bedingt möglich und war bei unseren Planungen auch so nicht vorgesehen. Wie bereits dargelegt, sind wir bei der Neuaufteilung der Grundstücke von Beginn an davon ausgegangen und haben dies auch so kommuniziert, dass eine Bebauung, insbesondere im Bereich der neuen schmalen Doppelhausgrundstücke, nur funktioniert, wenn die neuen Abstandsflächenvorgaben der BayBO (0,4 H) herangezogen werden können. Aus diesem Grund haben wir in Kapitel 7 der textlichen Festsetzungen zur BP-Änderung auch nur auf Art. 6 der BayBO Bezug genommen. Nachdem das Landratsamt LL aber diese Vorgabe so interpretiert, dass trotzdem die gemeindliche Abstandsflächensatzung anzuwenden ist, empfehlen wir für den Änderungsbereich (zumindest die Doppelhausgrundstücke) im Rahmen einer Änderung eine textliche Klarstellung dieser Festsetzung vorzunehmen. Im Übrigen zeigen unsere Erfahrungen mit anderen Landratsämtern, dass die im Rahmen der BP-Änderung getroffene Festsetzung zu Abstandsflächen auch anders interpretiert werden kann.“
Im RIS ist zum Tagesordnungspunkt am Beispiel der Flurnummer 566/29, Gemarkung Walleshausen eine Gegenüberstellung eingestellt, welche Bebauung mit den derzeitigen Festsetzungen möglich ist und welche nach den Vorgaben der Bayerischen Bauordnung (ohne Anwendung unserer Abstandsflächensatzung zulässig wäre).
Da die Grundkonzeption des Bebauungsplans von der Nicht-Anwendung der gemeindlichen Satzung ausging, wird verwaltungsseits empfohlen, den Bebauungsplan dahingehend zu ändern.
Abweichungen von der gemeindlichen Abstandsflächensatzung sollten nicht zugelassen werden, um diese nicht zu schwächen. Vielmehr sollte der Bebauungsplan entsprechende Abweichungen regeln.
Ergänzung vom 17.11.2022:
Mit dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan „Walleshausen - Grübelanger“, Verz. Nr. 2.20 (rechtsverbindlich seit 04.02.2016) hat die Gemeinde Geltendorf bereits im Jahr 2015 Planungsrecht für eine gemischte und wohnbauliche Entwicklung auf Flächen im Nordwesten der Ortslage Walleshausen geschaffen. Im Rahmen der ebenfalls bereits rechtsverbindlichen 1. und 2. Änderung (Stand 16.12.2021) dieses Bebauungsplanes wurden die Bauflächen und überbaubaren Grundstücksflächen etc. von der Gemeinde zwischenzeitlich auch nochmals im Hinblick auf potentielle Nachverdichtungsmöglichkeiten (kleinere Grundstücke etc.) planerisch nachjustiert. Vor allem in dem zentralen, für Doppelhausbebauung vorgesehenen Bereich des neuen Wohngebietes haben sich nun aber teilweise unterschiedliche Auffassungen bei der Interpretation der Abstandsflächenregelungen ergeben. Um hier für die Zukunft eine klare und eindeutige Regelung zu haben, möchte die Gemeinde Geltendorf die textlichen Festsetzungen zu den Abstandsflächen daher nun im Rahmen eines erneuten Bebauungsplanänderungsverfahrens (3. Änderung) nochmals redaktionell entsprechend anpassen und klarstellen.
Nachdem die Grundzüge der Planung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes „Walleshausen - Grübelanger“, Verz. Nr. 2.20 und der ebenfalls bereits rechtsverbindlichen 1. und 2. Änderung hierzu nicht berührt werden, kann die 3. Änderung dieses Bebauungsplanes im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt werden.
Das Planungsbüro Arnold Consult AG hat bereits einen entsprechenden Entwurf (Textteil mit Verfahrensvermerken, Begründung) zur 3. Änderung des Bebauungsplanes „Walleshausen - Grübelanger“, Verz. Nr. 2.20 erarbeitet. Zu diesem Entwurf ist im nächsten Schritt die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB jeweils in Verbindung mit § 13 BauGB durchzuführen.
