Im südlichen Bereich des Grundstücks mit der Fl.-Nr. 512, Gemarkung Reutin, ist am Heuriedweg die Errichtung eines Elektrobetriebs sowie eines Sozialmarktes vorgesehen. Das Vorhaben schließt westlich des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes Nr. 105 „Gewerbegebiet Heuried“ an die bestehende gewerbliche Bebauung an. Im Flächennutzungsplan ist die Fläche westlich des bestehenden Bebauungsplanes bereits als gewerbliche Fläche „G1“ dargestellt. Der Großteil der für das Vorhaben vorgesehenen Fläche entspricht dieser „G1“-Fläche. Da das Vorhaben nicht innerhalb des Geltungsbereichs des bestehenden Bebauungsplanes liegt und somit die erforderliche planungsrechtliche Zulässigkeit noch nicht gegeben ist, ist die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes erforderlich.
Plangebiet:
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Reutin nördlich des „Heuriedwegs“ und grenzt östlich an die bestehende gewerbliche Bebauung an. Westlich des zu überplanenden Bereichs befindet sich eine landwirtschaftlich genutzte Fläche, welche an der Wohnbebauung der „Rickenbacher Straße“ endet. Der Landschaftsfinger „In den feuchten Senken“ erstreckt sich über Heuried und Rickenbach. Die Abgrenzung des Landschaftsfingers endet westlich an der Rickenbacher Str. und dem Heuriedweg und grenzt direkt an die gewerblichen Flächen des FNP an. Im FNP ist westlich und nördlich der G1-Fläche eine Ortsrandeingrünung (grüne Zackenlinie) dargestellt.
Die Breite des Landschaftsfingers zwischen der G1 Fläche und der bestehenden Wohnbebauung in der Rickenbacherstraße beträgt ca. 40 m. Die südwestliche Ausdehnung des Landschaftsfingers bis zum Heuriedweg ermöglicht eine Sichtbeziehung in das Heuried und weiter bis zur Bäuerlinshalde und macht den Landschaftsfinger so auch vom Straßenraum aus erlebbar. Die vorliegende Planung überschreitet mit dem Gebäudeteil zur Unterbringung des Sozialmarktes die Grenze des im FNP als Gewerbefläche dargestellten Bereichs und ragt ca. 15 m in den Landschaftsfinger hinein. Die genaue Lage und Abgrenzung des Vorhabenbereiches ergibt sich aus der zeichnerischen Darstellung (s. Anlage).
Im Nahmobilitätskonzept aus dem Jahr 2019 wird im Bereich Rickenbach/Heuriedweg eine Netzlücke für einen Geh bzw. Radweg beschrieben und eine mögliche Wegverbindung entlang der nördlichen Grundstücksgrenzen der bebauten Bereiche des Heuriedwegs dargestellt (Maßnahme 133). Im integrierten Stadtentwicklungskonzept (ISEK) wird eine geplante Wegverbindung entlang der nördlichen Grenze der Reutiner Senken abgebildet.
Im Bereich des Heuriedweges ist die Verbesserung der Radinfrastruktur als Maßnahme (Maßnahme 106) genannt.
Ziel und Anlass:
Dem Bauamt liegt eine konkrete Anfrage zur Errichtung eines Elektrobetriebes und eines Sozialmarktes im beschriebenen Bereich vor. Der Elektrobetrieb stellt die übergeordnete Nutzung dar, der Sozialmarkt ist als flächenmäßig untergeordnete Nutzung zu betrachten. Dies entspricht somit den Handlungsempfehlungen aus dem Gewerbeflächenentwicklungskonzept 2023, welches die Weiterentwicklung bestehender Gewerbegebiete und Aktivierung von untergenutzten Flächen anregt. Hierbei wird die Standorteignung für Handwerksbetriebe betont, gleichzeitig wird darauf hingewiesen, dass kein weiterer Ausbau als Einzelhandelsstandort erfolgen soll. Der Sozialmarkt, welcher von der Caritas betrieben werden soll, ist hier als Einrichtung für soziale Zwecke in untergeordneter Funktion daher ebenfalls denkbar und aus städtischer Sicht gewünscht.
Planung:
Das Gebäude besteht aus einem dreigeschossigen Verkaufs- und Verwaltungsgebäudeteil des Elektrobetriebs, welcher parallel zum Heuriedweg mit einer Grundfläche von ca. 430 m² (ca. 33 m x 13 m) die Adresse des Gebäudes bildet. Der rückwärtige eingeschossige Gebäudeteil umfasst eine Fläche von ca. 810 m², hiervon sind ca. 586 m² dem Elektrobetrieb (Halle und Lager) und ca. 225 m² dem Sozialmarkt (Caritas Tafel) zuzuordnen. Die nördliche Gebäudekante nimmt auf die nördliche Grundstücksgrenze Bezug, so dass ein polygonaler Grundriss entsteht. Das Gebäude ist mit Flachdächern konzipiert. Die Erschließung erfolgt über den Heuriedweg. In den vorliegenden Planunterlagen sind Zufahrt und Parkbereich (30 Stellplätze) für den Elektrobetrieb im östlichen Grundstücksbereich vorgesehen, für den Sozialmarkt sind Zulieferung und ein barrierefreier Parkplatz direkt südlich des Marktes dargestellt.
Das Vorhaben wurde am 06.12.2024 im Gestaltungsbeirat behandelt. Hieraus ergaben sich folgende Empfehlungen:
- Prüfung von Aufstockungsmöglichkeiten für den bisher eingeschossigen Gebäudeteil des Sozialmarktes (z.B. für inklusive Wohngemeinschaften)
- Entwicklung einer trichterförmigen Öffnung der verbleibenden Grünfläche zwischen Wohnbebauung und Gewerbe in Richtung Heuried
- Bei der weiteren Ausarbeitung besonders Augenmerk auf die Gestaltung der Grünräume legen, ggf. Anlage eines Platzes mit Aufenthaltsqualität südlich des Sozialmarktes
Auf Grundlage dieser Empfehlungen wurde der ursprüngliche Entwurf des Vorhabens mit eingeschossigem Sozialmarkt überarbeitet und zwei Varianten (siehe Anlage 5 und 6) abgeleitet.
Variante A sieht über dem eingeschossigen Sozialmarkt auf einer Grundfläche von ca. 178 m² (11,5 m x 15.5 m) eine dreigeschossige Aufstockung zu Wohnzwecken (mit Sozialbezug) vor, insgesamt weist der Gebäudeteil somit auf einer Teilfläche vier Geschosse auf. Durch die Aufstockung wird die versiegelte Fläche besser ausgenutzt und es entsteht gleichzeitig ein städtebaulich interessanter Auftakt zum Gewerbegebiet. Durch das Aufgreifen der Gebäudeflucht der gegenüberliegenden Straßenseite, der bewussten Positionierung des Gebäudes und einer Gebäudehöhe, welche im Umfeld des Vorhabens bereits vorhanden ist (Heuriedweg 19a) fügt sich das Vorhaben städtebaulich gut in die Umgebung ein.
Variante B unterscheidet sich in der Anzahl der Geschosse im Bereich des Sozialmarkts. Hier entstehen über dem Sozialmarkt nur zwei weitere Geschosse, so dass dieser Bereich insgesamt drei Geschosse aufweist. Der westliche Gebäudeteil (Sozialmarkt und Wohnungen mit Sozialbezug) ordnet sich somit in der Höhe dem Bürogebäude des Elektromarktes unter. Diese Variante nimmt stärker Rücksicht auf den Belang des Landschaftsbildes. Das Gebäude soll die Höhe der Bestandsbäume nicht überragen, um die Blickbeziehung ins Heuried weniger zu beeinträchtigen. Variante B wirkt städtebaulich spannungsärmer als Variante A und erscheint als Auftakt zum angrenzenden Gewerbegebiet weniger geeignet.
Die vorgelegten Varianten A und B wurden an den Gestaltungsbeirat zur Stellungnahme vorgelegt. Die Stellungnahme wird zur Sitzung vorliegen und mündlich vorgetragen.
