Baugrundstück:
- Fl.Nr.50,49/2, 48 Gemarkung Oberalting-Seefeld
- zusammen 1.191m²
Planungsrechtliche Grundlage:
- § 30 BauGB iVm. 1. Änderung Bebauungsplan Ortsmitte Teil Nord
Beschreibung des Bauvorhabens:
- der Bauantrag sieht die zusammenhängende Bebauung der drei Grundstücke mit einem Einfamilienhaus mit Doppelgarage und einem Doppelhaus mit 4 offenen Stellplätzen vor
- das Einfamilienhaus ist in den Abmessungen 12m x 10m (zzgl. Erker 1,5 m x 4m) in einer Bebauung KG, EG,OG, DG (2 Vollgeschosse) geplant; die GR 1 beträgt mithin 118 m²; die Wandhöhe beträgt max. 6,22 m; symmetrisches Satteldach mit Dachneigung 35 Grad; eine Schleppgaube mit 4,50m Breite und eine kleinere Gaube mit 2,00 m Breite; die Firsthöhe 9,60m; es werden zwei Garagenstellplätze geschaffen; der Stauraum vor den Garagen beträgt 5,00 m
- das Doppelhaus ist in den Abmessungen 9,00m x 12,50m (zzgl. 2 Erker 1,5m x 3m) in einer Bebauung KG,EG,OG, DG (2 Vollgeschosse) geplant; die GR 1 beträgt mithin 121,5 m²; die Wandhöhe beträgt max. 6,23 m; symmetrisches Satteldach mit Dachneigung 35 Grad; zwei straßenseitige Schleppgaube mit je 3,25m Breite und zwei kleinere Gauben mit je 2,18 m Breite straßenabgewandt; die Firsthöhe 9,25m; es werden vier offene Stellplätze parallel zur Mühlbachstraße geschaffen
- die GR 2 für das Einfamilienhaus beträgt für die Zuwege 6,3m², für Garage und Garagenvorplatz 92,11m², zusammen mithin 98,41m²
- die GR 2 für das Doppelhaus beträgt für die Zuwege 62,78m², für
Stellplätze und Vorplatz 104m², zusammen mithin 179,38m²
Bauplanungsrechtliche Beurteilung:
- das Bauvorhaben entspricht nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans
- der Bebauungsplan setzt für die Grundstücke eine GR1 von 206m² als Maß der baulichen Nutzung fest; die GR 1 durch das EFH und das DHH beträgt zusammen 239,50m²; der Antragsteller hat nach Rücksprache mit dem Landratsamt Starnberg und der Gemeinde einen Antrag auf Befreiung gem. § 31 Abs.3 BauGB gestellt:
Fl.Nr.48, 49/2 und 50 haben zusammen eine Größe von 1.191 m². Die Begründung des Bebauungsplans Ortsmitte Teil-Nord setzt als nicht zu überschreitende Kennziffer der GRZ für das Gebiet des B-Plans 0,24 fest. Daraus ergibt sich eine städteplanerisch gewünschte Bebauung von 285.84 m² für die Grundstücke zusammen. Festgesetzt wurde aber für die Grundstücke nur eine GR von 205 m². Weiterhin ist im Bebauungsplan unter den Hinweisen ein Planzeichen („X“) zu einer „aufzulassenden Grundstücksgrenze“ enthalten. D.h. die Grundstücke werden zur Verschmelzung empfohlen. Eine solche Festsetzung, die eine GR-Festsetzung (206 m² für die Grundstücke) mit einer Veränderung der privatrechtlichen Eigentumsverhältnisse verbindet, ist nach der Rechtsprechung jedoch unzulässig. Die Begründung des Bebauungsplans beschreibt zudem im letzten Satz, dass die Festsetzung einer GR von 206 m² ein indirekter Ausgleich für zum Teil stärker bebaute Grundstücke seine soll. Hierin liegt unzulässige Ungleichbehandlung vor. Alle Grundstücke sind abhängig von ihrer Größe über die relative Grundflächenzahl 0,24 mit einer absolut überbaubaren GR zu berechnen.
- der Bebauungsplan setzt für die Grundstücke eine Mindestgrundstücksgröße von 300m² je Doppelhaushälfte und 600m² je Einfamilienhaus fest, zusammen wäre mithin eine Fläche von 1.200 m² erforderlich; die Grundstücksgröße beträgt vorliegend 1.191 m²; der Antragsteller beantragt daher eine Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB:
Es handelt sich um eine geringfügige Unterschreitung, Eine übermäßige Verdichtung findet nicht statt.
- der Bebauungsplan setzt eine sehr kleinteilige Regelung für Dachgauben und Zwerchgiebel fest; entweder sind Gauben bis maximal 1,50 m Breite zulässig (bzw. ggf. auch Doppelgauben) oder Zwerchgiebel mit 4,50m Breite; der Antragsteller möchte mit Schleppgauben von dieser Festsetzung abweichen und beantragt daher eine Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB:
Zwerchgiebel lassen sich ortsgestalterisch verträglich effektiv nicht verwirklichen, da entweder eine unzulässige eigenständige Wandhöhe entsteht oder der Zwerchgiebel soweit mit seinen Dachflächen in die Hauptdachfläche eingeschnitten werden muss, dass eine für das Ortsbild nicht verträgliche Gestaltung entstehen würde; das Festhalten an kleineren Gauben würde eine effektive Nutzung des Dachgeschosses im Hinblick auf Belichtung und Belüftung vermindern; eine Befreiung der selbstständigen Wandhöhe der Zwerchgiebel wird seitens der Verwaltung nicht empfohlen, um die Festsetzung der Wandhöhe als Grundzug der Planung im Bebauungsplan nicht zu schwächen; daher empfiehlt die Verwaltung, nach Rücksprache mit dem Sachgebiet Bauleitplanung, von der kleinteiligen Festsetzung zur Gestaltung der Dachaufbauten zu befreien, weil sie nicht zu den Grundzügen der Planung gehört und in modernen Bebauungsplänen in der vorliegenden Form nicht mehr festgesetzt werden würde
- Der Bebauungsplan setzt eine Begrenzung der Breite von Grundstückszufahrten von 3 m je angefangene 10m Straßenfront fest; dieser Wert wird leicht überschritten; der Antragsteller beantragt daher eine Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB:
Die Garagen des Einfamilienhauses werden in einer Breite von je 4,00 m, gesamt 8,00m breiter ausgeführt als üblich; damit soll eine zukünftige alters- und behindertengerechte Benutzung ermöglicht werden
Anlagen:
- Eingabepläne
- Luftbild
- Skizzen Zwerchgiebel (in nach B-Plan zulässiger Form)
-Darstellung des Bauvorhabens mit nicht zulässigen Zwerchgiebeln wg Wandhöhenentwicklung
