Am 17.11.2022 wurde im Gemeinderat die Änderung des Bebauungsplans für das Grundstück, Flurnummer 594, Gemarkung Walleshausen zur Ermöglichung einer Nachverdichtung (Bau eines Reihenhauses mit 3 Wohneinheiten) beschlossen.
Der Grundstückseigentümer und Bauträger hat nunmehr seine Planung überarbeitet und beantragt den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohnungen, 3 Garagen und 4 Stellplätzen. Der entsprechende Bauantrag wurde im Bauausschuss am 31.01.2023 behandelt. Da durch das beantragte Vorhaben die Grundzüge der Planung berührt sind, musste das gemeindliche Einvernehmen versagt werden. Einzige Möglichkeit zur Realisierung ist die Änderung des Bebauungsplans.
Das Bauvorhaben hält die Baugrenzen des aktuellen Bebauungsplans ein, ebenso GRZ und GFZ. Auch werden die Vorgaben der gemeindlichen Stellplatzsatzung erfüllt.
Abweichungen von den Festsetzungen liegen in folgenden Bereichen vor:
- Die Wandhöhe soll von 5,50m auf 6,15m (Wanddachschnitt) angehoben werden.
- Es sind nur Ein- und Zweifamilienhäuser zulässig (2.1.13 B-Plan). Beantragt werden 6 WE - Befreiung wurde beantragt.
- Die Garage wird mit einem Flachdach ausgeführt. Laut B-Plan Ziffer 2.2.7 i.V.m. 2.2.14 und 2.1.9 sollte es aber mit einem Satteldach ausgeführt werden.
- Bei der Dachdeckung ist ein schwarzes Dach erkennbar. Der B-Plan fordert aber eine rote Eindeckung.
Im Bauausschuss wurde grundsätzlich die sinnvolle Nachverdichtung befürwortet. Bedenken wurden hinsichtlich der Stellplatzsituation angebracht. Daher wurde im Bauausschuss keine Beschlussempfehlung ausgesprochen. Einig waren sich die Mitglieder des Bauausschusses, dass der Bebauungsplan nur für dieses Grundstück geändert werden sollte.
Auch aus Sicht der Verwaltung ist grundsätzlich eine sinnvolle Nachverdichtung positiv zu bewerten, gerade vor dem Hintergrund, dass dadurch keine Außenbereichsflächen entwickelt / versiegelt werden müssen (§ 1 Abs. 6 Baugesetzbuch (BauGB)).
Allerdings stellt die Änderung eines Bebauungsplanes wegen eines einzelnen Vorhabens / Grundstücks in der Regel eine unzulässige „Briefmarkenplanung“ dar (§ 1 Abs. 3 Satz 1, Satz 2 Halbsatz 1, Abs. 5 Satz 1 BauGB). Gerade in diesem konkreten Fall (kleiner Umgriff des Bebauungsplans, deutlicher Unterschied zum bisherigen Baurecht im Gebiet insbesondere hinsichtlich der Zahl der Wohnungen) fehlen aus Sicht der Verwaltung ausreichende städtebauliche Gründe, die eine Briefmarkenplanung legitimieren.
Es sollte daher eine Änderung für den gesamten Geltungsbereich hinsichtlich sinnvoller Nachverdichtungsmöglichkeiten überprüft werden. Zumal auch einzelne andere Nachbarn entsprechende Wünsche geäußert haben.
Die Verwaltung empfiehlt daher eine Änderung des gesamten Bebauungsplanes dem Gemeinderat vorzuschlagen.
Der Beschlussvorschlag ergibt sich aus den Diskussionen im Bauausschuss.
