Für den begehrten Neubau eines Reihenhauses mit 3 Wohneinheiten, 3 Garagen und Stellplätzen auf Fl.-Nr. 594 Gemarkung Walleshausen, Pestenacker Str. 4a wird eine Bauvoranfrage gestellt.
Das Grundstück liegt im Umgriff des Bebauungsplanes „Walleshausen – Nord (Pestenacker Straße)“, Verz.-Nr. 2.02.
Folgende Fragen werden gestellt:
- Errichtung von 3 Wohneinheiten im Rahmen eines Reihenhauses
Der Bebauungsplan setzt unter Ziffer 2.1.13 fest, dass nur Ein- und Zweifamilien zulässig sind. Dabei sind spiegelgleiche Doppelhäuser unzulässig.
- Erhöhung der zulässigen GRZ1 von 0,2 auf 0,31 (GRZ2 aktuell nur 0,46 geplant und notwendig)
Unter Ziffer 2.1.5 setzt der Bebauungsplan als höchstzulässige Grundflächenzahl 0,2 fest. Bei der Ermittlung sollen Garagen und Nebenanlagen unberücksichtigt bleiben. Hierbei bezieht sich der Bebauungsplan auf die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in ihrer Fassung von 1977. Nach § 19 Abs. 4 S. 1 waren die Grundflächen dieser Anlagen bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche ohnehin nicht anzurechnen. Daher ist fraglich, warum die sog. GRZ2 bei der Planung berücksichtigt wird.
Eine Überschreitung der GRZ von 0,11 berühren die Grundzüge der Planung.
- Erhöhung der Geschossigkeit von E+1 auf E+1+D und einer resultierenden Traufhöhe von max. 6,2 m zur Oberkante Gelände
Der zum Bebauungsplan gehörenden Planzeichnung ist zu entnehmen, dass nur „E+1“ zulässig ist. Das bedeutet, dass maximal 2 Vollgeschosse gestattet sind (Erd- und ein Obergeschoss). Unter Ziffer 2.1.12 regelt der Bebauungsplan auch, dass bei den Gebäuden „E+1“ Dachgeschossausbauten nicht zulässig sind. Ebenso wenig sind Kniestöcke gestattet.
Gemäß Ziffer 2.2.13 wird dabei auch die Traufhöhe von 5,5m definiert.
Der Bauherr beabsichtigt den Ausbau des Dachgeschosses. Erd- als auch Obergeschoss messen eine Raumhöhe vom 2,48m, gemessen von OKFF (Oberkante Fertigfußboden). Damit erzielt er insgesamt eine Traufhöhe von 6,20 m.
Der Überschreitung der Traufhöhe könnte zugestimmt werden, sofern die Vorgaben der Dachneigung von mind. 21° und max. 25° eingehalten würden und das Dachgeschoss, wie festgesetzt, nicht ausgebaut würde. (Siehe auch Anlage 2.)
- Anpassung der vorhandenen Baugrenzen (Haupt- und Nebengebäude) an die geplante Bebauung
In der eingereichten Planzeichnung des Bauherren ist die Baugrenze nicht eingezeichnet worden. Auch wurden keine prozentualen Angaben zur Überschreitung gemacht.
Die Verwaltung stellt fest, dass das Baufenster insgesamt deutlich überschritten wird. Details sind der Anlage 3 zu entnehmen.
- Anpassung der Maximaldachneigung bis 34°
Die Anpassung der Dachneigung auf 34° ermöglicht den Ausbau des Dachgeschosses, das unter Ziffer 2.1.12 der Festsetzungen des Bebauungsplanes jedoch nicht zulässig ist.
- Garagen mit Flachdachausbildung und ggf. extensiver Begrünung
Ziffer 2.2.7 setzt für Garagen und Nebenanlagen ausschließlich Satteldächer fest, welche gem.
2.2.14 mit einer Dachneigung von mind. 21° und max. 25° ausgeführt werden dürfen.
Die Dachneigung eines Flachdachs enthält bis zu max. 7°.
Fraglich ist, ob die Flachdachausbildung der Garagen mit ggf. extensiver Begrünung die versiegelte Mehrfläche (s. Baufensterüberschreitung) kompensieren soll.
Aus Sicht der Verwaltung sind mit diesen Überschreitungen die Grundzüge der Planung stark berührt. Der Bebauungsplan ist als Willensäußerung der Gemeinde zu verstehen. Zwar stellt die Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB die Ausnahme dar, jedoch kann in nur sehr engen Grenzen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes abgewichen werden. Das Grundkonzept des Bebauungsplans muss erhalten bleiben. Die Befreiungen dürfen nicht die mit dem Bebauungsplan verfolgte städtebauliche Ordnung in beachtlicher Weise beeinträchtigen.
Eine Änderung des Bebauungsplanes ausschließlich für dieses Grundstück gleicht einer Gefälligkeitsplanung. Fraglich wäre dann, welchen Zweck die beabsichtigte städtebauliche Ordnung und der planerische Wille der Gemeinde tatsächlich noch erfüllen soll.
Die Verwaltung schlägt daher vor, auch den Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes abzulehnen.
