Die Bebauung auf den Grundstücken Floßmannstraße 28 soll nach dem Abbruch der bestehenden Gebäude neu geordnet werden. Ebenso soll eine Neuordnung der Bebauung auf den östlich angrenzenden Flächen der Floßmannstraße 24-26 erfolgen.
Hierzu wird auf den Beschluss des TA vom 06.12.2022, TOP 8, öffentlich verwiesen.
Die Beteiligten haben sich sowohl untereinander und mit der Stadt laufend intensiv abgestimmt. Als Ergebnis wird dem Technischen Ausschuss nun das beiliegende Bebauungskonzept vorgelegt, auf dessen Basis über den Aufstellungsbeschluss zu einem Bebauungsplan beraten werden soll.
Floßmannstraße 28:
Folgendes ist geplant:
Floßmannstraße 28 – Grundstücksgröße 3.477,12 m²
Grundstücksgröße MFH – 2.809,29 m²
Grundstücksgröße EFH – 667,83 m²
3 Mehrfamilienwohnhäuser
Haus A 416,29 m² GR
Haus B 210,14 m² GR
Haus C 210,14 m² GR
Einfamilienhaus 187,00 m² GR
Die geplanten Wandhöhen sollten lt. Planung 8,70 m betragen. Es ist jeweils ein Satteldach mit 36° Neigung vorgesehen; die Gesamthöhe der baulichen Anlagen beträgt damit 14,20 m. Es entstehen drei Vollgeschosse, dass Dachgeschoss ist baurechtlich kein Vollgeschoss.
Insgesamt sollen neben dem Einfamilienhaus in den Häusern A-C 29 Wohnungen mit folgender Aufteilung entstehen:
8 WE bis 60m²
12 WE bis 80m²
4 WE bis 110m²
5 WE über 110 m²
29 WE
Für die Wohnungen werden insgesamt 44 Stellplätze notwendig, wovon 43 in der Tiefgarage und 5 oberirdisch nachgewiesen werden. Für das Einfamilienhaus werden zwei Stellplätze nachgewiesen.
Als Maß der baulichen Nutzung wird für den Bereich der Mehrfamilienhäuser eine GRZ von 0,34 und eine GFZ von 0,89 festgesetzt. Im Bebauungsplan wäre zusätzlich festzusetzen, dass Flächen von Aufenthaltsräumen i. S. des Art. 45 BayBO in anderen Geschossen als Vollgeschossen (z. B. Dachgeschosse) einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschl. ihrer Umfassungswände bei der Ermittlung der Geschossfläche mitzurechnen sind.
Insgesamt liegt das Maß der baulichen Nutzung im Rahmen der gem. § 17 BauNVO normierten Orientierungswerte. Im Bereich der Haggenmiller-/Floßmannstraße (BP 202) liegt das Maß der baulichen Nutzung bei einer GFZ von 1,13.
Die städtebauliche Einbindung des Vorhabens ergibt sich aus den beiliegenden Präsentationen sowie dem in der Sitzung vorliegenden Modell. Nach außen können die Abstandsflächen eingehalten werden. Innerhalb des Baugrundstücks gibt es an mehreren Stellen Überlappungen der Abstandflächen. Insbesondere im Bereich des Hauses C und A wurde seitens der Antragsteller der Nachweis geführt, dass trotzdem eine ausreichende Belichtung/Besonnung gegeben ist.
Die Gestaltung der Dächer ist in dem vorliegenden Fall zu entscheiden. Der Antragsteller wünscht eingeschnittene Dachterrassen mit einer Überdachung, die aus der Umgebung bislang nicht ableitbar sind und daher ein Alleinstellungsmerkmal bedeuten. Diese Ausgestaltung der Dächer ergibt für die geplanten Dachgeschosse einen großen Nutzungsvorteil. Allerdings zieht damit ein völlig neuer Typ von Dachgestaltung in das Gebiet ein und wird bei künftigen Nutzungsänderungen als Maßstab herangezogen werden.
Bisher war das Grundstück gewerblich genutzt. Nach dem Weggang der dort tätigen Firma standen die gewerblichen Gebäude leer und wurden abgebrochen. Eine weitere gewerbliche Nutzung in Mitten eines Wohngebietes rund um die Friedenseiche entsprach daher nicht mehr den planerischen Vorstellungen der Stadt. Vielmehr soll der Standort im Zuge der Nachverdichtung / Innenverdichtung zu einem Wohnstandort weiterentwickelt werden. Im Übrigen wird auf den Sachvortrag zur TA-Sitzung vom 06.12.2022, TOP 8, öffentlich verwiesen.
Im TA-Beschluss vom 06.12.2022 (TOP 8, öffentlich), der rechtlich noch keinen förmlichen Aufstellungsbeschluss für ein Bebauungsplanverfahren zum Gegenstand hat, wurde als Planungsziel die Aufstellung eines sektoralen Bebauungsplanes zur Wohnraumversorgung nach § 9 Abs. 2 d) BauGB angestrebt.
Der Vorhabenträger bietet in seiner aktuellen Planung insgesamt vier Wohnungen an, die nach den Bestimmungen des geförderten Wohnungsbaus errichtet werden sollen.
Haus C EG 1WE 69,5 m² 3-Zimmer-Wohnung
Haus C EG 1WE 67,5 m² 3-Zimmer-Wohnung
Haus A EG 1 WE 44,5 m² 2-Zimmer-Wohnung
Haus A OG 1 WE 44,5 m² 2-Zimmer-Wohnung
Nach den geltenden Wohnraumförderungsbestimmungen betragen die angemessenen Wohnflächen gem. Ziff. 12.2
Die beiden Zwei-Zimmer-Wohnungen wären somit für jeweils eine Person und die Drei-Zimmerwohnungen jeweils für zwei Personen als angemessener Wohnraum zu sehen.
Eine geförderte Wohnung für Familien, zumindest mit einem Kind wäre daher noch sehr wichtig. Hier wäre mit dem Vorhabenträger nochmals zu sprechen.
Bei der Regelung des sektoralen Bebauungsplanes handelt es sich um eine Experimentierklausel im BauGB zu der nach Erkenntnissen der Verwaltung kaum Erfahrungen vorliegen. Im Landkreis sind uns auch auf Nachfrage beim LRA Ebersberg, keine derartigen Verfahren bekannt. Die Verwaltung hat daher auf allgemein zugängliche Informationen der Landeshauptstadt München zurückgegriffen. Die Bedingungen und Anforderungen für einen solchen Bebauungsplan werden nachfolgend ausführlich erörtert und sollen das weitere Vorgehen in der Sache vorbereiten.
Die Regelung des § 9 Abs. 2d BauGB lautet wie folgt:
„(2d) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) können in einem
Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung eine oder mehrere der folgenden
Festsetzungen getroffen werden:
1. Flächen, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen;
2. Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle
Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen
Wohnraumförderung erfüllen oder
3. Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein
Vorhabenträger hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichtet, die zum
Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen
Wohnraumförderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten, und
die Einhaltung dieser Verpflichtung in geeigneter Weise sichergestellt wird.
Ergänzend können eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen
getroffen werden:
1. das Maß der baulichen Nutzung;
2. die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie
die Stellung der baulichen Anlagen;
3. vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;
4. Mindestmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Abstandsflächen;
5. Höchstmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Wohnbaugrundstücke, aus Gründen
des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden.
Die Festsetzungen nach den Sätzen 1 und 2 können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans getroffen werden. Die Festsetzungen nach den Sätzen 1 bis 3 können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans oder für Geschosse, Ebenen oder sonstige Teile baulicher Anlagen unterschiedlich getroffen werden. Das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans nach diesem Absatz kann nur bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 förmlich eingeleitet werden. Der Satzungsbeschluss nach § 10 Absatz 1 ist bis zum Ablauf des 31. Dezember 2026 zu fassen.
Der Anwendungsbereich wäre hier gegeben, wie bereits im Beschluss vom 06.12.2022 ausführlich dargestellt wurde.
Der Gesetzgeber hat für den sektoralen Bebauungsplan nur bestimmte Festsetzungsmöglichkeiten zugelassen, die alle thematisch auf den Wohnungsbau/Wohnraumschaffung bezogen sind. Der Festsetzungskatalog ist nach seinem Wortlaut abschließend. Es handelt sich somit um einen einfachen Bebauungsplan gem. § 30 Abs. 3 BauGB, in dem in Abgrenzung zu einem qualifizierten Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB geringere Festsetzungsmöglichkeiten bestehen. Somit können im sektoralen Bebauungsplan über die Möglichkeiten des § 9 Abs. 2 d) BauGB hinaus, keine Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB getroffen werden. So sieht das im Übrigen auch der Mustereinführungserlass zum Baulandmobilisierungsgesetz vom 14./30.09.2021 (vgl. Ziff. 2.4 des Mustereinführungserlasses).
Damit sind dem sektoralen Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung insoweit Grenzen
gesetzt, als beispielsweise keine Festsetzungen zu sozialer und/oder klimaorientierter Infrastruktur (z. B. Gemeinbedarfsflächen, Grünflächen, Gemeinschaftsanlagen, PV-Anlagen-Pflicht) getroffen werden können. Auch die für einen sog. qualifizierten Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB erforderlichen örtlichen Verkehrsflächen können mangels Rechtsgrundlage nicht festgesetzt werden (so z. B. der gewünschte Gehweg entlang der Baldestraße).
Vorteil des sektoralen Bebauungsplanes zur Wohnraumversorgung ist es, aufgrund des Charakters eines einfachen Bebauungsplanes in einem schlanken Verfahren einen maßgeblichen Beitrag zur Realisierung von gefördertem oder bezahlbaren Wohnraum in Gebieten zu schaffen, in denen dies bislang nicht möglich war.
Im unbeplanten Innenbereich besteht für die jeweiligen Grundstückeigentümer bereits Baurecht, d. h. sie haben einen Anspruch auf eine Baugenehmigung, solange sich das konkrete Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Eine Verpflichtung von sozialem Wohnraum bestand bislang nicht.
Hier setzt nun der sektorale Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung mit Festsetzungen
nach § 9 Abs. 2d S. 1 Nr. 3 BauGB an, die den Vorhabenträger dazu verpflichten, geltende Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung im Fall der Errichtung von
Gebäuden einzuhalten (und damit geförderten Wohnraum – bezogen auf einzelne oder
alle Wohnungen eines Gebäudes) – zu realisieren.
Ein weiterer Vorteil des sektoralen Bebauungsplans zur Wohnraumversorgung besteht da-
rin, dass innerhalb seines Geltungsbereichs differenzierte Festsetzungen getroffen wer-
den können (horizontal räumlich für Teile des Gebietes, aber auch vertikal unterschiedlich
für Geschosse, Ebenen oder sonstige Teile baulicher Anlagen).
Sind aus Sicht der Stadt weitere Festsetzungen als die nach § 9 Abs. 2 d BauGB erforderlich bzw. gewünscht, so kann das neue Instrument des sektoralen Bebauungsplanes nicht angewandt werden. Die Stadt muss in diesem Fall einen „regulären“ Bebauungsplan aufstellen, bei dem jedoch eine Verpflichtung zur Errichtung von gefördertem Wohnraum nur durch städtebauliche Verträge möglich ist.
Auch eine mögliche Entschädigungsthematik nach § 42 Abs. 2 BauGB sollte bei der Anwendung des sektoralen Bebauungsplanes zur Wohnraumversorgung kritisch geprüft und abgewogen werden. Da durch solche Bebauungspläne aufgrund der Vorgaben zum sozialen Wohnraum in bestehende Rechte des Grundstückseigentümers (= Baurecht nach § 34 BauGB) eingegriffen wird, können Entschädigungsansprüche aufgrund eines sog. Planungsschadens entstehen. Dies würde bedeuten, dass in solchen Fällen geförderter Wohnraum nur mit deutlichen Belastungen für den städt. Haushalt realisierbar wäre. Aufgrund der aktuellen Haushaltssituation wäre dies ein zu vermeidendes Szenario.
Der wesentliche Unterschied zwischen den beiden Varianten ist, dass bei einem sektoralen Bebauungsplan die soziale Wohnraumbindung per Bebauungsplan angeordnet wird und somit zur Genehmigungsvoraussetzung für die Errichtung der neuen Wohngebäude wird. Es wirkt sich unmittelbar auf das nachgelagerte Baugenehmigungsverfahren aus. Beim regulären Bebauungsplan mit Vertragslösung entsteht für das Vorhaben keine zusätzliche Genehmigungsvoraussetzung für die soziale Wohnraumnutzung. Die Verpflichtung ergibt sich jedoch aus dem flankierenden städtebaulichen Vertrag, dessen Regelungen unabhängig vom förmlichen Baugenehmigungsverfahren verfolgt werden müssen.
In Gesprächen mit dem bisherigen Eigentümer sowie mit dem vorgesehenen Investor wären diese auch bereit, den geförderten Wohnraum im Rahmen eines regulären Bebauungsplanes mit flankierendem städtebaulichem Vertrag sicherzustellen.
Aus Sicht der Verwaltung erscheint diese Lösungsvariante die bessere, aufgrund der langjährigen Erfahrungen mit dem Planungsinstrument.
Grundstück Floßmannstraße 26:
Für den Bereich der Floßmannstraße 26 sieht die Planung einen langgestreckten Baukörper (36,50 m x 12,58 m) vor.
Nach den Ausführungen des Grundstückseigentümers sollen hier 4 gestapelte Reihenhäuser mit 8 Wohneinheiten zwischen 100 und 125 qm + Tiefgarage mit insg. 11 Stellplätzen entstehen. Die Wohnungen bieten mit jew. entweder Garten oder Dachterrasse hohe Attraktivität, kommen dabei mit geringer Wohnfläche aus und sind damit als verhältnismäßig wirtschaftlich einzustufen. Jede Wohnung ermöglicht ein 2. Kinderzimmer, wodurch das Projekt als Familiengerecht eingestuft werden kann, jedoch wären auch andere Wohnformen, wie z.B Mehrgenerationen oder Wohngemeinschaften denkbar. Der Schlaftrakt in den Erdgeschosswohnungen ließe sich vom Wohnteil separieren, es könnte ein integriertes Appartement mit eigenem Bad und Kochnische
für ein studierendes Kind oder ein Großelternteil entstehen. Ebenso könnte die Wohnung im 1. + 2. OG geschossweise in zwei Bereiche für Wohngemeinschaften aufgeteilt werden und wäre somit trotz hoher Attraktivität bezahlbar.
Die geplanten Wandhöhen belaufen sich in diesem Fall durch die Flachdachkonstruktion auf 9,11 m und liegt somit deutlich unter der Höhenentwicklung auf dem westlichen Grundstück, Floßmannstraße 28.
Aufgrund der Längen- und Breitenausdehnung des Baukörpers erreicht er allerdings eine deutlich höhere GRZ von 0,48 im Vergleich zu 0,34 auf dem westlichen Grundstück.
Die GRZ von 0,48 liegt gemäß § 17 Satz 1 BauNVO allerdings über dem Orientierungswert für die Obergrenze eines allgemeinen Wohngebietes (0,4).
Orientierungswert bedeutet Ausrichtung anhand bestimmter Maßstäbe und Ziele;
diese wären die planungsrechtlichen Überlegungen der Stadt nach § 1 und 1a BauGB, da der Orientierungswert ein städtebaulicher Begriff ist (ähnlich der DIN 18005-Schallschutz im Städtebau).
Der Grundsatz der städtebaulichen Begrenzung besteht auch mit den Orientierungswerten weiterhin fort.
Es muss somit anhand der planungsrechtlichen Auswirkungen beurteilt werden, wie
- gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse geschaffen werden können,
- verkehrliche Entwicklung (mehr Verkehr durch dichtere Bauweise) entstehen,
- Flächen für die Niederschlagswasserbehandlung bzw. -Rückhaltung gesichert werden
können,
- welche Auswirkungen auf die umliegende Bebauung entstehen können
(„schleichende Verdichtung im Rahmen des § 34 BauGB – geschaut wird nur auf das
tatsächlich Vorhandene, egal wie es entstanden ist; bzw. „erdrückende Wirkung“)
- welche Auswirkungen auf künftige Planungen im Rahmen der Nachverdichtung
(Gleichbehandlung; Präzedenzfälle, Selbstbindung der Verwaltung)
Im Zuge der vorangegangenen Gespräche wurde dem Vorhabenträger des Bereich Floßmannstraße 28 aufgegeben, sich an die Orientierungswerte zu halten. Die Verwaltung ist der Ansicht, dass auch hier die gleichen Maßstäbe anzusetzen sind.
Bei Abweichung von den Orientierungswerten besteht seitens des Antragstellers bzw. bei der planenden Stadt ein Darlegungserfordernis, aus welchen städtebaulichen Gründen von den Orientierungswerten abgewichen werden soll. Dabei gilt, je weiter abgewichen werden soll, je gewichtiger müssen die städtebaulichen Gründe sein.
Bislang wurden hier noch keine tragfähigen Gründe angeführt, so dass empfohlen wird, den Baukörper auf eine GRZ von höchsten 0,4 zurückzuführen.
In diesem Planungsbereich wäre zu ebenfalls zu prüfen, ob über eine städtebauliche Vertragsregelung sozial gefördertes Wohnen in einem Teil der geplanten Bebauung möglich ist.
Im Verlauf der Abstimmungsgespräch ist der Grundstückseigentümer mehrfach an die Verwaltung mit verschiedenen Planungsvarianten, auch für die Floßmannstraße 28 sowie für sein Grundstück herangetreten. Die Varianten haben wir in den Sitzungsunterlagen beigelegt. Die Planungsvarianten für die Floßmannstraße 28 sind mit dem dortigen Eigentümer nicht abgestimmt und entsprechen auch nicht der städt. Beschlusslage, die die Planung mit drei Mehrfamilienhäusern zum Inhalt hat.
Der Grundstückseigentümer Floßmannstraße 26 trägt darüber hinaus vor, durch die Bebauung auf dem westlich angrenzenden Nachbargrundstück insbesondere wegen der dort geplanten Höhenentwicklung unzumutbar beeinträchtigt zu sein. Er trägt vor, dass sein Grundstück durch die geplanten Baukörper auf der Floßmannstraße 28 total verschattet würde. Hierzu legt er verschiedene 3D-Simulationen vor.
Aus baurechtlicher Sicht ist anzumerken, dass die geplanten Gebäude auf Floßmannstraße 28 die Abstandsflächen nach der städt. Satzung zum östlich angrenzenden Nachbarn einhalten. Damit sind die nachbarlichen Rechte, die auch die ausreichende Belichtung und Besonnung zu Inhalt haben, gewahrt. Seitens der Verwaltung wird vorgeschlagen die Problematik der Verschattung das Grundstück im Rahmen des Verfahrens zu prüfen. Den vorgelegten Unterlagen des Vorhabenträgers von Floßmannstraße 28 ist zu entnehmen, dass die Verschattung der Floßmannstraße 26 nicht besonders belastend in Erscheinung tritt. Es ist allerdings bei beiden Studie nicht angegeben, auf welcher Grundlage sie erstellt wurden. Maßgeblich ist in solchen Fällen die DIN EN 17037 „Tageslicht in Gebäuden“. Erforderlichenfalls hat der Vorhabenträger eine nach diesen Vorschriften erstellte Studie vorzulegen.
Aus Sicht der Verwaltung wird daher empfohlen die bislang in der Sitzungsvorlage vorgestellten Planungskonzepte für die beiden Grundstücke weiterzuverfolgen. Auf die vorgelegten Alternativen wird nicht mehr eingegangen.
Floßmannstraße 24:
Hier sieht der städt. Planungsvorschlag ein kleineres ebenfalls freistehendes Gebäude mit einer Grundfläche von 137 m² und drei Vollgeschossen vor. Nähere Planungswünsche sind uns hier nicht bekannt, so dass vorgeschlagen wird, diese Planung im Zuge des Verfahrens zu prüfen. Ursprünglich war mal eine gemeinsame Entwicklung der Grundstücke Floßmannstraße 24 und 26 angedacht.
Würde man das Grundstück aus der Planung ausnehmen, würde sich im Rahmen des dann geltenden § 34 BauGB ein im Verhältnis zur Grundstücksgröße ähnliches Baurecht ergeben, wie auf den beiden Nachbargrundstücken.
Seitens der Verwaltung wird aufgrund der vorstehend dargestellten Ausführungen folgende Vorgehensweise vorgeschlagen:
- Fassen eines Aufstellungsbeschlusses für einen „regulären“ Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB auf Basis des Planungskonzeptes des Büros AKFU vom 25.03.2024 sowie den Planungskonzept des Büros aoarchitekten vom 21.02.2024 „Wohnanlage an der Friedenseiche Ebersberg“ sowie dem Planungskonzept des Architekten Mayer (gestapelte Reihenhäuser) vom 29.02.2024.
Planungsziel wäre die städtebauliche Neuordnung der Grundstücke in Richtung eines Wohnstandortes in Anlehnung an die vorstehenden Planungsvorschläge.
- Mit den Planbetroffenen ist zunächst eine städtebauliche Vereinbarung hinsichtlich der Tragung der Planungskosten gem. § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Im Anschluss die Vorbereitung eines städtebaulichen Vertrages zwecks Sicherung der Bauleitplanungsziele (soziale Wohnraumnutzung) gem. § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB.
- Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB auf Basis der vorliegenden Planungskonzepte.
