Mit Schreiben vom 04.12.2024 beantragen die Grundstückseigentümer und die Vorhabenträgerin erneut die „Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans zur Schaffung von Baurecht für das Gelände der ehemaligen Gärtnerei Braun“.
Weiter konkretisiert wird der Antrag vom 04.12.2024 neben dem Nachbarbetrieb - wohl privilegierter Betrieb - dahingehend nicht, für welche Vorhaben „Baurecht“ geschaffen werden soll. Aus der Historie der für das Grundstück bislang eingegangen und im Stadtrat behandelten Bauanträge samt Konkretisierungen wird davon ausgegangen, dass Planungsrecht zur Errichtung von Mehrfamilienhäusern geschaffen werden soll. Aus der Antragsbegründung ist zudem zu entnehmen, dass auch ein Einfamilienhaus für ein Familienmitglied der Antragstellenden ermöglicht werden soll.
Der Stadtrat hat bereits in seiner Sitzung am 18.01.2023 über den seinerzeitigen Antrag auf Einleitung eines Bauleitplanverfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für das Grundstück FlNr. 350, Gemarkung Heilsbronn beraten und diesen Antrag einstimmig abgelehnt. Auf die Sitzungsvorlage wird insoweit verwiesen.
Ein in der Sitzung des Stadtrates vom 05.07.2023 beratener und ebenfalls einstimmig abgelehnter Bauantrag nur Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern auf dem gegenständlichen Grundstück wurde durch Bescheid des Landratsamtes Ansbach vom 27.11.2023 abgelehnt. Einer der Hauptablehnungsgründe ist die Außenbereichslage des überwiegenden Teils des Grundstücks FlNr. 350, Gem. Heilsbronn. Daneben bestehen u.a. entgegenstehende öffentliche Belange des Naturschutzes und des Immissionsschutzes (angrenzende Pensionspferdehaltung).
Zum nun vorliegenden Antrag führt die Stadtverwaltung Folgendes aus:
Die bauplanungsrechtliche Situation des betreffenden Grundstücks FlNr. 350, Gem. Heilsbronn hat sich gegenüber der bereits erfolgten Beratung am 18.01.2023 nicht geändert. Das Grundstück befindet sich bauplanungsrechtlich weiterhin (größtenteils) im Außenbereich, weswegen eine Bebauung zu Wohnzwecken grundsätzlich nicht zulässig ist.
Aus Sicht der Stadtverwaltung liegen keine neuen Tatsachen oder neue gewichtige Gesichtspunkte vor, die nach § 31 Abs. 7 der Geschäftsordnung des Stadtrates eine erneute Beratung des Antragsgegenstandes erforderlich machen. Den Stadtratsmitgliedern stünde es demnach auch frei, eine Beratung des Antrages nicht mehr vorzunehmen.
Insbesondere wird auf die durch das Landratsamt Ansbach mitgeteilten Abstandsflächen zur Stallaußenwand des benachbarten Pensionspferdebetriebes hingewiesen. Demnach wären bei Annahme eines Dorfgebietscharakters Abstände zur Stallaußenwand von mindestens 13 m einzuhalten, bei Annahme eines Wohngebietes 25 m.
Der angenommene Gebietscharakter wird dabei maßgeblich bestimmt vom Umfang des in Erwägung gezogenen Baugebiets (auf die Sitzungsvorlage vom 18.01.2023 wird insoweit verwiesen). Um vorhandene oder entstehende Nutzungskonflikte auszuschließen wäre es notwendig, den benachbarten Pensionspferdebetrieb in den Geltungsbereich eines Bebauungsplanes aufzunehmen. Weiter sind die Auswirkungen des wohl privilegierten Nachbarbetriebes zu beachten.
Zur Realisierung der bisher beantragten Wohnbebauung mit Mehrfamilienhäusern im bislang dargestellten Umfang wäre zwingend ein Wohngebiet festzusetzen. Die Festsetzung des Gebietstyps „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) hätte jedoch zur Folge, dass zur benachbarten Stallaußenwand gemäß Ausführungen des Landratsamtes Ansbach ein Mindestabstand von 25 m einzuhalten wäre. Durch die Einhaltung bzw. Freihaltung des Abstandes wäre eine sinnvolle wohnbauliche Nutzung des Grundstücks FlNr. 350, Gem. Heilsbronn, aus Sicht der Verwaltung so nicht möglich.
Die einzuhaltenden Abstände zur benachbarten Stallaußenwand könnten demnach bei Festsetzung des Gebietstyps „Dorfgebiet“ (MD) auf 13 m reduziert werden. Allerdings wäre der angrenzende landwirtschaftliche Betrieb dann in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes aufzunehmen. Gespräche mit dem Betriebsinhaber wurden durch die Stadtverwaltung nicht geführt. Auch bei Einhaltung einer Mindestabstandsfläche von 13 m wäre eine Bebauung wie bisher vorgeschlagen keinesfalls denkbar.
Es wird zudem darauf hingewiesen, dass die abwasserseitige Erschließung des Grundstückes nicht gesichert ist. Aufgrund der bereits heute existierenden, rechnerischen Kanalüberlastung im Bereich der Neuendettelsauer Straße wären entsprechende Ertüchtigungen der Kanalleitungen im öffentlichen Grund vorzunehmen. Bereits im Jahre 2019 wurden die erforderlichen Aufwendungen zur Ertüchtigung der Kanalisation damals auf ca. 420.000 € geschätzt.
Ein eventuelles Gefälligkeitsbegehren muss wohl beachtet werden.
Die Stadtverwaltung empfiehlt mit Bezug aller in dieser Angelegenheit bisher bekannten und beschlossenen Fakten (Stadtratsbeschlüsse) nachfolgenden Beschlussvorschlag.
