26.07.2022 BUA (TOP 3.3.)
Aufstellungsbeschluss
12.09.2023 BUA (TOP 2.3)
Vorstellung Bebauungsplanentwurf
13.10.2023 mit
17.11.2023 Darlegung für die Öffentlichkeit mit gleichzeitiger Behörden- /Trägerbeteiligung
16.04.2024 BUA (TOP 2.2)
Beschlussmäßige Behandlung der Stellungnahmen
Billigungs- und Auslegungsbeschluss
26.06.2024 mit
26.07.2024 öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
Innerhalb des Auslegungszeitraumes sind folgende Stellungnahmen eingegangen:
Poinger Bürger, Scheiben vom 26.07.2024
Poinger Bürger, Schreiben vom 24.07.2024
Keine Anregungen haben folgende Behörden bzw. sonstige Träger öffentlicher Belange vorgebracht:
Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schreiben vom 23.07.2024
Landratsamt Ebersberg, Immissionsschutz, Schreiben vom 25.07.2024
Landratsamt Ebersberg, Bodenschutz, Schreiben vom 22.07.2024
Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt, Schreiben vom 22.07.2024
Landratsamt Ebersberg, Untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 01.07.2024
Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schreiben vom 26.07.2024
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg-Erding, Scheiben vom 25.07.2024
Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 25.07.2024
Regionaler Planungsverband München, Schreiben vom 24.07.2024
IHK für München und Oberbayern, Schreiben vom 23.07.2024
Vodafone GmbH / Vodafone Deutschland GmbH, Schreiben vom 18.07.2024
ARGE Poing „Am Bergfeld“, Schreiben vom 16.07.2024
Staatliches Bauamt Rosenheim, Schreiben vom 10.07.2024
Gemeinde Kirchheim-Heimstetten, Schreiben vom 09.07.2024
Gemeinde Vaterstetten, Schreiben vom 05.07.2024
Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 03.07.2024
SWM Infrastruktur GmbH & Co.KG, Schreiben vom 27.06.2024
Eisenbahn-Bundesamt, Schreiben vom 08.07.2024
Bayernwerk Natur GmbH, Schreiben vom 28.06.2024
TenneT TSO GmbH, Schreiben vom 26.06.2024
Nicht geäußert haben sich folgende Behörden bzw. sonstige Träger öffentlicher Belange:
Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg
Bayer. Landesamt für Denkmalpflege
Bayernwerk AG
Brandschutzstelle im Landratsamt Ebersberg
Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH
Kreisheimatpflege
Markt Markt Schwaben
Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum
gKu VE München-Ost
HBE Handelsverband Bayern e.V.
Polizeiinspektion Poing
1. Poinger Bürger, Schreiben vom 26.07.2024
Am Mittwoch, den 24.07.2024, waren wir im Bauamt. Herr Ebe und 2 Damen waren zugegen und es wurde uns geraten, schriftlich Stellung zu nehmen, was wir hiermit tun.
Sollte ein 3. Geschoss möglich sein, möchten wir dagegen Einspruch erheben, da die Reihenhauszeile (6 Einfamilienhäuser) mit einer wassersperrenden Folie im Dach ausgelegt wurde, die alle 6 Reihenhäuser betrifft. Alle Dächer sind begrünt. Wasser ist bekanntlich unberechenbar und wir fühlen uns dadurch nicht mehr sicher gg. Feuchtigkeitseinbruch im Dachgeschoss (2. Geschoss). Auch würden alle anderen Häuser (südlich) durch die Aufbauten unsere Sicht und Wohnwohlgefühl beeinträchtigen.
Beim Kauf des Reihenhauses wurden wir nicht darauf hingewiesen, dass solch eine Möglichkeit besteht, es wurden uns keine Pläne dazu übergeben.
Stellungnahme der Verwaltung/Planfertigerin
Die Stellungnahme wendet sich nicht gegen die Planung der 5. Änderung des Bebauungsplanes.
Beschluss:
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 10
NEIN-Stimmen 0
2. Poinger Bürger, Scheiben vom 24.07.2024
1. Beschreibung der geplanten Änderung
Die geplante Änderung sieht vor, die Möglichkeit der nachträglichen Aufstockung der vom Bauträger noch nicht realisierten Aufbauten gänzlich zu löschen.
2. Persönliche Auswirkungen
Wir haben uns 2010 genau für den Kauf des oben genannten Reihenmittelhauses im Zauberwinkel entschieden, da hier laut dem damals gültigen Bebauungsplan die Möglichkeit der Aufstockung verankert war und zum Kaufzeitpunkt wir noch nicht die finanziellen Mittel hatten direkt ein größeres Haus mit 2 Obergeschossen zu erwerben. Der Gedanke, es nachträglich umzusetzen, was uns damals auch vom Bauträger so vermittelt wurde, hat uns zum Kauf des Hauses bewegt.
Nach einigen Jahren hat sich nun unsere Lebenssituation mit mehr Platzbedarf durch heranwachsende Kinder und coronabedingtem vermehrten Home Office verändert. Wir haben uns dadurch dazu entschieden, die Option der Erweiterung unseres Hauses durch eine Aufstockung umzusetzen, woraufhin wir im März/April 2022 nach mehrfach vorangegangener Korrespondenz mit dem Bauamt Poing (der Schriftverkehr liegt dem Bauamt vor) sowie positiver, schriftlicher Auskunft des Poinger Bauamtes, dass die Aufstockung im Rahmen eines Freistellungsverfahrens problemlos möglich sei, mit voller Vorfreude und Tatendrang einen Architekten und eine Vermessungsfirma beauftragt, die Finanzierung geklärt und anschließend den Antrag ordnungsgemäß (im Rahmen der Festlegungen des Bebauungsplans) gestellt haben.
Leider wurde uns der Antrag nach den intensiven Interventionen unserer Nachbarn (wir haben diese durch eine von unserem Anwalt im Rahmen des Klageverfahrens beantragte Akteneinsicht erhalten) überraschenderweise abgelehnt. Bis heute ist es für uns nicht nachvollziehbar, auf welcher Rechtsgrundlage der Antrag abgelehnt wurde, obwohl das Bauamt Poing im Schriftverkehr mit unseren Nachbarn aber immer wieder betont hatte, dass das Baurecht definitiv nicht ihnen, sondern eindeutig und nur an der eingezeichneten Stelle (also unser Haus) besteht.
Uns sind bereits enorme Kosten im Zusammenhang mit dem uns vom Bauamt in Poing schriftlich in Aussicht gestellten Antragsverfahren entstanden, auf denen wir nun sitzen bleiben und der Bedarf hat sich nicht geändert. Zudem sind uns im Rahmen des Klagewegs, zu dem wir durch die Ablehnung gezwungen wurden um unsere Rechte zu wahren, weitere Kosten entstanden. Zudem bedeutet die Streichung der Aufbaumöglichkeit, dass wir eine Wohnraumerweiterung nur mit einer anderen Immobilie und dem damit verbundenen Umzug und dem für unsere Kinder schmerzlichen Herausreißen aus ihrem sozialen Umfeld möglich ist. Und zusätzlich würden durch den Kauf einer alternativen Immobilie horrende Kaufnebenkosten entstehen.
3. Gründe warum der Bebauungsplan nicht geändert werden soll
Ortsbild des Wohngebiets
Aufstockungen entsprechen dem im Bebauungsplan festgelegten und gewünschten Siedlungsbild mit unterschiedlich geschossigen Häusern. Dies entspricht auch der Aussage der Bauplanzeichnerin Mechthild Siedenburg vom Planungsbüro. Zitat der Zeichnerin: „Die Ausbauten wurden bewusst unregelmäßig verteilt, um ein lebendigeres Ortsbild damit zu unterstützen. Wir waren davon ausgegangen, dass die Bauträger das Baurecht ausnutzen.
Wenn es das aber nicht bei Errichtung der Zeile realisiert wurde, kann es sicher auch nachträglich ausgenutzt werden, am Ort der Im B-Plan eingetragenen Position.“
Die jetzt angestrebte Verhinderung der nachträglichen Aufbauten widerspricht dem gewünschten Siedlungsbild.
Widerspruch zur Flächensparoffensive der bayerischen Staatsregierung
Die Flächensparoffensive der bayerischen Staatsregierung besagt explizit, dass frühzeitige Partizipationsprozesse angestoßen und nachbarschaftsverträgliche Lösungen im Dialog zu entwickeln sind und spricht sich für Wohnraumerweiterung in die Höhe aus, um den Wohnraummangel ohne Versiegelung weiterer Flächen zu realisieren und sieht dies als „kommunale Zukunftsaufgabe“.
Quelle: Flächensparoffensive Bayern: FLÄCHENSPAROFFENSIVE_BAYERN
(flaechensparoffensive.bayern)
Kosteneffizienz:
Aufstockungen sind oft kosteneffizienter als Neubauten, da die vorhandene Infrastruktur genutzt werden kann. Dadurch werden Kosten für Grundstückskauf und Erschließung vermieden.
Nachhaltigkeit und Klimaschutz:
Durch die Aufstockung bestehender Gebäude kann der ökologische Fußabdruck verringert werden, da weniger Material und Energie für Neubauten benötigt werden. Dies trägt zur Erreichung von Klimazielen bei sowie der von der bayerischen Staatsregierung angestrebten Flächensparoffensive.
Erhalt des sozialen Gefüges:
Bewohner haben die Möglichkeit, in ihrem gewohnten Umfeld zu bleiben, auch wenn sich ihre Wohnbedürfnisse ändern (z.B. durch Familienzuwachs oder Pflegebedürftigkeit).
4. Schlussfolgerung
Zusammenfassend möchten wir die Gemeinde bitten, unsere Bedenken und Einwendungen ernst zu nehmen und die oben genannten Argumente in Betracht zu ziehen, um die negativen Auswirkungen der geplanten Änderung des Bebauungsplans zu verhindern. Wir danken Ihnen für die Berücksichtigung unserer Stellungnahme und stehen für einen Dialog um mögliche Lösungen zu finden gerne zur Verfügung (wie auch bereits in unserem Schreiben an Herrn Bürgermeister Stark der Gemeinde Poing vom 17.09.2023 erbeten).
Stellungnahme der Verwaltung/Planfertigerin
Das Baurecht wurde für das Grundstück des Einwenders nicht notariell festgeschrieben.
Die Errichtung des Aufbaus wurde von Seiten der Gemeinde zum Zeitpunkt der Anfrage als möglich erachtet, da der Aufbau im Bereich des Grundstückes des Antragstellers lag.
Es wurde davon ausgegangen, dass die Festsetzung Nr. 3.3 nur bei Errichtung der Reihenhäuser für die Bauträger vorgesehen war. In der Begründung zur Festsetzung Nr. 3.3. heißt es: „Um die Abstimmung der Aufbauten mit den unteren Geschossen zu erleichtern, wird ausdrücklich eine Verschiebung dieser Aufbauten zugelassen.“
Mit dem Aufstockungswunsch weiterer Eigentümer, darunter auch Eigentümer mit Häusern innerhalb des 10m Bereiches eines dargestellten Ausbaus, die ebenfalls an ein potentielles Aufbaurecht glaubten, hat diese Auffassung dann allerdings ihre Eindeutigkeit verloren.
Die Gemeinde hat nach Eingang des Antrages auf Genehmigungsfreistellung von ihrem Recht nach Art. 58 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BayBO Gebrauch gemacht und den Bauantrag in ein Genehmigungsfreistellungverfahren übergeleitet.
Hintergrund war die Auslegung der Festsetzung Nr. 3.3.
Im Bebauungsplan wurde keine Hauseinteilung vorgenommen, um bei der Umsetzung mehr Freiheiten für die Hausgrößen zu ermöglichen. Die Aufbauten sind nach Bebauungsplan zwar an einer bestimmten Stelle dargestellt, aber nicht einem bestimmten Haus zugeordnet.
Den Bauträger wurden bei der Grundstückszuteilung die Aufbaurechte in der Wertermittlung mitberechnet. Wenn sie dieses Baurecht nicht ausgenutzt oder beim Verkauf in den Unterlagen dieses Recht nicht einem bestimmten Haus zugerechnet haben, ist das Baurecht heute nach gültigem Bebauungsplan aufgrund Festsetzung 3.3 nicht mehr einem bestimmten Haus zuzurechnen.
Wegen der daraus entstehenden Unschärfe zusammen mit den teilweise beim Verkauf nicht getroffenen Zuordnungen der Aufbauten zu einzelnen Grundstücken/Häusern sieht sich die Gemeinde in der Pflicht eine Eindeutigkeit durch Bebauungsplanänderung herzustellen. Das gilt insbesondere, wenn mehrere Nachbarn auf ihr möglicherweise potentielles Baurecht nicht verzichten wollen.
Ließe man dagegen bei allen Betroffenen jetzt das Aufbaurecht zu, würde sich bei Mittelhäusern das Aufbaurecht verdrei- bis vervierfachen. Das führe zu breiten Bereichen der 3-Geschossigkeit und zu einer Verdichtung und Erhöhung der Geschossfläche des Wohngebietes. Die Geschossfläche stellt einen Grundzug der Planung des gesamten Gebietes am Bergfeld dar. Ansonsten führe das zu einer Präzedenzwirkung für andere Vorhaben in den Baugebieten am Bergfeld.
Damit ist das Baurecht für die 40 qm Geschoßfläche im 3. Geschoss nicht mehr eindeutig aus dem Bebauungsplan herzuleiten.
Entschädigungen nach § 39 BauGB sind daher getrennt zu prüfen, Weitere Planungskosten anderer Eigentümer auf unsicherer Grundlage sollen vermieden werden.
Die hier aufgeführten Maßnahmen zu Flächensparen und Nachhaltigkeit sind unbestritten. Verdichtungen bestehender Wohnsiedlungen werden von der Staatsregierung explizit angesprochen, sind jedoch im größeren Maßstab gemeint.
Alle noch hier möglichen dargestellten Aufstockungen mit jeweils 40 qm Geschossfläche bedeuten dagegen auf das Gebiet gerechnet nur eine vernachlässigbare Mehrung der Geschossfläche.
Außerdem müssen in dem bebauten Gebiet die speziellen Umstände berücksichtigt werden. Hier ist es die rechtliche Unklarheit, die gemeindlicherseits zu klären ist.
Auch aus Gründen der Gerechtigkeit und Gleichbehandlung der betroffenen Bürger – Eigentümer der Häuser jeweils mit dargestelltem Aufbau sowie die der Nachbarhäuser – hat sich die Gemeinde nach Abwägungen entschlossen, ganz auf zusätzliche Aufbauten zu verzichten.
Die verständlichen Einwendungen müssen hier mit der Rechtssicherheit für das Gesamtgebiet abgewogen werden.
Beschluss:
Die Einwände werden zur Kenntnis genommen.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 11
NEIN-Stimmen 0
Aufgrund von Nachforschung konnte die Gemeinde klären, dass in der Reihenhauszeile Wilhelm-Hauff-Straße 9a-e die Aufbauten in den Kaufverträgen zugeordnet wurden.
Eine Rechtsunsicherheit besteht hier nicht. Ziel und Notwendigkeit der Bebauungsplanänderung sind hierdurch nicht gegeben, so dass die Reihenhauszeile aus dem Umgriff der Bebauungsplanänderung herausgenommen werden kann.
Beschluss:
Die Reihenhauszeile Wilhelm-Hauff-Straße 9a-e wird aus dem Umgriff herausgenommen.
JA-Stimmen 11
NEIN-Stimmen 0
